深圳東門升級改造：傳統(tǒng)商業(yè)步行街如何重生

    說起商業(yè)步行街，許多人都會回答是“童年回憶”。商業(yè)步行街已經(jīng)發(fā)展多年，在豐富居民生活、活躍城市經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮了積極作用，但在消費(fèi)升級、大型購物中心不斷崛起的沖擊下，很多步行街都面臨轉(zhuǎn)型升級的問題。

    此前，商務(wù)部召開步行街改造提升工作專題新聞發(fā)布會，正式將深圳東門步行街等12條步行街列入第二批步行街改造升級試點(diǎn)，東門步行街升級改造試點(diǎn)也在近日正式啟動。那么，傳統(tǒng)的商業(yè)步行街應(yīng)該如何重生？

    步行街的“生命力”

    說起深圳最熱鬧的地方，位于深圳羅湖區(qū)的東門步行街絕對榜上有名，東門步行街不僅是深圳最具代表性的商圈之一，也是深圳商業(yè)的一面“鏡子”。從老街地鐵站出來，步行街沿街店鋪的叫賣聲、美食城的燒烤檔發(fā)出滋啦響聲等，組成了深圳最具煙火氣息的市井畫卷。

    “就算是大年初一，這里絕大多數(shù)的商鋪都繼續(xù)營業(yè)，街道還會舉行舞獅敲鐘儀式，日均客流量有時候還會超過百萬。”在東門南塘商業(yè)中心經(jīng)營服裝生意的陳老板一邊收拾著貨物，回想起過往春節(jié)東門步行街的熱鬧。“之前，受疫情沖擊，步行街上很多臨街店鋪都關(guān)門了，最近情況稍微有所好轉(zhuǎn)。”

    記者在東門步行街看到，原先倒閉的許多店鋪已經(jīng)“換裝重生”，例如東門步行街麥當(dāng)勞旁的臨街店鋪，已經(jīng)改為服裝店重新營業(yè)，由此可見步行街的“生命力”。不過，除了傳統(tǒng)的茂業(yè)百貨、太陽廣場、天虹商場以及華潤1234space，以及東門町等美食廣場，步行街依舊以售賣低價(jià)的服飾商品小店、小吃店以及服飾批發(fā)店為主，一些商城里的高樓層商鋪空置現(xiàn)象仍很明顯。

    “以年輕族群來說，現(xiàn)在來逛東門的主要是中學(xué)生年紀(jì)的年輕人，現(xiàn)在深圳各區(qū)都有自己的商圈，購物中心的形式也差不多，所以感覺很多人都不太愿意來逛東門。”陳老板如是說，“東門步行街的許多路是修漂亮了，但也是該趕緊改造升級了。”

    從“夜經(jīng)濟(jì)”到“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”再到“小店經(jīng)濟(jì)”，無一例外，都在追尋著那份熙熙攘攘的煙火氣，而商業(yè)步行街恰恰是彰顯城市溫度的最佳載體。不過，在商家和消費(fèi)者眼里，東門步行街煥新提升已經(jīng)迫在眉睫，全國多數(shù)的商業(yè)步行街也面臨同樣的問題。高力國際文旅和消費(fèi)運(yùn)營中國區(qū)董事李君濤表示，說起步行街這種形態(tài)，在改革開放以后很多一二線城市的城市中心位置，由于交通便捷人流客流聚集，很多步行街自發(fā)而成。經(jīng)過這幾十年的發(fā)展，步行街的自發(fā)性依舊明顯，但缺乏規(guī)劃和引導(dǎo)性。在競爭日益加大的今時今日，原來這種步行街的商業(yè)活躍度就會衰減。

    彎道超車

    “其實(shí)東門步行街有很多記憶點(diǎn)，完全就是現(xiàn)在所說的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，只是缺乏包裝和經(jīng)營。”記者在近日舉行的“外貿(mào)優(yōu)品匯扮靚步行街”出口產(chǎn)品轉(zhuǎn)內(nèi)銷活動中遇到孫華，作為“深二代”的他對東門有著很深的感情，“舉個例子，內(nèi)地第一家麥當(dāng)勞就在東門步行街，很多年前有一個很大的麥當(dāng)勞叔叔玩偶‘坐’在西華宮旁的大樓外，現(xiàn)在很多購物中心也會在大樓外放置一個巨型的標(biāo)志物，這不就是如今最火的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)？”

