行業(yè)馬太效應凸顯 物業(yè)公司扎堆赴港上市

    近日，在向港交所遞交招股書數(shù)月后，金融街物業(yè)股份有限公司（以下簡稱“金融街物業(yè)”）的上市申請獲得通過，將于7月6日開始在港交所主板買賣。這也是自2020年1月1日以來，繼華金國際資本、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活之后，金融街物業(yè)即將成為第五只登陸港交所的物業(yè)公司。

    據(jù)光大證券發(fā)布的《物業(yè)服務業(yè)2020年下半年投資策略》數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業(yè)服務企業(yè)上市，其中24家在香港上市，總市值達3579.2億港元；3家企業(yè)登錄A股市場，總市值463.6億港元。

    中指研究院指出，預計2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)成功上市，未來兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超過50家，物業(yè)企業(yè)迎來一波上市熱潮。

    物業(yè)行業(yè)起步晚、市場空間大、發(fā)展快

    我國內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)在二十世紀八十年代初發(fā)源于深圳，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展壯大。1981年3月10日，中國內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理有限公司成立，我國物業(yè)管理行業(yè)由此誕生。

    2003年以來，我國對住宅物業(yè)管理實行的是資質管控和價格管控，由價格主管部門確定基準價和浮動區(qū)間，業(yè)主和物管企業(yè)據(jù)此在合同中進行具體約定。2011年后，非保障性住房的物業(yè)收費定價逐漸放開，但保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務收費，仍由原部門制定指導價格。第三方物業(yè)企業(yè)如果通過并購長尾開發(fā)商的舊盤項目，則面臨提價困難的問題。而對于老舊項目的整合又需要持續(xù)投入，盈利壓力會比較大。目前我國的住宅物管正處于從價格管控向市場化收費的轉型階段。

    目前，我國物業(yè)管理主要分為兩種，一種是純住宅管理，一種是公共物業(yè)管理。純住宅管理物業(yè)公司主要是看房地產(chǎn)母公司未來交房規(guī)模，成長性主要來自新建住宅面積，也有少量優(yōu)質物業(yè)管理公司通過市場化拿到其他小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務。而公共物業(yè)管理主要通過市場化招標拿業(yè)務，不過目前真正市場化招標的公共物業(yè)占比還處于較低狀態(tài)。

    近年來，物業(yè)管理行業(yè)集中度提升的趨勢明顯，規(guī)模效應及規(guī)模訴求不斷增長，行業(yè)馬太效應凸顯。截止到2020年5月13日，碧桂園服務成為首家市值超過千億港元的上市物企，碧桂園服務以934.50億元（1021.94億港元）的高市值，位居上市物企榜首。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，物業(yè)管理行業(yè)市場空間大、發(fā)展迅速。目前該行業(yè)規(guī)模是1萬億遠左右，以超過年化7%左右的速度增長，10年后行業(yè)規(guī)模估計超過2萬億元。且對內(nèi)地來說，物業(yè)管理是新興行業(yè)，行業(yè)集中度低，龍頭公司有極大成長空間。

    物業(yè)公司出現(xiàn)集中赴港上市熱潮

    2014年之前，物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的細分領域之一，資本市場卻對其一無所知。2014年6月，彩生活代表物業(yè)公司正式叩開了資本市場之門。而后經(jīng)歷了3年多的發(fā)展，大量物業(yè)公司登陸資本市場，但受制于上市的規(guī)模要求，其中絕大多數(shù)的公司都選擇了通過新三板掛牌。2018年，物業(yè)公司的資本化序幕拉開。

    據(jù)統(tǒng)計，2018年有7家物業(yè)公司上市，超過2014年至2017年上市家數(shù)之和。2018年南都物業(yè)成為首家成功登陸A股市場的物業(yè)公司。2019年，濱江服務集團、奧園健康生活集團、和泓服務集團等6家物業(yè)企業(yè)在港上市，重慶新大正物業(yè)集團在深交所掛牌上市，成為國內(nèi)第二家登陸A股市場的物業(yè)服務企業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業(yè)服務企業(yè)上市，其中24家在香港上市，3家企業(yè)登錄A股市場。

    此外，截至2020年4月份，新三板累計掛牌數(shù)量79家，其中40家物企摘牌，數(shù)量過半，其中摘牌的40家物企中有9家物企成功赴港或在A股上市。

    針對物業(yè)公司更傾向于選擇港股而非A股上市的原因，東方證券房地產(chǎn)分析師房誠琦曾表示，主要原因是由于：A股對于申請IPO公司的盈利要求較為嚴格；A股對于分拆子公司上市的關聯(lián)交易比例的要求是所有地產(chǎn)子公司型物業(yè)公司無法繞過的坎；中國證監(jiān)會對地產(chǎn)子公司型物業(yè)公司IPO持審慎態(tài)度。

    房誠琦介紹，物業(yè)公司集中上市熱潮的出現(xiàn)主要是由于對規(guī)模和市占率的訴求，希望借助資本市場進行融資進而擴大管理規(guī)模。此外，資本市場逐步認識到物業(yè)公司的價值，給予物業(yè)公司明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)商的估值水平，這也給房企拆分其物業(yè)子公司單獨上市提供了充足的動力。

    “目前，根據(jù)已上市以及已明確公告的擬上市物管公司情況，我們可以大致將物業(yè)公司的上市路徑分為直接IPO、將物業(yè)公司從母公司分拆后重新搭建VIE構架后在港交所IPO、類借殼上市、不從母公司剝離采用“A控H”模式直接在香港IPO四種方式。其中，獨立第三方物業(yè)公司通常采用第一種模式，而地產(chǎn)子公司型的物業(yè)公司通常采用第二種模式。”房誠琦說。

    2020年，除了目前已上市的燁星集團，正榮服務、星盛商業(yè)、金融街物業(yè)、宋都服務、弘陽服務均已遞交上市申請。5月15日建業(yè)新生活正式在港交所上市。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在港交所等待上市的物業(yè)服務企業(yè)達6家。此外，2020年世茂集團、金科股份、華潤置地、陽光城、禹洲地產(chǎn)、佳源國際、合景泰富和榮盛發(fā)展等企業(yè)亦紛紛表示擬分拆物業(yè)上市。物業(yè)服務企業(yè)上市熱情不減，物業(yè)管理行業(yè)贏得資本市場青睞。