正榮地產(chǎn)總貨值超5100億元 管理層稱注重平衡規(guī)模、利潤和安全

    本報記者 王麗新

    “2021年是正榮‘新三年’戰(zhàn)略的收官之年，也是‘新十年’戰(zhàn)略的開局之年。”8月23日上午，在2021年中期業(yè)績說明會上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝向《證券日報》及其他媒體和投資者表示，在“三道紅線”和集中供地政策下，正榮一是要平衡土地儲備和開發(fā)的關(guān)系；二是要平衡規(guī)模、利潤和安全，因此注重經(jīng)營性人才隊伍建設(shè)，整合資源，通過合作開發(fā)的模式，降低風(fēng)險，加強建設(shè)核心能力。

    截至6月30日，正榮地產(chǎn)（以下或簡稱正榮）合約銷售金額823億元，完成全年目標(biāo)的54.9%；營業(yè)收入160億元，同比增長10%；凈利潤15億元，同比增長18%；歸屬于母公司股東的核心凈利潤12.0億元，同比增長33.1%。

    “到7月份，正榮已經(jīng)完成943億元銷售額（完成全年目標(biāo)的62%），下半年開始市場雖有下滑趨勢，但全年1500億元目標(biāo)仍有信心完成。”黃仙枝表示，正榮強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，未來三年將保持適度規(guī)模增長，銷售目標(biāo)將根據(jù)行業(yè)基本面做動態(tài)調(diào)整。

    總貨值超5100億元

    在投資布局方面，一直以來，正榮地產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)“1+6+X”規(guī)劃，即上海總部，長三角、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、中部、環(huán)渤海、西部、珠三角六大區(qū)域，全國化布局項目。

    2021年上半年，正榮地產(chǎn)繼續(xù)主攻長三角和海峽西岸兩大優(yōu)勢區(qū)域，同時加強了珠三角的布局。報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增24塊土地，土儲建筑面積356萬平方米，權(quán)益地價146.8億元。由于新增項目90%位于一、二線城市，預(yù)計未來新項目預(yù)售均價將有提高。

    截至2021年6月30日，正榮地產(chǎn)一共持有230個項目，土地儲備2930萬平方米，總貨值超5100億元，可支撐兩年半開發(fā)使用，且高達(dá)82%的土儲位于一、二線城市，銷售去化有保障。

    “第二批集中供地后，預(yù)計會有合理利潤空間留給房企，這對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展更有好處。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會副主席劉偉亮向《證券日報》等媒體表示，對正榮來說，第一要加強穿越周期和前端研判能力，落實到產(chǎn)品定位上，保持在集中推盤后的競爭力，加快周轉(zhuǎn)速度；第二在產(chǎn)品品質(zhì)方面提出更高要求，保持和加強中端改善產(chǎn)品優(yōu)勢；第三要保持合理投資，抓住時機實施精準(zhǔn)投資。

    黃仙枝補充道，目前來看，挑戰(zhàn)和機遇共存，正榮根據(jù)自身節(jié)奏來做投資，看好一、二線核心城市，加大深耕核心城市策略，細(xì)分項目經(jīng)營策略，調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)，比如一部分保利潤，一部分保規(guī)模的投資模型，相信正榮一定會有更大發(fā)展空間。

    財務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健

    從財務(wù)盤面來看，黃仙枝歷來重視安全。在他看來，目前很多中小房企現(xiàn)金流緊張，正榮要對規(guī)模、效益和安全提出更高要求。

    截至2021年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率57.2%，較2020年底下降7.5個百分點；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率72.4%，相比上年末下降4.2個百分點；現(xiàn)金對短債比2.2倍，短期負(fù)債在債務(wù)中的占比繼續(xù)下降至28.5%?；诹己玫臉I(yè)績和信用表現(xiàn)，上半年惠譽提升正榮地產(chǎn)評級展望到B+（正面），中誠信和大公國際繼續(xù)維持AAA評級。

    正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健在上述業(yè)績會上表示，正榮地產(chǎn)一方面保持多樣化融資通道，除銀行借款外，發(fā)行綠色優(yōu)先票據(jù)、綠色人民幣點心債、公司債等，減少對單一融資管道的依賴。截至上半年末，公司擁有銀行總戰(zhàn)略授信2549億元，額度充裕；另一方面實現(xiàn)金融創(chuàng)新，正榮是第一家發(fā)行離岸人民幣綠色點心債的內(nèi)地房企，上半年發(fā)行16億元綠色點心債。

    同時，公司積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，今年以來，多次把握市場窗口，共發(fā)行17億美元等值債券，成本最高7.1%左右，同時置換了13億美元等值債券，被置換的美元債成本在8%以上，通過債務(wù)置換節(jié)省利息開支，也促進(jìn)了融資成本的進(jìn)一步下降。

    陳偉健向《證券日報》記者表示，公司融資空間改善不少，接下來會跟蹤市場情況，再做不同融資方案，明年到期美元債大約5億美元，還有一些老的相對成本較高的債務(wù)會根據(jù)市場情況做提前贖回安排。

    對此，黃仙枝補充道，從大環(huán)境來看，資金成本上行是趨勢，現(xiàn)在金融機構(gòu)對穩(wěn)健型經(jīng)營較好的企業(yè)有所偏愛，目前四大銀行對正榮授信有幾千億元，大家對企業(yè)認(rèn)可有所傾斜。此外，正榮還在加強現(xiàn)金流管理，這將避免沉沒成本，所以資金成本還有下降空間。

    營銷職能變身營銷公司

    在審慎的財務(wù)管理之外，讓流動性充裕，拿地資金充足，仍要強化營銷能力，加快項目周轉(zhuǎn)和資金回籠速度。

    “為了應(yīng)對行業(yè)變局，今年年初，正榮地產(chǎn)將營銷職能升級為‘營銷公司’，希望通過營銷職能專業(yè)化和市場化，提升整體營銷能力，形成更好的商業(yè)模式。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋向《證券日報》等媒體表示，未來三年，正榮營銷公司將采取三步走的戰(zhàn)略：第一年是專業(yè)化階段，實現(xiàn)組織獨立，夯實專業(yè)能力；明年計劃進(jìn)入市場化階段，意味著營銷公司建立自主品牌，外拓業(yè)務(wù)；第三年進(jìn)入規(guī)?；A段，屆時營銷公司將依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，實現(xiàn)規(guī)模效益。

    展望正榮地產(chǎn)未來發(fā)展路徑，黃仙枝表示，一是聚焦精準(zhǔn)投資，在緊跟政策的前提下，繼續(xù)深耕現(xiàn)有六大區(qū)域的一、二線城市及其都市圈，強化投資前的市場調(diào)研精準(zhǔn)度，減少投前決策偏差，努力提高市場占有率；二是聚焦經(jīng)營提效，以現(xiàn)金流和利潤為導(dǎo)向，繼續(xù)做好“規(guī)模、效益與安全”之間的平衡；三是聚焦精益管理，加強融資和資金管理能力、資源整合能力、產(chǎn)品力，持續(xù)推進(jìn)營銷公司市場化的戰(zhàn)略；四是聚焦高效組織，堅持“精總部、大中心、強區(qū)域”的方針，專業(yè)化、扁平化管理，完善授權(quán)機制，全力打造更多的百億元區(qū)域，在企業(yè)發(fā)展過程中培育更多優(yōu)秀經(jīng)營人才，實現(xiàn)共同成長。

    在正榮地產(chǎn)管理層看來，房地產(chǎn)市場總體依然面臨不少挑戰(zhàn)，未來要以“四個聚焦”驅(qū)動企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展。

（編輯 上官夢露）