今年熱點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)量有望超過(guò)去年

    3月31日，北京市發(fā)布2021年集中供地時(shí)間，同時(shí)掛出30宗總起拍價(jià)超千億元的地塊，單次掛牌數(shù)量接近上年同期的50%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，按照目前的供地節(jié)奏，熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓數(shù)量有望超過(guò)去年。

    普通住宅占主流

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，從供應(yīng)數(shù)量上看，2020年，北京市供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性地塊大概65宗左右，而今年一季度共供應(yīng)31宗經(jīng)營(yíng)性用地，占去年的50%左右。今年的土地供應(yīng)分為3次集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)今年的宅地塊供應(yīng)量將高于去年。北京市本次的土地集中供應(yīng)一方面是響應(yīng)土地精準(zhǔn)分類(lèi)調(diào)控，集中性推出優(yōu)質(zhì)地塊，促使開(kāi)發(fā)商結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況謹(jǐn)慎拿地，另一方面縮小了優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。此外，本次供應(yīng)的地塊區(qū)位相對(duì)優(yōu)越，也彌補(bǔ)了北京市主城區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目稀缺的局面。

    除北京外，蘇州、天津等地也披露了2021年最新集中供地的情況。從披露土地的明細(xì)看，普通宅地占絕對(duì)主流。此外，保障性租賃住宅用地、租賃住房用地?cái)?shù)量也較多。從單宗地塊的面積和金額看，“地王”地塊基本絕跡，熱點(diǎn)地區(qū)限競(jìng)房地塊也逐漸退出掛牌主流。

    業(yè)內(nèi)人士表示，該政策的實(shí)施，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)端將帶來(lái)深刻變化，對(duì)以往的銷(xiāo)售節(jié)奏與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)需要重新安排，以滿足集中拿地的資金需求。各個(gè)城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價(jià)格以及地塊類(lèi)型配比，對(duì)地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場(chǎng)合理運(yùn)行。同時(shí)，單次大批量的土地供應(yīng)，也對(duì)政府的管理能力提出了更高要求。此外，集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

    引導(dǎo)理性拿地

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京市此類(lèi)政策也是“兩集中”供地政策的優(yōu)化內(nèi)容。除了增加土地供應(yīng)、緩解供求矛盾外，北京市當(dāng)前土地交易更強(qiáng)調(diào)價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格引導(dǎo)，這也體現(xiàn)了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的導(dǎo)向。類(lèi)似規(guī)定有助于落實(shí)一地一策導(dǎo)向，真正促進(jìn)北京市土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)，尤其是落實(shí)兩集中供地政策的城市來(lái)說(shuō)，也應(yīng)該有此類(lèi)規(guī)定，真正在土地交易前就設(shè)定房?jī)r(jià)走勢(shì)，以引導(dǎo)房企理性拿地。

    中指研究院指出，3月，受22個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”政策影響，50家代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。濱江集團(tuán)、廣州地鐵等企業(yè)深耕區(qū)域，單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等企業(yè)全國(guó)化布局，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

    2020年，熱點(diǎn)地區(qū)土地基本由大型房企包攬。百?gòu)?qiáng)前三十企業(yè)在杭州拿地金額最高，達(dá)到1881億元；在北京、蘇州、廣州、上海等城市拿地金額均超1000億元。

    房企看法不一

    值得注意的是，房企對(duì)于集中供地的態(tài)度呈現(xiàn)較為明顯的分歧。有的房企認(rèn)為，集中供地能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加大土地的供應(yīng)量，并且充分披露土地市場(chǎng)信息，這樣企業(yè)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有更準(zhǔn)確的判斷，對(duì)資金比較充沛、資信比較良好的上市房企是利好。但也有房企對(duì)集中供地這一新模式存在隱憂，認(rèn)為會(huì)打破之前的拿地節(jié)奏。

    綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰坦言，集中供地短期對(duì)綠城投資會(huì)帶來(lái)變數(shù)，尤其對(duì)階段性的資金安排和投資布局節(jié)奏會(huì)有一定影響，但是整體影響可控。公司也會(huì)關(guān)注其他區(qū)域的機(jī)會(huì)，公司的資金成本低，會(huì)在財(cái)務(wù)成本上有些優(yōu)勢(shì)，集中拍地時(shí)需要拿出大量保證金，公司成本更低。

    郭佳峰表示，東部沿海發(fā)展好的城市，土地競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，土地價(jià)格相比去年有一定程度上漲。為防范投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，公司調(diào)整投資策略，首選價(jià)格確定、銷(xiāo)售好、回款快、安全性好的城市。現(xiàn)階段，公司加大了對(duì)杭州和寧波的投入力度，平均利潤(rùn)不高，但確定性和安全性是高的，風(fēng)險(xiǎn)和收益是匹配的。

    招商蛇口董事、總經(jīng)理蔣鐵峰認(rèn)為，集中供地政策非常好，是國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革非常重要的舉措，原來(lái)是調(diào)控購(gòu)房，現(xiàn)在精準(zhǔn)調(diào)控有土地供應(yīng)、銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者，是多維立體的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展是非常有益的。不過(guò)，他也認(rèn)為，集中供地22城之外的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度會(huì)抬高，但是有資金、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)在土地市場(chǎng)中獲得更優(yōu)質(zhì)的資源。