遠(yuǎn)洋服務(wù)上市首日市值達(dá)69億港元 多業(yè)態(tài)服務(wù)模式拓寬收入渠道

    本報(bào)記者 王麗新

    2020年收官之際，重量級(jí)物業(yè)企業(yè)仍在加緊上市。12月上旬，恒大物業(yè)和碧桂園服務(wù)接連完成IPO，物業(yè)板塊再添千億元市值成員。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，15家物業(yè)企業(yè)登陸H股，是2018年以前物業(yè)板塊上市公司總數(shù)的近3倍。

    12月17日，中國(guó)香港資本市場(chǎng)迎來(lái)了今年第16家物業(yè)上市企業(yè)，即2019年綜合實(shí)力名列中國(guó)物管行業(yè)Top13的遠(yuǎn)洋服務(wù)。此次IPO，遠(yuǎn)洋服務(wù)引入了私募基金淡水泉、國(guó)華人壽保險(xiǎn)、高瓴資本等共8名基石投資者，合共認(rèn)購(gòu)1.2億美元。上市首日，遠(yuǎn)洋服務(wù)總市值達(dá)69億港元。

    “遠(yuǎn)洋服務(wù)是一家老牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)務(wù)主要集中在一、二線城市，以‘住宅+高端商寫+增值服務(wù)’等多業(yè)態(tài)服務(wù)模式發(fā)展。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司的高端商寫業(yè)務(wù)毛利率水平較高，增值服務(wù)收入逐年增長(zhǎng)，有助于提升公司盈利能力。

    商寫物業(yè)服務(wù)板塊發(fā)力

    事實(shí)上，高端商寫物業(yè)業(yè)務(wù)是業(yè)內(nèi)不少投資者看好遠(yuǎn)洋服務(wù)的原因之一，比如高瓴資本就是青睞捕獲“商管服務(wù)企業(yè)”的投資者。

    根據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)，2019年，遠(yuǎn)洋服務(wù)商寫物業(yè)服務(wù)在整體物業(yè)管理服務(wù)總收入占比為27.5%，占非住宅物業(yè)管理總收入的83.6%。同期，商寫物業(yè)所收的每月平均物業(yè)管理費(fèi)也遠(yuǎn)超住宅社區(qū)所收，達(dá)到每平方米17.4元，而住宅每平方米僅為2.6元。

    以北京頤堤港和成都遠(yuǎn)洋太古里為例。北京頤堤港地處繁榮的朝陽(yáng)區(qū)，出租率高達(dá)99.9%，其商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)單價(jià)110元/月/平方米，寫字樓單價(jià)50元/月/平方米，可提供全年約8900萬(wàn)元收入；成都遠(yuǎn)洋太古里毗鄰大慈寺，是國(guó)內(nèi)網(wǎng)紅級(jí)地標(biāo)，出租率達(dá)到97%，物業(yè)費(fèi)單價(jià)160元-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6億元。

    除此之外，遠(yuǎn)洋服務(wù)的控股股東為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其股東中國(guó)人壽保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)與遠(yuǎn)洋服務(wù)亦有持續(xù)的業(yè)務(wù)合作。據(jù)招股書(shū)透露，今年8月21日，遠(yuǎn)洋服務(wù)還與兄弟公司遠(yuǎn)洋資本訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括每年預(yù)計(jì)不少于200萬(wàn)平方米合約建筑面積的商寫物業(yè)、工業(yè)園、物流中心及數(shù)據(jù)中心）提供定制化物業(yè)管理服務(wù)。

    凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率40%

    招股書(shū)顯示，2017年至2019年，遠(yuǎn)洋服務(wù)營(yíng)收由12.13億元增至18.30億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為22.8%；期間，凈利潤(rùn)由1.05億元增至2.05億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為39.8%。2020年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入為9.03億元，同比增長(zhǎng)6.6%；凈利潤(rùn)1.54億元，同比增長(zhǎng)26.1%。

    “凈利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)除了與公司高端商寫業(yè)務(wù)相關(guān)外，占比逐漸增加的增值服務(wù)業(yè)務(wù)也對(duì)其有所貢獻(xiàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，遠(yuǎn)洋服務(wù)提供案場(chǎng)服務(wù)（即向物業(yè)開(kāi)發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供的交付前服務(wù)）、咨詢服務(wù)及物業(yè)工程服務(wù)，以及向公司在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供的各種社區(qū)增值服務(wù)。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在案場(chǎng)服務(wù)方面，年收入規(guī)模約為2億元，預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年內(nèi)年均增幅可達(dá)20%；工程服務(wù)年收入規(guī)模約為1億元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年至五年內(nèi)年均增幅可達(dá)20%。在社區(qū)增至服務(wù)方面，目前業(yè)務(wù)占比約為13%，其中主要為資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年至五年內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模比重可提升至25%，年均增長(zhǎng)50%左右。

    值得一提的是，2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)毛利潤(rùn)達(dá)到3540.1萬(wàn)元，毛利率提升3.4個(gè)百分點(diǎn)至22.9%；社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)6414.7萬(wàn)元，毛利率提升2.1個(gè)百分點(diǎn)至63.1%。鑒于此，遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利率由2017年的20.7%，增長(zhǎng)至2020年上半年的28.5%。

