老舊小區(qū)改造一舉多得 建立多元化融資機(jī)制破解資金困局

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在防范隱性債務(wù)不放松和棚改收縮的背景下，穩(wěn)投資和穩(wěn)基建并非簡(jiǎn)單地“走老路”

    ■本報(bào)記者 杜雨萌

    涉及上億人的老舊小區(qū)改造正在穩(wěn)步推進(jìn)中。繼6月19日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次明確，要推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后，7月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷在國(guó)務(wù)院例行政策吹風(fēng)會(huì)上表示，推進(jìn)老舊小區(qū)改造既保民生又穩(wěn)投資，同時(shí)還能拉動(dòng)內(nèi)需，這是一個(gè)一舉多得的工作。

    據(jù)悉，2017年底，住建部在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，而截至2018年12月份，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)。

    據(jù)住建部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波此前透露，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。由此可以看出，老舊小區(qū)改造確實(shí)存在較大的投資需求。

    黃艷稱，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及面廣，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。做好這項(xiàng)工作，需要破解三方面難題：一是建立多元化融資機(jī)制，加大改造資金籌集力度；二是地方加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化基層組織建設(shè)，發(fā)動(dòng)小區(qū)居民通過協(xié)商形成共識(shí)，積極參與老舊小區(qū)改造。三是在改造中因勢(shì)利導(dǎo)，同步確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，同步建立小區(qū)后續(xù)管理機(jī)制。

    針對(duì)老舊小區(qū)改造錢從哪里來問題，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)給出了答案：要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制。即今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

    記者注意到，在6月25日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《中央預(yù)算內(nèi)投資保障性安居工程專項(xiàng)管理暫行辦法》中，城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)赫然在支持范圍之內(nèi)。

    “只靠政府財(cái)政對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造顯然是不現(xiàn)實(shí)的。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，對(duì)于老舊小區(qū)改造的資金來源，更多的還是要調(diào)動(dòng)社會(huì)資本的積極參與，在改造過程中平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，并且能夠參與后續(xù)共同運(yùn)營(yíng)。如通過機(jī)制保障的措施，讓資本方可在養(yǎng)老、托幼等方面更多參與并實(shí)現(xiàn)合理收益，以此提高社會(huì)資本參與的動(dòng)力。

    從目前的情況來看，穩(wěn)投資、穩(wěn)基建的信號(hào)越發(fā)明顯。

    在中信證券固定收益首席分析師明明看來，雖然今年以來的宏觀政策雖然以“六穩(wěn)”為主，但政策力度卻已經(jīng)從2018年的寬松有所回?cái)[，貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)、財(cái)政政策寬松力度有限。此前，“六穩(wěn)”工作中被關(guān)注最多的仍然是穩(wěn)就業(yè)，而本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議是首次關(guān)注投資端。疊加6月10日國(guó)新辦發(fā)布的《關(guān)于做好地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行及項(xiàng)目配套融資工作的通知》中允許專項(xiàng)債券作為符合條件重大項(xiàng)目資本金，已然透露出穩(wěn)投資、穩(wěn)基建的信號(hào)。

    明明認(rèn)為，在防范隱性債務(wù)不放松和棚改收縮的背景下，穩(wěn)投資和穩(wěn)基建并非簡(jiǎn)單地“走老路”，所以，本次國(guó)常會(huì)部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，或許就在試圖探索一條新的道路。

    值得關(guān)注的是，與“房”沾邊的任何消息，總是能起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。對(duì)于國(guó)務(wù)院部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，市場(chǎng)最為關(guān)心的莫過于其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來的影響。

    對(duì)此，張波認(rèn)為，就目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，推進(jìn)老舊小區(qū)改造并不會(huì)拉動(dòng)購房需求提升，同時(shí)也不會(huì)產(chǎn)生類似棚改后短期購房需求大量激增的情況。