一季度商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或不及預(yù)期 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)年內(nèi)呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)走勢(shì)

    本報(bào)記者 杜雨萌

    4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，同比下降城市個(gè)數(shù)增加；各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，3月份以來(lái)，隨著多城出手調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，從3月份70城的房?jī)r(jià)變化可以看出，當(dāng)前市場(chǎng)信心正不斷恢復(fù)，但依舊呈現(xiàn)出較為明顯的分化態(tài)勢(shì)。

    盡管3月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已現(xiàn)積極信號(hào)，但若從整個(gè)一季度樓市表現(xiàn)來(lái)看，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一季度商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或不及預(yù)期。全年來(lái)看，商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)，或發(fā)生在第三季度及以后，大致呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢(shì)。

    已有一線城市“接力”

    今年以來(lái)，稍顯密集的樓市“松綁”政策，正呈現(xiàn)出由三四線城市向一二線城市逐步蔓延的特點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅4月份以來(lái)，就有上海、蘇州、南京等十余城從房貸利率下調(diào)、限購(gòu)放松、取消限售、降低首付比例等多維度出手。

    日前，上海臨港新片區(qū)管委會(huì)組織對(duì)臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。按照新規(guī)，將原《購(gòu)房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個(gè)月調(diào)整為12個(gè)月。2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，將“須在新片區(qū)工作滿(mǎn)一年以上”調(diào)整為可縮短至3個(gè)月或6個(gè)月。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱(chēng)，從內(nèi)容上看，該政策一方面縮短了人才認(rèn)定的工作年限，另一方面將人才認(rèn)定有效期拉長(zhǎng)，有利于促進(jìn)住房消費(fèi)的釋放。整體上看，雖然上海也加入到樓市調(diào)控政策的糾偏隊(duì)伍中，但仍體現(xiàn)了其有所為、有所不為。即在限購(gòu)方面，選擇臨港新片區(qū)這樣的外圍待開(kāi)發(fā)區(qū)域，且進(jìn)一步限定在重點(diǎn)支持單位中的人才，既有利于促進(jìn)成交，相對(duì)又不會(huì)引起過(guò)大的波動(dòng)。

    除了上海臨港新片區(qū)外，近期南京六合區(qū)、溧水區(qū)也先后放松限購(gòu)政策；蘇州則在房貸利率大幅下調(diào)后，進(jìn)一步在限購(gòu)、限售兩方面為調(diào)控政策“松綁”。

    “從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊偏冷的形勢(shì)看，未來(lái)樓市調(diào)控政策邊際放松將繼續(xù)從三四線城市向二線、熱點(diǎn)二線城市蔓延，特別是面向新市民等剛需群體的限購(gòu)、限貸等需求端寬松政策有望增多，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)樓市逐步走向復(fù)蘇。”中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹說(shuō)。

    據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超60個(gè)城市從限購(gòu)、限售、降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策，借助需求端政策的不斷發(fā)力，以促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放。

    “短期來(lái)看，伴隨著信貸環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的持續(xù)改善，購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜如是說(shuō)。

    企穩(wěn)至少在三季度

    盡管樓市政策松動(dòng)的覆蓋面持續(xù)擴(kuò)圍，但種種跡象表示，一季度商品房銷(xiāo)售或不及預(yù)期。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，其監(jiān)測(cè)的60城新房成交6853.08萬(wàn)平方米，同比下跌39.81%。二手房方面，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)10城二手房成交僅17.4萬(wàn)套，較去年同期下降42.3%。

    另外，央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣貸款增加8.34萬(wàn)億元，同比多增6636億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加1.26萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1943億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.07萬(wàn)億元。

    東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，在居民中長(zhǎng)期貸款中，按揭貸款占比在八成左右。由此，判斷一季度商品房銷(xiāo)售狀況，居民中長(zhǎng)期貸款走勢(shì)可以說(shuō)是一個(gè)重要參考點(diǎn)。

    央行數(shù)據(jù)顯示，2021年同期居民中長(zhǎng)期貸款新增1.98萬(wàn)億元。這意味著今年與去年同期相比少增9100億元。

    “這預(yù)示著今年一季度商品房銷(xiāo)售不容樂(lè)觀，降幅或有所擴(kuò)大。”王青稱(chēng)，考慮到今年前兩個(gè)月商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比分別下降19.3%和9.6%，預(yù)計(jì)一季度商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比降幅有可能分別擴(kuò)大至23%和12%，甚至不排除出現(xiàn)更大降幅的可能。

    在葉銀丹看來(lái)，當(dāng)前居民購(gòu)房貸款意愿低迷，個(gè)人住房貸款處于有供給但需求收縮狀態(tài)，商品房銷(xiāo)售可謂“量?jī)r(jià)齊跌”。總體來(lái)看，去年三季度以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，不僅僅是疫情影響下經(jīng)濟(jì)增速和居民收入下行、前期房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，更是在過(guò)去數(shù)十年居民部門(mén)杠桿快速上升后，進(jìn)一步加杠桿空間有限背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的根本性轉(zhuǎn)變。因此，即使當(dāng)前有部分城市，甚至是熱點(diǎn)城市調(diào)控政策有所放松，但短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再難以出現(xiàn)過(guò)去那種較為迅猛有力的回升。

    葉銀丹稱(chēng)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松的效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)或發(fā)生在第三季度及以后，大致呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢(shì)。

（編輯 才山丹）