遠(yuǎn)洋集團(tuán)華南毛利占比超三成 大灣區(qū)舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化加速

    本報(bào)記者 王麗新

    “任何一個(gè)事，從1變成10或100不見(jiàn)得有多難；但從0到1很難，這需要突破。”近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁助理、華南區(qū)域總經(jīng)理趙建軍向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體記者表示，15年前從北京來(lái)到華南，人生地不熟，那會(huì)兒創(chuàng)業(yè)是最難的。

    彼時(shí)，作為最早一批由遠(yuǎn)洋集團(tuán)派遣來(lái)華南區(qū)域團(tuán)隊(duì)中的一員，趙建軍沒(méi)想到的是，一次外派讓自己連同遠(yuǎn)洋一起在珠三角“生根”。從最初中山公司的幾十人起步到現(xiàn)在，華南板塊已成長(zhǎng)為遠(yuǎn)洋集團(tuán)六大開(kāi)發(fā)事業(yè)部之一，2019年為集團(tuán)貢獻(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額超過(guò)200億元。

    在外界眼中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)“京戶(hù)”出身，大本營(yíng)在北京，京津冀是主戰(zhàn)場(chǎng)。但在不知不覺(jué)中，“南北”業(yè)績(jī)已有分庭抗禮之勢(shì)。截至2019年末，遠(yuǎn)洋珠三角區(qū)域營(yíng)業(yè)收入占比21%、毛利占比31%，均僅次于京津冀。由此可見(jiàn)，華南區(qū)域已晉升為遠(yuǎn)洋規(guī)模拼圖的重要部分。

    舊改項(xiàng)目加速轉(zhuǎn)化提升利潤(rùn)

    在招拍掛拿地成本過(guò)高，行業(yè)毛利率水平逐漸走低的環(huán)境下，市場(chǎng)空間達(dá)萬(wàn)億元量級(jí)的舊改領(lǐng)域成了“千億房企”的必爭(zhēng)之地。

    不過(guò)，與央企國(guó)企成為北方舊改主力現(xiàn)狀不同的是，南方舊改、城市更新已有多年經(jīng)驗(yàn)，環(huán)境相對(duì)開(kāi)放，除了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，外來(lái)民營(yíng)房企參與意愿更高。而作為大灣區(qū)核心城市的深圳，舊改市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

    目前，在深圳做舊改的房企大致分為四類(lèi)，一類(lèi)是實(shí)力雄厚的央企或央企基因企業(yè)，如華潤(rùn)、華僑城、遠(yuǎn)洋、招商；第二類(lèi)是深圳本地的國(guó)企，比如地鐵集團(tuán)、深業(yè)；第三類(lèi)是佳兆業(yè)、鴻榮源、星河、卓越、京基等本土民企；第四類(lèi)是全國(guó)其他外地進(jìn)來(lái)的民企。

    作為外來(lái)者，遠(yuǎn)洋集團(tuán)深入華南已有15年時(shí)間，并在深圳鎖定了十幾個(gè)舊改項(xiàng)目，摸索出一套做舊改項(xiàng)目的商業(yè)模式，以舊村、舊廠為主，并以較快的周轉(zhuǎn)速度推進(jìn)、轉(zhuǎn)化。截至目前，遠(yuǎn)洋在整個(gè)華南的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，舊改占比已經(jīng)超過(guò)一半，并將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大布局，未來(lái)舊改的比重會(huì)繼續(xù)升高。

    在趙建軍看來(lái)，遠(yuǎn)洋在華南主張“兩條腿走路”，即雙輪驅(qū)動(dòng)策略：舊城改造是主戰(zhàn)場(chǎng)，招拍掛則作為補(bǔ)充。同時(shí)，在布局舊改方面，遠(yuǎn)洋有更深層次的考慮。一方面，深圳等地現(xiàn)在一地難求，大量的土地供應(yīng)來(lái)源就是舊改；另一方面，樓市趨穩(wěn)，舊改利潤(rùn)較有保障，可以給集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

    盡管如此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也并沒(méi)有盲目獲取舊改項(xiàng)目，相反則是有核心標(biāo)準(zhǔn)。“首先是可操作性，其次是安全性，第三才是盈利。”在趙建軍看來(lái)，“遠(yuǎn)洋放棄舊社區(qū)，聚焦舊村與舊廠，雖然IRR低一些，但可操作性較強(qiáng)。”

    眾所周知，舊改的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有障礙和不確定性，因此規(guī)劃、拆遷、財(cái)務(wù)以及周期的可控性都是不得不深察的問(wèn)題。“如果（項(xiàng)目）選錯(cuò)了，代價(jià)極大，其中包括時(shí)間、資金、精力、機(jī)會(huì)成本的代價(jià)。”趙建軍如是坦言。

    向精細(xì)化管理要效益

    對(duì)布局舊改這一份穩(wěn)健的態(tài)度，實(shí)際上也折射出遠(yuǎn)洋集團(tuán)“穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，精細(xì)化管理”的企業(yè)發(fā)展理念。

    正如遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者所示，繼四期戰(zhàn)略（2015年-2019年）之后，遠(yuǎn)洋今年開(kāi)啟了第五期戰(zhàn)略。其中，“聚焦主業(yè)”“精細(xì)化管理”“南移西拓”“建筑健康”等，都成了關(guān)鍵詞。

    事實(shí)上，在這幾年的發(fā)展中，遠(yuǎn)洋一直在內(nèi)部管理上進(jìn)行變革，比如“4+8經(jīng)營(yíng)管理體系”，強(qiáng)調(diào)以項(xiàng)目、業(yè)務(wù)為中心，向一線(xiàn)賦能，重點(diǎn)關(guān)注工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)客研、客服、前期、合約、財(cái)務(wù)、人力等專(zhuān)業(yè)協(xié)同，更好地提升精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理水平，提高整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等。

    從財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)出身的趙建軍深諳其道，他認(rèn)為，“只要愿意在管理上多下功夫，做成事的概率就會(huì)高。”這也是遠(yuǎn)洋一直以來(lái)發(fā)展都非常“穩(wěn)健”的原因，這一核心發(fā)展方向則始于遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的判斷。

    趙建軍認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)有兩個(gè)特征，一方面是金融屬性，表現(xiàn)杠桿性、風(fēng)險(xiǎn)性、收益性；另一方面則是制造業(yè)屬性，講求強(qiáng)專(zhuān)業(yè)性，更多重視專(zhuān)業(yè)在細(xì)節(jié)管理上的嚴(yán)絲合縫。

    “只有兩方面結(jié)合得好，企業(yè)才能真正存活下來(lái)。”在他看來(lái)，遠(yuǎn)洋一直拒絕躁動(dòng)和冒進(jìn)，才得以成功在穩(wěn)健基礎(chǔ)上追求可持續(xù)快速發(fā)展。除了與集團(tuán)一致運(yùn)營(yíng)管理的深入挖掘，華南事業(yè)部也在積極建立自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，全面打通各個(gè)渠道和資源，在自銷(xiāo)與代理的“2+1模式”中，充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

    對(duì)此，趙建軍表示，遠(yuǎn)洋以結(jié)果作為導(dǎo)向，不排斥新的東西，但也不會(huì)過(guò)度依賴(lài)一種模式，“因?yàn)闀r(shí)代在變，對(duì)于新的事物，我們都會(huì)吸收借鑒。”

（編輯 田冬 上官夢(mèng)露）