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，東門商業(yè)業(yè)態(tài)較為陳舊，導(dǎo)致客流量大不如前，升級改造迫在眉睫。不過，升級改造也不是容易之事，東門小業(yè)主眾多，難以進(jìn)行強(qiáng)力有效的徹底升級，而東門步行街分布較廣、占地面積大，難以形成一個閉合的如萬象城、海岸城模式的商業(yè)體。因此，建議東門步行街可以充分利用懷舊概念，并通過整體規(guī)劃，將步行街的業(yè)務(wù)重新劃分，更要增加網(wǎng)紅元素，重新吸引顧客，出奇招才能夠彎道超車。

    李君濤表示，對于步行街這種商業(yè)街的改造，首先是讓商業(yè)街“景點(diǎn)化”，原來的商業(yè)步行街，主要滿足的是周邊居民或者附近人群，以生活服務(wù)這類的消費(fèi)為主，但如今消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)更新迭代，玩樂等體驗(yàn)式消費(fèi)或者說趣味性就會變成越來越重要，應(yīng)該將類似的業(yè)態(tài)加到商業(yè)步行街當(dāng)中。其次，就是商業(yè)步行街應(yīng)該強(qiáng)調(diào)文化主題，如今的消費(fèi)者對文化類消費(fèi)的關(guān)注度會更高，例如加入一些活動運(yùn)營，如沉浸式演出，文化IP商品化和交互式游戲的呈現(xiàn)，以這兩個點(diǎn)作為抓手，在整個商業(yè)步行街的盤活方面，應(yīng)該會起到一定的作用，讓傳統(tǒng)商業(yè)步行街煥發(fā)出新的面貌。

    作為深圳商業(yè)的發(fā)源地，東門的發(fā)展一直是各界關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)悉，東門步行街的升級改造不會采取大拆大建的方式。東門步行街和東門統(tǒng)籌片區(qū)將基于實(shí)際情況，借鑒國內(nèi)外知名商圈改造升級經(jīng)驗(yàn)做法，擬采取“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、項(xiàng)目運(yùn)作、文旅結(jié)合、整體經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的模式，采取“不停業(yè)、不封街、不大拆、不大建，市場化、漸進(jìn)式、微改造”的方式，通過“內(nèi)部提升改造+外圍拓展補(bǔ)板”，統(tǒng)籌步行街與周邊資源，打造“一帶兩街三園四組團(tuán)”的格局。在舊商業(yè)區(qū)改造、文化設(shè)施活化、商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、跨境消費(fèi)合作、消費(fèi)環(huán)境提升等方面先行先試，形成粵港澳商旅文合作新平臺，將東門步行街打造成為面向粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)的商業(yè)打卡地以及具有世界能級、國際化屬性的跨境旅游消費(fèi)合作區(qū)。

    其實(shí)，東門步行街只是一個縮影，深圳也在努力補(bǔ)齊消費(fèi)的“短板”。中國（深圳）綜合開發(fā)研究院新經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長曹鐘雄指出，深圳未來的40年應(yīng)是消費(fèi)紅利和科技紅利進(jìn)一步凸顯的40年。他表示，過去的發(fā)展是以外帶內(nèi)，未來深圳要關(guān)注內(nèi)生的力量、國內(nèi)的市場、消費(fèi)，同時還要堅(jiān)持、還要繼續(xù)弘揚(yáng)深圳的優(yōu)勢和加大科技創(chuàng)新，在未來新的循環(huán)體系下深圳需要演化新的發(fā)展脈絡(luò)、新的發(fā)展模式。

    “東門是深圳的一個地域符號，雖然深圳現(xiàn)在到處都是購物中心，但老百姓最喜歡的繁華市井味兒只有東門才有。”孫華說，“希望東門步行街還能把這種接地氣的精髓留住。”