本報記者 王麗新
隨著房地產(chǎn)長效發(fā)展機制逐步建立,2020年行業(yè)整體進入調整期,企業(yè)發(fā)展面臨穩(wěn)健性、可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。在新的形勢下,卻有房企在優(yōu)化財務結構、低成本增加土地儲備等方面,構建了支撐企業(yè)可持續(xù)均衡發(fā)展、具備差異化競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略底盤。
3月23日下午,中國金茂正式發(fā)布2020年年度業(yè)績公告。報告期內,中國金茂實現(xiàn)收入600.54億元,同比增長39%;合同銷售金額2311億元,比2019年增長44%,銷售回款同時突破2000億元,目標完成率115.6%;已簽約銷售未交付結算的金額為3017億元。
有分析人士認為,中國金茂“雙輪兩翼”發(fā)展步入成熟期,通過構建土地儲備、現(xiàn)金回款、城市運營、人力資源、科技服務、綠色戰(zhàn)略的強大戰(zhàn)略底盤,綜合能力在同一陣營房企中具有較大競爭力。
銷售目標指向2500億元
2020年,中國金茂銷售業(yè)績增速在前20房企中位列第一。2021年,公司設定了2500億元目標、2022年設定目標3000億元,并在“十四五”規(guī)劃中設定了規(guī)模翻一番的中長期目標。
“2021年可售貨值預計超過3600億元,四個季度的推盤比率大概為19%、32%、30%和19%。”中國金茂管理層表示,“我們將確保2020年2500億元銷售目標的完成”。
截至2020年底,中國金茂“三道紅線”全部轉為“綠檔”實現(xiàn)“零踩線”,財務盤面優(yōu)勢較為明顯。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,依照“三道紅線”融資新規(guī),中國金茂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66%,較上年同期下降8個百分點至達標;凈負債率下降至53%,較上年同期大幅下降32個百分點;非受限現(xiàn)金短債比為1.56,較上年同期改善提升約0.89個百分點至達標。
“由于流動現(xiàn)金的大幅增長,較大程度緩解其債務壓力,債務結構得到進一步優(yōu)化,2020年中國金茂成功實現(xiàn)全速降檔。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示,為了達成“零踩線”穩(wěn)健運營目標,公司運用了較多的資本方式對債務結構進行調整,包括增發(fā)新股、出售股權,與金融機構合作,以及降低權益占比利用聯(lián)營合營的方式降低負債等。
作為曾經(jīng)的“黑馬”,中國金茂當前增長動力表現(xiàn)強勁,疊加中化集團的強大背書,讓其在同梯隊房企中較為搶眼。
“在銷售金額2000億元-3000億元的房企梯隊中,中國金茂擁有央企背景提供信用背書,有助于打通各種融資渠道,降低公司融資成本,甚至對與地方政府溝通互動等均有幫助。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者如是表示。
土地儲備成本低
統(tǒng)計顯示,2020年中國金茂新增城市運營項目7個,1417萬平方米的當期新增土地儲備面積中,44%的二級新增土儲均來自城市運營項目,87%位于核心一、二線城市。截至年末,中國金茂累計獲取的城市運營項目已達到27個,均位于一、二線核心城市以及活力城市群周邊。
城市運營板塊穩(wěn)定了中國金茂實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。2020年全年,來自城市運營的項目為金茂貢獻了21%的當期銷售業(yè)績,較2019年的14%有較大提升。同時,公司全年銷售額均超過100億元的城市達到7個,其中北京257億元,上海210億元,南京182億元。
根據(jù)年報顯示,2020年,中國金茂總計合理新增土地儲備1417萬平方米。截至2020年底,中國金茂總土地儲備增長至9511萬平方米,進入51個城市深耕,實現(xiàn)了全國核心城市的均衡布局。
“公司片區(qū)開發(fā)能力突出,相對于其他開發(fā)商而言,中國金茂憑借此能力可獲得較低成本的土地,同時增加了公司抵抗市場周期的能力。”肖云祥向《證券日報》記者表示,即便在22城集中供地的政策下,也不會影響片區(qū)開發(fā)類模式,而中國金茂的拓展能力主要在這一方面。從目前城市發(fā)展思路來看,更傾向于采用片區(qū)開發(fā)城市運營的模式推進城市建設。鑒于此,預計中國金茂拿地的優(yōu)勢不會產(chǎn)生實質的削弱。
“中國金茂在土地市場較為謹慎,城市運營是其獲取性價比較高的優(yōu)質土地資源的重要方式。”潘浩向《證券日報》記者表示,集中供地對于所有房企都提出新的考驗,而此時央企背景或將成為中國金茂在土地市場更為重要的籌碼。
在城市運營助力下,中國金茂土地儲備的持續(xù)增長有明確保障。根據(jù)公司規(guī)劃,至2022年,將有60%新增土儲來自于城市運營。此外,通過整合旗下科技、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育等多種資源優(yōu)勢,并多元化的資源引入,構筑“城-人-產(chǎn)”新生活方式,中國金茂成功培育出公司的第二增長曲線。
近期,國泰君安公開表示,當前高地價是全行業(yè)的難題,中國金茂為極少數(shù)在城市運營方面建立較深護城河的房企,未來利潤率將領先于行業(yè),同時考慮到公司具備多元化降杠桿手段,未來有望脫穎而出。
(編輯 上官夢露)
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