上交所落地多單持有型不動產(chǎn)ABS 為權(quán)益融資“開路架橋”

    本報記者 田鵬

    2024年7月2日，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“建信住租項目”）成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模11.7億元，產(chǎn)品期限為66年。本單項目是繼華泰－中交路建清西大橋持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（以下簡稱“中交路建項目”）在特許經(jīng)營權(quán)領(lǐng)域完成“首秀”后，實現(xiàn)了“產(chǎn)權(quán)屬性”的首單項目落地。

    市場人士表示，持有型ABS產(chǎn)品的落地，通過創(chuàng)新的“六大機制”設(shè)計，進一步突出資產(chǎn)信用，在為企業(yè)提供豐富金融工具的同時，為投資機構(gòu)的資產(chǎn)配置提供了新的選擇。

    為企業(yè)融資打通“真權(quán)益”

    什么是“持有型不動產(chǎn)ABS”產(chǎn)品？從近期在上交所落地多單產(chǎn)品來看，這類產(chǎn)品定位于權(quán)益型ABS，是在資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品大類框架下推出的創(chuàng)新產(chǎn)品，在項目設(shè)計時一般不再設(shè)置優(yōu)先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來為產(chǎn)品增信，而是通過機制創(chuàng)新來壓實資產(chǎn)信用，力求真正實現(xiàn)ABS產(chǎn)品從主體信用向資產(chǎn)信用的成功轉(zhuǎn)型。

    “對比此次完成發(fā)行的建信住租項目和前期落地的中交路建項目來看，兩單項目既有共性，也有差異，為不同類型的企業(yè)通過持有型不動產(chǎn)ABS這一產(chǎn)品融資提供不同的范例。”一位資產(chǎn)證券化市場資深投行人士表示。

    “首批入池的三個資產(chǎn)運營穩(wěn)定，收入來源分散，現(xiàn)金流穩(wěn)健。我們希望通過優(yōu)質(zhì)項目的推出，為投資者提供介入長租公寓賽道的機會。”建信住租相關(guān)負責人告訴記者，“本單ABS產(chǎn)品主要著眼于其權(quán)益特性，打通了基金資產(chǎn)盤活、存量流轉(zhuǎn)的新途徑。本單產(chǎn)品自初設(shè)以來就受到市場投資人的廣泛關(guān)注，含保險、理財、券商自營等多元化頭部投資機構(gòu)均踴躍參與，簿記當天實現(xiàn)超額募集。”

    中交路橋建設(shè)有限公司相關(guān)負責人表示：“中交路建項目是以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的真實出售，在企業(yè)經(jīng)營層面有效釋放了存量資產(chǎn)沉淀，釋放了有息負債，既降低了杠桿率，也減少了企業(yè)經(jīng)營風險，是存量資產(chǎn)真實盤活典型范例。后續(xù)，集團層面還會繼續(xù)推廣和復制，依托此類產(chǎn)品搭建資產(chǎn)盤活新平臺，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。”

    促進投融兩端“雙循環(huán)”

    相比于傳統(tǒng)ABS關(guān)注優(yōu)先劣后的分層安排或引入主體信用來為產(chǎn)品增信的產(chǎn)品設(shè)計，如今，持有型不動產(chǎn)ABS創(chuàng)新性地在信息披露機制、激勵約束機制、二級市場活躍機制、流動性支持機制、持續(xù)擴募機制、運營治理機制等“六大機制”方面做出更為市場化的機制設(shè)計，促進投融雙方互信。

    在信息披露機制方面，持有型不動產(chǎn)ABS更加注重信息披露的及時性和有效性。“計劃管理人通過按季披露資產(chǎn)管理報告、凈值公告等定期報告，強化對項目經(jīng)營情況的披露，讓投資人更高頻地了解項目的運營情況。”建信住租項目計劃管理人中金公司相關(guān)負責人表示。

    在產(chǎn)品治理和激勵機制方面，持有型不動產(chǎn)ABS設(shè)置了完善的考核機制及激勵約束機制，中交路建項目管理人華泰資管相關(guān)負責人告訴記者：“產(chǎn)品治理方面參考公司制治理理念，日常運營由運管機構(gòu)負責，重大事項交由‘管理委員會’及‘持有人會議’決策，能讓投資機構(gòu)真正參與到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營決策中。”

    記者也了解到，已經(jīng)發(fā)行兩單項目在激勵約束方面均給出了具體的績效目標和不同回報，尤其是對應(yīng)的激勵將直接給予到管理運營團隊，得到了市場的高度關(guān)注和一致好評。

    在流動性支持和交易機制方面，持有型不動產(chǎn)ABS允許設(shè)置一定比例的流動性支持機制，滿足部分投資者退出需求，并持續(xù)引入二級市場活躍機制，提高產(chǎn)品二級流動性。建信住租負責人告訴記者：“我們希望通過交易機制的設(shè)計能夠有效提高產(chǎn)品的流動性，因此建信住租每半年會為各投資機構(gòu)提供開放退出流動性支持，并通過凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的‘錨’，在激活流動性的同時，穩(wěn)定二級市場非理性波動。”

    此外，在擴募安排方面，持有型不動產(chǎn)ABS預留了擴募的空間，可以不斷納入后備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)了解，截至目前，建信住租在全國范圍內(nèi)已儲備相關(guān)項目20余個，為產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)健運行發(fā)展提供了充足保障。中交集團也梳理和儲備了一批項目，會持續(xù)依托此類產(chǎn)品進行盤活。

    為投資機構(gòu)創(chuàng)造“好收益”

    持有型不動產(chǎn)ABS從創(chuàng)設(shè)到落地過程中，投資機構(gòu)對權(quán)益型ABS產(chǎn)品的看法逐步加深，共識也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的產(chǎn)品投資邏輯，大家開始更多地聚焦在產(chǎn)品治理機制、底層資產(chǎn)情況、運營管理等產(chǎn)品要素上。

    在持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品推出前，投資機構(gòu)參與不動產(chǎn)權(quán)益投資交易主要依靠公募REITs，而持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品為各投資機構(gòu)提供了一個新的選擇。

    “目前債券收益率持續(xù)走低，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的投資性價比進一步凸顯。”一位參與產(chǎn)品投資的保險機構(gòu)負責人告訴記者，“成熟的持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品通過合理引入外部杠桿，成熟的運營機制、流動性機制的設(shè)計，同樣可以保障現(xiàn)金收益的穩(wěn)定以及退出的確定性。”

    更有吸引力的是，持有型不動產(chǎn)ABS附加了底層項目收益，具備資產(chǎn)權(quán)益屬性，在保障穩(wěn)健收益的基礎(chǔ)上存有超額收益的可能。

    “很多投資機構(gòu)對投資資產(chǎn)的價格波動高度敏感，理財資金更是如此，而以ABS作為產(chǎn)品載體，依托計劃管理人及市場第三方給出的產(chǎn)品估值進行交易，也給理財資金長期配置提供了渠道。”一位理財子公司投資負責人表示。

（編輯 王江浩）