助力存量土地資產(chǎn)盤(pán)活 租賃住房公募REITs加速上市

    本報(bào)記者 陳瀟

    又一單租賃住房公募REITs正式落地。

    10月23日，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“招商基金蛇口租賃住房REIT”）正式在深交所上市，這也是第六單上市的租賃住房公募REITs。

    今年5月28日，招商蛇口發(fā)布公告稱，為積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房決策部署，盤(pán)活保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司下屬全資子公司招商公寓擬作為原始權(quán)益人，開(kāi)展招商基金招商蛇口租賃住房公募REITs的申報(bào)發(fā)行。

    值得一提的是，此次項(xiàng)目從5月份宣布申報(bào)發(fā)行到上市，僅僅不到5個(gè)月。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這也意味著，在盤(pán)活存量資產(chǎn)的背景下，租賃住房市場(chǎng)前景廣闊，未來(lái)租賃住房REITs市場(chǎng)有望加速擴(kuò)容。

    同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，從2022年8月首批三只保租房REITs公開(kāi)發(fā)售并上市交易以來(lái)，截至2024年10月24日，共有6只租賃住房REITs上市，整體上市規(guī)模合計(jì)超94億元。從公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，租賃住房REITs相較發(fā)行價(jià)的漲幅可觀，表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他板塊。

    “由于住房租賃公募REITs在過(guò)去兩年已經(jīng)跑通商業(yè)閉環(huán)，加之其穩(wěn)定性和抗經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)，將存量土地資產(chǎn)盤(pán)活為租賃住房，成為一條極具吸引力的盤(pán)活路徑。”10月24日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然在第六屆領(lǐng)航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇上表示。

    對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，亦有望暢通融資渠道，打開(kāi)租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間。招商蛇口在公告中表示，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于公司進(jìn)一步拓寬融資渠道，同時(shí)有效盤(pán)活公司旗下租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，有利于促進(jìn)公司在租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，促進(jìn)租賃住房項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

    此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有16單租賃住房REITs項(xiàng)目啟動(dòng)籌備工作，底層資產(chǎn)位于深圳、北京、上海、蘇州、大連、武漢等多地。

    同時(shí)，不僅僅是招商蛇口，包括新黃浦，城投控股等上市房企亦在積極抓住機(jī)遇，通過(guò)發(fā)行租賃性住房公募REITs，盤(pán)活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)深度降杠桿、控負(fù)債，增強(qiáng)公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

    各地亦正積極推進(jìn)租賃住房公募REITs入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有16單保租房REITs項(xiàng)目啟動(dòng)籌備工作，底層資產(chǎn)位于深圳、北京、上海、蘇州、大連、武漢、南京、西安、天津、青島、廣州和重慶等多地。

    值得一提的是，從今年5月份人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，再到7月份市場(chǎng)化長(zhǎng)租房首次被宣布納入公募REITs底層資產(chǎn)范疇，政策端亦在持續(xù)發(fā)力。

    根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年9月，50個(gè)重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比均值為2.12%，亦有不少城市租金達(dá)到3%左右。

    “各地住房租金回報(bào)率在提升，而租賃住房公募REITs的擴(kuò)容為更多類型的租賃住房投資提供了退出通道，提升了企業(yè)參與住房租賃業(yè)務(wù)的積極性。同時(shí)，不少地區(qū)支持非居改住，亦有利于加大存量閑置房屋盤(pán)活的力度。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2024年，“住房租賃金融17條”、公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍等政策先后落地，住房租賃行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步改善。同時(shí)隨著市場(chǎng)化租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍，長(zhǎng)租公寓“融投建管退”商業(yè)閉環(huán)成功打通，企業(yè)布局住房租賃行業(yè)的積極性明顯提升，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)業(yè)房源和管理房源規(guī)模穩(wěn)步增加。

    “核心城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)具備機(jī)構(gòu)化發(fā)展機(jī)會(huì)。近幾年隨著金融政策不斷完善，各類企業(yè)紛紛布局長(zhǎng)租賽道，頭部住房租賃企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，未來(lái)住房租賃業(yè)務(wù)有望為企業(yè)提供持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)力。”曹晶晶表示。

（編輯 喬川川）