光明地產(chǎn)頻繁拿地?cái)U(kuò)張后遺癥初現(xiàn) 經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)87億元

    ■本報(bào)記者 施露

    2018年高舉高打拿地的光明地產(chǎn)，交出的年報(bào)業(yè)績卻并不喜人。

    4月23日，光明地產(chǎn)發(fā)布2018年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入204.93億元，較上年減少1.53%；實(shí)現(xiàn)凈利潤14.18億元，同比下滑27.17%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤12.76億元，同比下滑32.92%。對于業(yè)績下滑的原因，光明地產(chǎn)稱主要是本期支付土地款、工程款和支付企業(yè)間往來增加等所致。

    此外，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下降至-87.34億元，創(chuàng)下了上市以來新低。

    頻繁拿地現(xiàn)金流吃緊

    去年，光明地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入195.73億元，同比減少1.87%，同期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為31.97%，較上年增加11.2%。

    關(guān)于開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入減少的原因，光明地產(chǎn)在年報(bào)中稱主要是由于房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售面積同比減少所致。

    房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)及租賃收入3.51億元，同比增加21.33%，主要是由于物業(yè)管理收入同比增加所致；其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.33億元，同比增加1.43%，主要是由于業(yè)務(wù)規(guī)模增加導(dǎo)致。

    長期深耕在長三角的光明地產(chǎn)，從去年開始發(fā)力土地市場。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2018年光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲備面積144.52萬平方米，較上一年同期的94.25萬平方米，增長53.34%。

    雖然身在A股，擁有較為良好的融資平臺，但其融資速度依然跟不上拿地?cái)U(kuò)張的速度。受此影響，2018年光明地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況差強(qiáng)人意。

    根據(jù)年報(bào)，光明地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-87.34億元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地?cái)U(kuò)張后遺癥顯現(xiàn)。

    “對于光明地產(chǎn)來說，利潤降幅較大，說明經(jīng)營方面的壓力較大。從其經(jīng)營性現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)看，有明顯下滑，或是兩點(diǎn)原因。第一是銷售回款方面的問題，這個(gè)是會(huì)影響現(xiàn)金流的正向流入。第二是對外投資增加，例如頻繁拿地，這會(huì)讓經(jīng)營性現(xiàn)金流向外流出。”易居中國研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報(bào)》記者表示。

    融資賣資產(chǎn)補(bǔ)血

    雖然凈利潤和營收紛紛下滑，但光明地產(chǎn)并未停止補(bǔ)血。

    2018年8月份，光明地產(chǎn)審議通過《關(guān)于申請發(fā)行購房尾款資產(chǎn)支持證券（ABS）的議案》，同意公司采用ABS模式，設(shè)立“上銀光明地產(chǎn)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并通過專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，發(fā)行不超過10億元的資產(chǎn)支持證券。

    2019年1月份，光明地產(chǎn)通過申請發(fā)行冷鏈倉儲物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），發(fā)起設(shè)立不超過6億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

    此外，2019年1月底，光明地產(chǎn)發(fā)行了2019年度第一期長期限含權(quán)中期票據(jù)（永續(xù)債），實(shí)際發(fā)行金額為6億元。今年2月底，公司又發(fā)行了2019年度第二期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額為8億元。

    不僅如此，光明地產(chǎn)還出售了旗下子公司套現(xiàn)補(bǔ)血。

    今年3月份，光明地產(chǎn)分別召開董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，審議通過了《關(guān)于授權(quán)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓其全資子公司上海廣林物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》。3月13日，光明地產(chǎn)與上海梅林正廣和股份有限公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，交易金額2.5億元。

    如此算來，今年年初至今，加上融資及資產(chǎn)出售，光明地產(chǎn)至少已經(jīng)獲得數(shù)十億元的融資，但與-87.34億元經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額相比，公司的資金壓力仍然不小。