完善集中供地政策 土地市場影響幾何？

    本報記者 王麗新

    見習(xí)記者 陳瀟

    近日，自然資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡稱“通知”）明確，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。2月3日，自然資源部回應(yīng)表示，該文件是自然資源部印發(fā)的對地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

    對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，此次調(diào)整并不意味著取消集中供地，而是集中供地1.0升級到2.0，是根據(jù)形勢“調(diào)整和優(yōu)化”。1.0階段應(yīng)對開發(fā)商加杠桿炒地，2.0則應(yīng)對精細(xì)化、透明化供地。從目前的市場來看，城市與城市之間差異明顯，保持地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定，必須做供給側(cè)改革。

    根據(jù)形勢調(diào)整和優(yōu)化

    據(jù)了解，集中供地政策源起于2021年2月26日。彼時，自然資源部要求22城試點實施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動的“兩集中”政策；此外在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，各地發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要求相對均衡，以此長效調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期。

    “集中供地模式的出現(xiàn)，主要是應(yīng)對當(dāng)時高地價及新一輪樓市上漲。”李宇嘉表示，但當(dāng)后續(xù)對房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉“前融”時，通過集中供地控制源頭上搶地、誕生高地價的必要性，已下降了很多。

    “沒有前期融資，必需自有資金拿地，開發(fā)商資金鏈會一定程度上相對緊張，在市場下行的背景下，繼續(xù)沿用過去的集中供地政策，會導(dǎo)致在很多城市土地出現(xiàn)大面積流拍。”李宇嘉補充表示。

    而此次自然資源部辦公廳出臺的《通知》中提及的三項備受市場關(guān)注的措施，或能夠有效完善過去政策。

    此次《通知》中，提到各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

    并且，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。詳細(xì)清單應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月。給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。

    此外，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內(nèi)全部推出。推出后未成交的地塊。應(yīng)統(tǒng)籌納入后續(xù)的詳細(xì)清單。

    對土地市場影響幾何？

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2023年1月份共供應(yīng)土地300宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1610.13萬㎡，同比下降50.88%，環(huán)比下降71.73%；土地成交251宗，成交規(guī)劃建筑面積為1538.91萬㎡，同比下降60.61%，環(huán)比下降91.89%。

    “去年全年，多城在集中土拍中表現(xiàn)平淡，地方城投平臺托底拿地現(xiàn)象頻繁。政策完善后，未來在一城一策方面將會有更多的調(diào)整空間，給予地方更多的自主權(quán)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

    “此次政策優(yōu)化后，讓房企有更長的時間進(jìn)行市場判斷，此外，地方政府也可根據(jù)市場情況，合理安排土地供給，有利于市場供應(yīng)的正?；?，更有利于市場平穩(wěn)運行。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示。

    李宇嘉表示，“供地信息不完全，開發(fā)商會承擔(dān)一些不該承擔(dān)的職能，導(dǎo)致集中供地的效率不高，制約拿地的積極性，對土地市場、房地產(chǎn)市場和信心造成一定擾動。新模式下，加強了對供地信息的披露。杜絕土地帶病出讓，或者讓開發(fā)商承擔(dān)土地開發(fā)或配套的成本，教育配套費等。”

    “此次政策是對此前集中供地政策的優(yōu)化調(diào)整，意味著對于供地次數(shù)可以適當(dāng)放開，房企的資金壓力能得到緩解。預(yù)計今年，土地市場流拍現(xiàn)象將會有所減少，房企拿地積極性將會好于2022年，提振市場信心，促進(jìn)土拍市場回溫。”陳霄表示。