    更為重要的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)目前在數(shù)字化及智能化方面進(jìn)行了持續(xù)投入，擁有多元化智能服務(wù)平臺(tái)，即“億管家”、“億家生活”、“億家修”及“億空間”以及EBA系統(tǒng)，可于業(yè)主、住戶、其他客戶及業(yè)務(wù)合作伙伴之間實(shí)現(xiàn)智能化物業(yè)生態(tài)圈。這無(wú)疑將有助于公司提升管理管理半徑，降低人工成本并提高服務(wù)效率，也對(duì)其社區(qū)增值服務(wù)變現(xiàn)有所助力。

    鑒于數(shù)字化技術(shù)的重視，遠(yuǎn)洋服務(wù)表示，對(duì)于此次募集資金的用途，約10%用于提升數(shù)字化水平及內(nèi)部訊息技術(shù)基礎(chǔ)；約20%用于升級(jí)智能化管理系統(tǒng)設(shè)施；約60%的募資將用于把握戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)；余下用作營(yíng)運(yùn)資金。

    資本負(fù)債比率為零

    當(dāng)然，擴(kuò)規(guī)模依然是目前上市物業(yè)管理企業(yè)的第一訴求，而這取決于企業(yè)有多少“家底兒”。

    招股書(shū)顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額由2018年的3827.2萬(wàn)元大幅增長(zhǎng)至2019年達(dá)到2.07億元，2020年上半年達(dá)到6572.9萬(wàn)元。但招股書(shū)中有一個(gè)指數(shù)仍令市場(chǎng)頗為不解。招股書(shū)披露，2018-2019年及截至2020年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)資本負(fù)債比率分別高達(dá)454.5%、483.1%和439.9%。

    對(duì)此，遠(yuǎn)洋服務(wù)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這是由于之前有一筆ABS融資，目前該筆融資已經(jīng)全部還清，截至2017年12月31日的資本負(fù)債比率為零，處于凈現(xiàn)金狀況。截至2020年6月30日，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)到7.25億元，為2017年以來(lái)新高。

    若加上此次IPO募集資金的60%用于擴(kuò)大規(guī)模，由此可預(yù)見(jiàn)公司第三方在管物業(yè)面積將會(huì)大幅提升。公司也表示，進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模。

    招股書(shū)顯示，2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)總合約建筑面積達(dá)6190萬(wàn)平方米，遍及中國(guó)24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的54個(gè)城市；總在管建筑面積達(dá)4230萬(wàn)平方米，包括155個(gè)住宅社區(qū)及55個(gè)非住宅物業(yè)。其中，旗下第三方管理的建筑面積達(dá)到1200萬(wàn)平方米，來(lái)自第三方的收入達(dá)到1.21億元，占收入比重提升至18.8%。

    值得一提的是，截至2020年12月10日，34家港交所上市，物業(yè)企業(yè)市值超過(guò)5600億港元，平均市盈率超過(guò)50%；3家滬深上市物業(yè)企業(yè)市值約為340億元人民幣。

    “物管行業(yè)頭部企業(yè)已經(jīng)紛紛登陸資本市場(chǎng)，已經(jīng)誕生千億元市值的企業(yè)，未來(lái)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，分化也會(huì)加劇。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在這種競(jìng)爭(zhēng)格局下，遠(yuǎn)洋服務(wù)突破以住宅物業(yè)為單一收入來(lái)源的困境，形成多業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、在長(zhǎng)且好的賽道中構(gòu)筑獨(dú)特的行業(yè)壁壘，將能在未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局占據(jù)一席之地。

    多業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)拓展增收

    在資本市場(chǎng)看來(lái)，高成長(zhǎng)高確定性是物業(yè)板塊的主旋律，這是疫情期間物業(yè)企業(yè)股價(jià)快速上漲，資金不斷入局的背后驅(qū)動(dòng)力。

    中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保守預(yù)計(jì)2020年末我國(guó)物業(yè)行業(yè)在管面積將超過(guò)250億平方米，營(yíng)業(yè)收入將超過(guò)6000億元。根據(jù)模型綜合估算，預(yù)計(jì)到2024年，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為9296.43億元。換言之，這是一個(gè)年均營(yíng)收萬(wàn)億元量級(jí)的藍(lán)海市場(chǎng)。

    但不得不說(shuō)，目前上市的物業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)都是從房地產(chǎn)企業(yè)母公司拆分出來(lái)IPO的，來(lái)自母公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模幾乎決定了這家企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模，而上市之后，第三方拓展能力、商業(yè)模式和盈利能力則決定著這家企業(yè)未來(lái)會(huì)成長(zhǎng)“月亮”還是“星星”。

    從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前，遠(yuǎn)洋服務(wù)的物業(yè)管理類型包括住宅小區(qū)、商寫物業(yè)、公共及其他物業(yè)，以及案場(chǎng)、工程、社區(qū)等增值服務(wù)。

    “總體來(lái)說(shuō)，多業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)選定的細(xì)分領(lǐng)域賽道較為合理，傳統(tǒng)物業(yè)與新型業(yè)務(wù)并重，具備在激烈的外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下?lián)尩檬袌?chǎng)份額的能力。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前公司在非住宅物業(yè)上構(gòu)建了涵蓋商寫物業(yè)、政府大樓、公共設(shè)施、高速公路服務(wù)站及醫(yī)院等多個(gè)管理物業(yè)類型，若能快速形成品牌輸出能力，相較于目前資本市場(chǎng)上主要聚焦純住宅領(lǐng)域的企業(yè)，公司在非住宅領(lǐng)域的服務(wù)穩(wěn)定性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，長(zhǎng)期在該領(lǐng)域深耕，將拓展公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

（編輯 孫倩）