房地產(chǎn)藍(lán)皮書（2021）：住房租賃市場(chǎng)發(fā)展亟待破解三大深層次問題

    本報(bào)記者 姜楠

    2021年8月3日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來城市實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.18（2021）》（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書）。

    藍(lán)皮書認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展關(guān)乎新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)乎新市民和青年人的幸福感、獲得感，關(guān)乎城市競(jìng)爭(zhēng)力，加快發(fā)展與加強(qiáng)規(guī)范勢(shì)在必行。發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃特別是自持型重資產(chǎn)住房租賃，需要解決當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)存在的三大深層次問題。

    一是住房租賃收益率過低。藍(lán)皮書認(rèn)為，目前，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)面臨的最底層的基礎(chǔ)性問題，就是住房租賃收益率過低，即租金回報(bào)率或租售比（年房租/房?jī)r(jià)）不到2%，嚴(yán)重低于正常的投資收益率水平（一般需要5%左右）。住房租賃收益率過低導(dǎo)致無論是通過新建還是改建、收購(gòu)的方式經(jīng)營(yíng)租賃住房，都難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的投資回報(bào)，以租金收益進(jìn)行相關(guān)權(quán)益性融資也很困難，這從根本上制約了新增租賃住房供給。解決這個(gè)問題理論上有兩條路徑，一是提高租金或增加其他租賃收益，二是降低住房建設(shè)或購(gòu)買成本（即房?jī)r(jià)）。實(shí)際上，提高租金或降低房?jī)r(jià)目前都難以做到。

    二是低成本長(zhǎng)期資金缺乏。藍(lán)皮書指出，新建或改建租賃住房需要一次性投入大量資金，并主要通過未來的租金收入逐步回收，投資回收期很長(zhǎng)。據(jù)住房租賃企業(yè)測(cè)算，新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5～8年，且發(fā)展初期3～5年內(nèi)難以盈利，需要長(zhǎng)期、低成本、大量的資金支持。但目前缺乏符合住房租賃經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期融資渠道。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，吸引社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，讓住房租賃投資建設(shè)資金可合理退出，并擴(kuò)大再生產(chǎn)，建設(shè)新的租賃住房。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，住房租賃企業(yè)所需資金的核心是要長(zhǎng)期、低成本，從根本上解決這一問題必須發(fā)展住房租賃公募REITs。但我國(guó)當(dāng)前發(fā)展住房租賃領(lǐng)域REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙。

    三是人們長(zhǎng)期租住意愿不高。藍(lán)皮書分析認(rèn)為，人們長(zhǎng)期租住意愿過低的原因主要有三個(gè)：一是公共服務(wù)資源不足以支撐租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。二是租賃關(guān)系不穩(wěn)定。三是租房住不能獲得房?jī)r(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)。對(duì)此，藍(lán)皮書提出，想要改變?nèi)藗兊淖》肯M(fèi)觀念，讓更多的人愿意租房住，需要在公共服務(wù)、租賃住房供給主體、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)租金等方面下功夫。

（編輯 孫倩）