部分房企一季度銷售承壓

    截至中國證券報記者發(fā)稿時，已經(jīng)有超過30家內(nèi)地及香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布未經(jīng)審計的1月銷售數(shù)據(jù)。整體來看，受到春節(jié)假期和新冠肺炎疫情的影響，半數(shù)房企銷售同比出現(xiàn)下滑。目前由于疫情仍在持續(xù)，預(yù)計房企2月份銷售仍難以樂觀。有分析師指出，若疫情能在2月得到有效控制，房企能夠在2月底前順利復(fù)工，全年銷售影響仍可控。

    半數(shù)房企銷售下降

    目前，房企龍頭企業(yè)座次基本穩(wěn)定。碧桂園（02007）、恒大和萬科穩(wěn)居前三強。融創(chuàng)、保利緊隨其后。萬科是前三強中1月份唯一實現(xiàn)銷售額上漲的，實現(xiàn)合同銷售面積333.5萬平方米，合同銷售金額549.1億元，同比漲12.3%。就權(quán)益銷售而言，萬科成為首月銷售冠軍。融創(chuàng)是前五強中銷售下降幅度最大的，1月實現(xiàn)合同銷售面積135.8萬平方米，同比降低14.7%，合同銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

    去年表現(xiàn)較好的中小房企1月表現(xiàn)也不佳，有半數(shù)房企銷售同比下滑。目前僅寶龍地產(chǎn)（01238）和禹洲地產(chǎn)（01628）等個別房企保持了強勁增長，前述兩家房企1月銷售同比增長率分別為10.4%和22.8%。

    根據(jù)克而瑞、億翰智庫數(shù)據(jù)，百強房企1月銷售同比下滑12%，200強房企則下滑10.2%。瑞信最新報告稱，內(nèi)地房地產(chǎn)市場1月出現(xiàn)大幅放緩，在300城市中銷售面積、銷售金額分別下跌45%、21%；在一二三線城市中，銷售額分別下跌2%、20%、31%。

    春節(jié)假期和疫情是導(dǎo)致房企銷售出現(xiàn)下滑的主要原因。春節(jié)本有“返鄉(xiāng)置業(yè)”的行情，但由于疫情快速蔓延，多地發(fā)布通知建議關(guān)閉售樓處和房產(chǎn)中介機構(gòu)。1月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布倡議書，為有效預(yù)防疫情蔓延，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。

    大部分售樓處未開放

    目前2月份已過了10天，大多數(shù)城市的售樓處仍在關(guān)閉之中。2月10日是多地節(jié)后復(fù)工首日，中國證券報記者了解到，房企對售樓處開放仍持謹慎狀態(tài)。

    以北京為例，此前北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會號召會員企業(yè)開放售樓處不早于2月10日。一位大型央企系房企置業(yè)顧問對記者表示，公司原計劃在2月春節(jié)假期后開放售樓處，但考慮到目前疫情防控情況，已經(jīng)將售樓處開放時間推遲至3月中旬。

    某房企順義項目售樓處宣布已經(jīng)于2月10日開放，但樣板間并未開放。該項目銷售表示，為避免人群聚集造成的交叉感染，非必要情況，請每戶派一人前來并提前撥打售樓處熱線進行預(yù)約，銷售人員將進行接待時間排布。同時要求購房者進入案場時佩戴口罩，要求銷售提前準(zhǔn)備好資料，減少接觸時間。據(jù)這位銷售介紹，盡管售樓處已經(jīng)開放，但在目前的防控形勢下，很少有客戶過來看房。

    為對沖銷售下滑風(fēng)險，多家房企紛紛開始網(wǎng)上賣房。前述銷售對記者表示，售樓處關(guān)閉期間，銷售人員都將在線上服務(wù)，客戶可根據(jù)小程序服務(wù)VR看房。

    2月6日，中國房協(xié)發(fā)布文件稱，建議停止容易引起人流聚集的商品房售樓處銷售，開通商品房線上售樓平臺，運用互聯(lián)網(wǎng)線上工具為購房人提供必要的置業(yè)服務(wù)。

    盡管線上看房如火如荼，但是實際效果的確有限。多家房企人士均對記者表示，線上銷售的效果并不明顯，一方面是因為房地產(chǎn)是大額交易，線上大多是詢價，實際上還是要線下實地體驗。另一方面是疫情也會對購房者心態(tài)產(chǎn)生影響。目前疫情尚未結(jié)束，不少家庭會傾向于將購房計劃放到疫情得到控制之后。

    東北證券分析師指出，若疫情能在2月份得到有效控制，房企能夠在2月底前順利復(fù)工，全年銷售影響仍可控。

    企業(yè)資金壓力大

    房地產(chǎn)是高杠桿和高負債企業(yè)，現(xiàn)金流至關(guān)重要。受疫情防控影響，房企銷售、施工等環(huán)節(jié)處于“休克”之中，企業(yè)無法從銷售中獲得現(xiàn)金流。一些負債率高企、短期內(nèi)償債壓力較大的公司，或?qū)⒚媾R較大的資金壓力，因此加緊融資和期待疫情早日得到控制是房企人士最為期待的。

    多地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，不乏一手房網(wǎng)簽個位數(shù)的城市。

    有房企人士指出，房企融資受限，銷售回款是現(xiàn)金重要來源。目前房企銷售受阻，同時施工尚未復(fù)工，對企業(yè)現(xiàn)金流造成很大的壓力。

    2020年預(yù)計房企償債壓力仍大。據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

    易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，銷售停滯，對房企影響最大的還是現(xiàn)金流。若沒有銷售回款，房企面臨的現(xiàn)金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業(yè)，資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲，發(fā)展前景不容樂觀。

    龍頭房企則加緊融資，盡管融資成本有所提升。恒大在1月16日和21日分別宣布進行四筆美元債融資，籌備發(fā)行60億美元債券，利率水平均在11.5%至12%。碧桂園在1月宣布發(fā)行兩筆美元票據(jù)，發(fā)行金額達85.38億美元，擬用于償還到期或回售公司債券。