綠城管理可售貨值達3482億元 年內(nèi)新增訂單量已超去年30%

    本報記者 王麗新

    3月22日，綠城管理遞交了2020年業(yè)績“答卷”，上市后首份年報顯示了其作為中國“代建第一股”的底色。

    2020年，綠城管理實現(xiàn)收入18.12億元，同比減少9.1%；綜合毛利率達到47.8%，提升3.6個百分點；歸屬于股東凈利潤4.39億元，同比增35.3%；剔除上市費用后的歸母凈利潤同比增長39.4%達4.69億元。

    作為服務(wù)屬性的輕資產(chǎn)公司，綠城管理無負(fù)債且現(xiàn)金流充足。截至2020年底，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流達9.03億元，同比上漲645.9%。也許正是基于上述原因，綠城管理的年報還公布了資本市場少有的高派息政策。“現(xiàn)金奶牛，高分紅，這也是綠城管理受到投資者歡迎的原因。”在綠城管理2020年業(yè)績會上，綠城管理CEO兼執(zhí)行董事李軍表示，派息體現(xiàn)了公司輕資產(chǎn)特性，現(xiàn)在賬面現(xiàn)金余額24億元，可以收取的代建費還有120多億元，未來現(xiàn)金流會保持良好，可支持高派息政策。

    “近年來，地產(chǎn)代建市場規(guī)模增速明顯，多家房企都布局了該領(lǐng)域。綠城管理作為‘代建第一股’是行業(yè)頭部企業(yè)，也是率先登陸資本市場的公司，資本市場背書將是公司獲得業(yè)主方信用利器，有利于拓展規(guī)模。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，預(yù)計接下來公司會繼續(xù)在提高市占率方面發(fā)力，有望成為亞洲最大的項目管理公司。

    “今年以來新增訂單量已經(jīng)超過了去年全口徑的三分之一，預(yù)計全年訂單量增速將在20%以上。此外，新增項目聚焦四大核心都市圈，未來還會加大對政府保障類物業(yè)的投拓，可能更加關(guān)注金融機構(gòu)業(yè)務(wù)的代建機會，比如說金融機構(gòu)涉房投資業(yè)務(wù)。”李軍向《證券日報》記者表示，基于這樣的判斷，綠城管理未來業(yè)績增長更明確，業(yè)務(wù)更多元化，“我們對未來成為亞洲最大最好的項目管理公司充滿信心。”

    可售貨值達3482億元

    近幾年，隨著“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”、“三條紅線”等監(jiān)管的不斷升級，出現(xiàn)了土地成本過高、融資環(huán)境收緊導(dǎo)致房企資金壓力上升等情況，房企在追求規(guī)模擴張的同時，增強抗風(fēng)險能力的需求也越來越大。在此背景下，代建模式以其“輕資產(chǎn)屬性”成為了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向之一。

    作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的破局者和解題者，基于豐富的業(yè)務(wù)模式、全國性的規(guī)模布局、按需定制的服務(wù)體系及多元化的客戶結(jié)構(gòu)，綠城管理在市場的劇烈變化中，實現(xiàn)了年度銷售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規(guī)模保持行業(yè)第一。

    2020年全年，公司新拓代建項目的合約總建筑面積達1870萬平方米，較去年同期增長約16.8%；新拓代建項目代建費預(yù)估58.1億元，較去年同期增長約22.3%?，F(xiàn)有代建業(yè)務(wù)存量可確保未來三年經(jīng)營業(yè)績增長。“在接下來不確定的市場中，綠城管理有確定性的增長。”李軍向《證券日報》等媒體表示，接下來會進一步擴大經(jīng)濟圈業(yè)務(wù)規(guī)模，建立城市公司，進行屬地化管理，并關(guān)注城市更新領(lǐng)域。

    報告顯示，截至2020年12月31日，公司管理項目覆蓋89座城市；項目數(shù)量由去年同期的260個增加至296個；合約項目總建筑面積7610萬平方米，較去年同期增長12.7%；全年實現(xiàn)合同銷售金額745億元，同比增長12.2%。

    根據(jù)年報區(qū)域布局顯示，綠城管理主要經(jīng)濟區(qū)域項目建筑面積合計達6490萬平方米，占整體總建筑面積的85.2%，可售貨值合計3482億元；其中，在具有強大代建開發(fā)潛力的長三角經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈擁有總建筑面積占比分別為55.0%、20.5%。

    此外，在全國化布局的助力下，綠城管理建立起了結(jié)構(gòu)多元、不斷擴展的優(yōu)質(zhì)客戶群，將有力提升公司穿越周期的韌性。目前，公司委托方類別包含私企、國企、政府及金融機構(gòu)四大類，在當(dāng)期在建面積結(jié)構(gòu)中，歸屬于前三大類委托方的項目占比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續(xù)且長久地做政府和國企好伙伴的戰(zhàn)略思維及決心，保障未來業(yè)績穩(wěn)定增長。

    打造全價值鏈代建業(yè)務(wù)平臺

    一直以來，綠城管理都以打造“全價值鏈的代建業(yè)務(wù)平臺”為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要目標(biāo)。目前，綠城管理已經(jīng)形成主營業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)相互賦能、相互導(dǎo)流的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其2020年度商業(yè)代建項目、政府代建項目以及設(shè)計/咨詢等其他服務(wù)的收入占比分別為72.4%、17.1%及10.5%，這個結(jié)構(gòu)已充分反映出綠城管理的經(jīng)營特色和轉(zhuǎn)型決心。“未來將提升交易環(huán)節(jié)能力，包括認(rèn)證和培訓(xùn)，同時進一步強化產(chǎn)業(yè)鏈整合資源能力。”李軍表示。

    對此，綠城管理方面向《證券日報》記者表示，基于“做大產(chǎn)業(yè)鏈”的既定戰(zhàn)略目標(biāo)，2020年公司繼續(xù)孵化產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司，重點收并購輕資產(chǎn)模式、利潤率高、且能增強公司核心能力的產(chǎn)業(yè)鏈公司，著力打造“第二增長曲線”。2020年，綠城管理的產(chǎn)業(yè)鏈孵化的投資收益提升至4600萬元。

    “經(jīng)過充分討論，上市募集的資金計劃，首先進行收并購業(yè)務(wù)；第二要用于完成全國化布局；第三也要做產(chǎn)業(yè)鏈上下游收并購，打造第二增長曲線。”綠城管理董事會主席兼非執(zhí)行董事郭佳峰表示，對主業(yè)發(fā)展有幫助，安全性較高的，在合法合規(guī)前提下，也會做一些金融業(yè)務(wù)支持。

    有機構(gòu)專家表示，目前代建業(yè)務(wù)占中國商品房銷售比例僅為2%-4%，未來3年將保持20%以上的復(fù)合增長率，市場空間巨大，代建未來增長率將領(lǐng)先整體房地產(chǎn)市場，對應(yīng)PE值將比肩物業(yè)股。而綠城管理有望憑借其領(lǐng)導(dǎo)地位及對產(chǎn)業(yè)價值鏈的精準(zhǔn)把控，進一步享受稀缺標(biāo)的的價值紅利。

（編輯 才山丹）