綠城中國日前公告稱,建議透過全球發(fā)售方式分拆集團代建業(yè)務,讓綠城管理于聯(lián)交所主板獨立上市,厘定保證配額記錄日期將為2020年6月19日。
獨立上市但并表母公司
對于分拆綠城管理上市,在2019年度業(yè)績發(fā)布會上,綠城中國執(zhí)行總裁郭佳峰表示,綠城管理上市可以確立綠城中國代建業(yè)務的龍頭地位,受到資本加持后,融資渠道和資本代建業(yè)務也會進一步擴展,可以支持綠城中國規(guī)模上的增長。
2016年至2019年,綠城管理代建業(yè)務銷售額分別為181億元、430億元、552億元及664億元,占同期綠城中國總銷售額比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%,占比持續(xù)增加。
綠城中國2019年年報披露,2019年公司代建業(yè)務規(guī)模加速擴展,全年新增項目72個。截至報告期,公司代建項目預計可售金額約為3689億元。綠城中國表示,隨著代建業(yè)務規(guī)模不斷擴大,盈利能力逐年穩(wěn)步向上,將持續(xù)提升輕資產業(yè)務對公司的利潤貢獻。
相較于房企,輕資產運營模式下的綠城管理負債較低。綠城管理招股書披露,2017年、2018年及截至2019年9月30日,綠城管理的一年內到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及0元。
中國證券報記者注意到,根據(jù)綠城中國2月28日發(fā)布的公告,建議分拆完成后,綠城管理繼續(xù)為綠城中國的附屬公司,綠城中國繼續(xù)將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合并入賬。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,綠城管理本身具備較高盈利能力。借助板塊分拆上市,在當前房企融資渠道收緊環(huán)境下,不失為一條明智選擇。同時,并表對母公司財務狀況也有好處。
中國最大代建公司
近年來,綠城中國確立了“輕重并舉”發(fā)展導向,推進公司發(fā)展動能從重資產“單一引擎”向輕資產、重資產“雙引擎”轉變,綠城管理的代建業(yè)務也隨之發(fā)展。
招股書披露,2017年、2018年及2019年1-9月,綠城管理營收分別為10.16億元、14.81億元及15.13億元,凈利潤分別為2.56億元、3.63億元及2.96億元;商業(yè)代建為公司主要營收部分,占上述同期總收入的比重分別為79.4%、77.3%及72.6%;綠城管理(自身及透過業(yè)務伙伴合作)已新訂約代建項目分別為43、106及59個,新訂約總建筑面積分別為10.6百萬平方米、22.4百萬平方米及14.5百萬平方米。
中指研究院報告稱,按2016年至2018年累計已訂約總建筑面積、2018年新訂約總建筑面積及2018年總收入計,綠城管理是中國房地產市場最大的代建公司。2018年,綠城管理新訂約總建筑面積約為22.4百萬平方米,占中國代建市場的41.1%。值得一提的是,若綠城管理成功上市,也將是首家上市的代建企業(yè)。
招股書顯示,截至2019年9月30日,綠城管理(自身及透過業(yè)務伙伴合作)在中國25個省、直轄市及自治區(qū)和柬埔寨一座城市共計擁有262個代建項目,管理總建筑面積68.5百萬平方米。
雖然綠城管理規(guī)模不斷擴大,但其毛利率出現(xiàn)下降。招股書顯示,2017年、2018年及2019年1-9月,綠城管理的毛利率分別為56.8%、50.2%及44.9%。公司解釋稱,毛利率減少是因為向合作伙伴支付的管理費增加所致。
中指研究院報告稱,2010年至2018年,中國代建市場新訂約項目的總建筑面積以年復合增長率25.1%增長。預計未來五年仍將以23.5%的年復合增長率繼續(xù)增長,屆時新訂約總建筑面積估計可達約1.57億平方米。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者,代建市場本身具有一定的門檻,如實現(xiàn)上市,就具備更強的融資能力,出現(xiàn)強者恒強局面。同時,代建公司和地方政府、開發(fā)商聯(lián)系較強。因此,預計未來行業(yè)集中度會進一步提高。
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