上市房企上半年業(yè)績明顯分化

    業(yè)內(nèi)人士指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。這意味著地方樓市調(diào)控政策不會往寬松方向發(fā)展。房價連續(xù)上漲的地區(qū)，預計調(diào)控政策會從嚴從緊。

    數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日記者發(fā)稿時，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年業(yè)績預告或業(yè)績快報。其中，23家房企上半年業(yè)績表現(xiàn)不佳，19家房企或扭虧、或略增、或預增。目前，萬科、保利等龍頭房企均未披露上半年業(yè)績情況。

    落實長效管理機制

    業(yè)內(nèi)人士指出，從中長期看，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，關鍵要看如何“落實房地產(chǎn)長效管理機制”。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，房地產(chǎn)長效管理機制已在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)快速落地，預計2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。“整體看，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關系，降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。”

    對于房企而言，需要找到新的突破口。萬科董事會主席郁亮此前在公司2018年股東大會上表示，萬科對于房地產(chǎn)來到白銀時代的判斷沒改變過，房地產(chǎn)商依靠過去單一業(yè)務，不足以支撐發(fā)展。“必須在租售并舉兩個領域做到數(shù)一數(shù)二，領先領跑，才是行業(yè)領跑公司。”

    住房租賃領域近期多地動作連連。根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部相關通知，北京、上海、深圳、廣州等16個城市入圍2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點示范城市。中央財政將對確定的試點示范城市給予獎補資金支持，試點示范期為3年。

    廣州、杭州近期針對本地情況出臺了促進住房租賃市場發(fā)展的相關措施。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策面聚焦房企長效管理機制，租賃住房建設、保障房建設等方面將有更多優(yōu)惠政策出臺，有利于房企拓展相關業(yè)務。

    房企業(yè)績分化

    嚴躍進表示，在調(diào)控政策繼續(xù)趨嚴的背景下，面對資金壓力、庫存壓力和銷售壓力，降價促銷可能成為一些房企的營銷策略，開發(fā)投資將迎來拐點。

    從目前情況看，房企業(yè)績或迎來分化拐點。數(shù)據(jù)顯示，在上述披露了上半年業(yè)績預告或業(yè)績快報的44家房企中，23家房企業(yè)績表現(xiàn)不佳，19家房企或扭虧、或略增、或預增；另有兩家房企為不確定。萬科A、保利地產(chǎn)等龍頭公司目前仍未披露上半年業(yè)績情況。

    榮安地產(chǎn)、金科股份等公司預計上半年業(yè)績增長較快。金科股份預計上半年凈利潤在20億元至26億元之間，同比增長200%-290%。金科股份成為房地產(chǎn)市場擴張型企業(yè)近期亮點公司。近日新城控股大規(guī)模轉(zhuǎn)讓旗下項目，金科已部分或全部接盤新城16個項目，斥資共計54.75億元，項目位于平湖、青島、日照、上饒、宿州、許昌、商丘、宜興等城市。金科地產(chǎn)集團聯(lián)席總裁方明富日前表示，金科近期頻繁收購，主要基于城市均衡布局的核心想法。“因為限價原因，金科2016年至2018年布局的一些熱點二線城市中，5個城市不賺錢。但企業(yè)要均衡發(fā)展和布局，布局單一會導致風險疊加。”

    房企人士認為，各地調(diào)控政策不會向?qū)捤煞较虬l(fā)展，個別房價連續(xù)上漲的地區(qū)預計落實調(diào)控更加從嚴從緊。房企銷售端將面臨不小壓力。

    在上述23家預計上半年業(yè)績表現(xiàn)不佳的房企中，部分房企受累于銷售不力以及規(guī)?；瘔毫?，業(yè)績下降明顯。以財信發(fā)展為例，預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2900萬元至3700萬元，而去年同期盈利1651.23萬元。對于業(yè)績下降的主要原因，公司稱，交房相比去年同期減少，營業(yè)收入有所下降；在建項目增加，業(yè)務拓展布局擴大，導致費用比去年同期增加。

    華北某房企高管對中國證券報記者表示，近年來一些房企大舉舉債擴張，追求規(guī)模。隨著融資收緊，加之需求端不足，房企銷售面臨一定壓力。不過，政策趨嚴利好龍頭房企。“在政策收緊的背景下，資金會更加向資質(zhì)好、評級優(yōu)良的龍頭房企傾斜。從銷售渠道看，龍頭房企渠道多，可打折力度強，有利于促進銷售。”

    穩(wěn)定市場預期

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房地產(chǎn)的市場角色進一步明確，即房地產(chǎn)不應該是刺激經(jīng)濟發(fā)展的工具，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務更多要考慮房地產(chǎn)背后的需求。

    從目前情況看，多地近期密集出臺調(diào)控政策。大連市相關文件規(guī)定，建立價格核算制度，引入第三方評估機構(gòu)對項目的成本、稅費、利潤等進行核算，按照一房一價制度申報房源價格，6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格，6個月后可申請下調(diào)申報價格；實際網(wǎng)簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。

    合肥于近日召開房地產(chǎn)市場穩(wěn)控工作會議。按照相關要求，對引發(fā)三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時采取暫停供地、暫停預售、暫停網(wǎng)簽措施。蘇州則升級了“限購”、“限售”措施，并在土地出讓環(huán)節(jié)“明確出讓地塊所建商品房價格要求”。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這給了市場預期一顆“定心丸”，地方政府不能再有規(guī)避調(diào)控的沖動。在市場平穩(wěn)的基礎上，調(diào)控政策會在較長時間保持連續(xù)和穩(wěn)定。一些房價仍有較快上漲壓力的城市預計會有進一步的措施。在這樣的政策環(huán)境下，市場會朝著住房需求基本面的方向回歸。一些前期由于貨幣化補貼或者居民加杠桿而房價過快上漲的城市，未來可能因為增量需求不足而向下調(diào)整。