中國(guó)金茂“零踩線”戰(zhàn)略底盤(pán)強(qiáng) 城市運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化抵抗市場(chǎng)周期能力

    本報(bào)記者 王麗新

    隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制逐步建立，2020年行業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)發(fā)展面臨穩(wěn)健性、可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。在新的形勢(shì)下，卻有房企在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、低成本增加土地儲(chǔ)備等方面，構(gòu)建了支撐企業(yè)可持續(xù)均衡發(fā)展、具備差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略底盤(pán)。

    3月23日下午，中國(guó)金茂正式發(fā)布2020年年度業(yè)績(jī)公告。報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)收入600.54億元，同比增長(zhǎng)39%；合同銷(xiāo)售金額2311億元，比2019年增長(zhǎng)44%，銷(xiāo)售回款同時(shí)突破2000億元，目標(biāo)完成率115.6%；已簽約銷(xiāo)售未交付結(jié)算的金額為3017億元。

    有分析人士認(rèn)為，中國(guó)金茂“雙輪兩翼”發(fā)展步入成熟期，通過(guò)構(gòu)建土地儲(chǔ)備、現(xiàn)金回款、城市運(yùn)營(yíng)、人力資源、科技服務(wù)、綠色戰(zhàn)略的強(qiáng)大戰(zhàn)略底盤(pán)，綜合能力在同一陣營(yíng)房企中具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。

    銷(xiāo)售目標(biāo)指向2500億元

    2020年，中國(guó)金茂銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊僭谇?0房企中位列第一。2021年，公司設(shè)定了2500億元目標(biāo)、2022年設(shè)定目標(biāo)3000億元，并在“十四五”規(guī)劃中設(shè)定了規(guī)模翻一番的中長(zhǎng)期目標(biāo)。

    “2021年可售貨值預(yù)計(jì)超過(guò)3600億元，四個(gè)季度的推盤(pán)比率大概為19%、32%、30%和19%。”中國(guó)金茂管理層表示，“我們將確保2020年2500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的完成”。

    截至2020年底，中國(guó)金茂“三道紅線”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”實(shí)現(xiàn)“零踩線”，財(cái)務(wù)盤(pán)面優(yōu)勢(shì)較為明顯。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中國(guó)金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，較上年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；凈負(fù)債率下降至53%，較上年同期大幅下降32個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)。

    “由于流動(dòng)現(xiàn)金的大幅增長(zhǎng)，較大程度緩解其債務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，2020年中國(guó)金茂成功實(shí)現(xiàn)全速降檔。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為了達(dá)成“零踩線”穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，公司運(yùn)用了較多的資本方式對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，包括增發(fā)新股、出售股權(quán)，與金融機(jī)構(gòu)合作，以及降低權(quán)益占比利用聯(lián)營(yíng)合營(yíng)的方式降低負(fù)債等。

    作為曾經(jīng)的“黑馬”，中國(guó)金茂當(dāng)前增長(zhǎng)動(dòng)力表現(xiàn)強(qiáng)勁，疊加中化集團(tuán)的強(qiáng)大背書(shū)，讓其在同梯隊(duì)房企中較為搶眼。

    “在銷(xiāo)售金額2000億元-3000億元的房企梯隊(duì)中，中國(guó)金茂擁有央企背景提供信用背書(shū)，有助于打通各種融資渠道，降低公司融資成本，甚至對(duì)與地方政府溝通互動(dòng)等均有幫助。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

    土地儲(chǔ)備成本低

    統(tǒng)計(jì)顯示，2020年中國(guó)金茂新增城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目7個(gè)，1417萬(wàn)平方米的當(dāng)期新增土地儲(chǔ)備面積中，44%的二級(jí)新增土儲(chǔ)均來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，87%位于核心一、二線城市。截至年末，中國(guó)金茂累計(jì)獲取的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目已達(dá)到27個(gè)，均位于一、二線核心城市以及活力城市群周邊。

    城市運(yùn)營(yíng)板塊穩(wěn)定了中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。2020年全年，來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為金茂貢獻(xiàn)了21%的當(dāng)期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，較2019年的14%有較大提升。同時(shí)，公司全年銷(xiāo)售額均超過(guò)100億元的城市達(dá)到7個(gè)，其中北京257億元，上海210億元，南京182億元。

    根據(jù)年報(bào)顯示，2020年，中國(guó)金茂總計(jì)合理新增土地儲(chǔ)備1417萬(wàn)平方米。截至2020年底，中國(guó)金茂總土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)至9511萬(wàn)平方米，進(jìn)入51個(gè)城市深耕，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)核心城市的均衡布局。

    “公司片區(qū)開(kāi)發(fā)能力突出，相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商而言，中國(guó)金茂憑借此能力可獲得較低成本的土地，同時(shí)增加了公司抵抗市場(chǎng)周期的能力。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，即便在22城集中供地的政策下，也不會(huì)影響片區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)模式，而中國(guó)金茂的拓展能力主要在這一方面。從目前城市發(fā)展思路來(lái)看，更傾向于采用片區(qū)開(kāi)發(fā)城市運(yùn)營(yíng)的模式推進(jìn)城市建設(shè)。鑒于此，預(yù)計(jì)中國(guó)金茂拿地的優(yōu)勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的削弱。

    “中國(guó)金茂在土地市場(chǎng)較為謹(jǐn)慎，城市運(yùn)營(yíng)是其獲取性價(jià)比較高的優(yōu)質(zhì)土地資源的重要方式。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，集中供地對(duì)于所有房企都提出新的考驗(yàn)，而此時(shí)央企背景或?qū)⒊蔀橹袊?guó)金茂在土地市場(chǎng)更為重要的籌碼。

    在城市運(yùn)營(yíng)助力下，中國(guó)金茂土地儲(chǔ)備的持續(xù)增長(zhǎng)有明確保障。根據(jù)公司規(guī)劃，至2022年，將有60%新增土儲(chǔ)來(lái)自于城市運(yùn)營(yíng)。此外，通過(guò)整合旗下科技、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育等多種資源優(yōu)勢(shì)，并多元化的資源引入，構(gòu)筑“城-人-產(chǎn)”新生活方式，中國(guó)金茂成功培育出公司的第二增長(zhǎng)曲線。

    近期，國(guó)泰君安公開(kāi)表示，當(dāng)前高地價(jià)是全行業(yè)的難題，中國(guó)金茂為極少數(shù)在城市運(yùn)營(yíng)方面建立較深護(hù)城河的房企，未來(lái)利潤(rùn)率將領(lǐng)先于行業(yè)，同時(shí)考慮到公司具備多元化降杠桿手段，未來(lái)有望脫穎而出。

（編輯 上官夢(mèng)露）