完善房地產(chǎn)市場調(diào)控 財政可“兵分兩路”

    證券時報記者 賀覺淵

    近日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在中國財政科學(xué)研究院召開財稅工作座談會時強調(diào)，要加強宏觀政策特別是財稅政策研究，當(dāng)前重點要圍繞完善房地產(chǎn)市場調(diào)控等深入開展調(diào)查研究。

    住房問題關(guān)系民生福祉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展也是中央經(jīng)濟工作會議和政府工作報告提出的2021年重點工作任務(wù)。專家認(rèn)為，財政仍有完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策空間。從財政支出的角度，短期內(nèi)加大住房保障支出的財政政策是優(yōu)先的重點任務(wù)，尤其是地方財政應(yīng)加大住房保障支出。從財政收入的角度，保障和發(fā)展住房租賃市場依然需要稅收優(yōu)惠政策持續(xù)發(fā)力，而現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅收也應(yīng)該有所調(diào)整。長期來看，持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收政策將占據(jù)主導(dǎo)，大面積推行房產(chǎn)稅是未來的重要趨勢。

    加大地方財政

    支持住房保障力度

    今年政府工作報告提出，保障好群眾住房需求。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

    今年，中央財政加大了住房保障支出預(yù)算。2021年中央財政預(yù)算數(shù)據(jù)顯示，今年住房保障支出預(yù)算數(shù)為627.03億元，比2020年執(zhí)行數(shù)增加23.54億元，增長3.9%。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后彭旭輝在接受證券時報記者采訪時表示，今年中央財政預(yù)算在住房支出方面進一步提高，體現(xiàn)出中央對住房保障的重視程度在加強。而且優(yōu)先保障軍人及退伍人員等住房需求也符合中央財政支出的功能導(dǎo)向。接下來，各地尤其是大城市的住房保障工作需要進一步加強。在保障性安居住房及廉租房等方面，地方政府更應(yīng)該加大力度提高住房保障能力。

    除了加大住房保障支出外，自2019年起，住建部和財政部還聯(lián)合推動中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點，包括“北上廣深”以及武漢、長沙、西安等城市入圍。中央財政以省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元的標(biāo)準(zhǔn)提供為期三年的補助試點。

    專項補助資金雖然在一定程度上增加了當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U供給能力，然而其支持強度和供給能力顯然不足。彭旭輝對此表示，地方財政應(yīng)該在提升住房租賃供給上做出更大的支持和貢獻。對于中央給予地方的專項補助，地方政府至少應(yīng)該達到1：1以上的配套資金支持。

    他建議，對于新市民以及中低收入人群，其住房保障的財政支出資金應(yīng)該由地方政府來承擔(dān)更多的責(zé)任。在地方政府住房保障資金來源方面，應(yīng)該將年度土地出讓金的一定比例，比如10%~20%的部分專門用于住房保障支出，土地出讓金中的絕大部分價值實質(zhì)上來源于社會大眾，將其增值收益的一部分用于人民群眾的住房保障合乎情理。

    大面積推行房產(chǎn)稅

    是未來趨勢

    房地產(chǎn)相關(guān)稅收調(diào)控是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一環(huán)。近年來，被各界持續(xù)關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法和改革工作在緩步推進，但短期內(nèi)無法落地。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅收調(diào)控上，對住房租賃市場的稅費優(yōu)惠政策以及對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅收的調(diào)整是財政調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段。

    財政部在2021年中央和地方預(yù)算草案中提出，今年要推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和住房租賃市場發(fā)展，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)。同時，財政部、稅務(wù)總局在日前將《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》中的相關(guān)稅收政策執(zhí)行期限延長至2023年底。

    貝殼研究院認(rèn)為，加大租賃稅收優(yōu)惠將成為激活房東、租賃企業(yè)的積極性的重要舉措。按現(xiàn)行的稅法規(guī)定，租賃市場個人及企業(yè)的稅負(fù)較重，為提高租賃合同網(wǎng)簽備案率，改建及盤活閑置租賃房源，推動租賃市場的發(fā)展，可優(yōu)化租賃稅收計征方式和稅率，個人房東端采用綜合征收稅率方式，企業(yè)端降低房產(chǎn)稅稅率，增值稅可采用簡易計稅方式征收，降低增值稅稅率。

    目前，房地產(chǎn)稅的立法和改革仍被各方寄予厚望。財政部在4月7日提出將在“十四五”時期“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革”則再次引發(fā)了廣泛討論。

    社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》建議，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征。以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經(jīng)營性住房家庭開征房地產(chǎn)稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅的總體方案，并根據(jù)一定稅率、稅基、起征點開征房地產(chǎn)稅。

    在彭旭輝看來，房地產(chǎn)稅收方面，現(xiàn)在主要是房地產(chǎn)交易稅具有一定調(diào)節(jié)作用，但也存在調(diào)節(jié)效果微弱的情況，可以嘗試根據(jù)住房套數(shù)及交易次數(shù)征收累進制的契稅，打擊住房投機行為。對于持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，目前雖沒有全面推行，但長期來看大面積推行房產(chǎn)稅是未來的重要趨勢。