以信息披露推動投融互信 建信長租ABS創(chuàng)新先行

    本報記者 田鵬

    近日，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（以下簡稱“建信長租ABS”）在上交所發(fā)布關(guān)于2024年第三季度資產(chǎn)管理報告及摘要。其中，建信長租ABS主動披露的財務(wù)及運營情況覆蓋了影響投資決策的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，通過進一步提升信息披露的針對性和有效性，減少投融兩端信息不對稱，展現(xiàn)出持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品的獨特生命力。

    市場人士表示，相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動產(chǎn)ABS最重要的特點是突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，不再通過主體信用增進和資產(chǎn)回購等方式來為產(chǎn)品增信，而是完全依賴于底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流實現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅。這就意味著投資者需要根據(jù)底層資產(chǎn)的實際運營變化情況來做出投資決策，因此高效透明的信息披露機制尤為關(guān)鍵。

    “除了常規(guī)的信息披露方式，我們希望通過持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品探索一種‘投資者有興趣看、看后有收獲’的ABS信息披露形式。”上交所相關(guān)負責(zé)人告訴記者，上交所積極鼓勵并支持原始權(quán)益人和計劃管理人采取創(chuàng)新方式提高持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品信息披露的及時性和有效性，充分展示底層資產(chǎn)的運營表現(xiàn)，以便投資者做出合理的價值判斷。

    標的項目運營穩(wěn)中有進

    信息披露機制彰顯優(yōu)勢

    建信長租ABS的底層標的資產(chǎn)由位于上海市、杭州市和武漢市的4個保障性租賃住房項目組成，合計擁有房源套數(shù)3980套，可租賃面積合計102665.5平方米。

    計劃管理人于2024年10月28日披露了《2024年第三季度資產(chǎn)管理報告》及《2024年第三季度資產(chǎn)管理報告摘要》《專項計劃2024年第三季度合并報表商定程序報告》《關(guān)于資產(chǎn)支持證券份額公允價值參考凈值的公告》及《價值考量更新意見書》，就本項目的運營、目標項目估值以及資產(chǎn)支持證券凈值等情況及時有效地進行披露。報告期內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)整體運營情況良好，租金收繳率保持100%，截至9月末底層物業(yè)資產(chǎn)出租率為94.5%。

    建信長租ABS在規(guī)則要求的信息披露“規(guī)定動作”以外主動邁出“友善的一步”，及時回應(yīng)市場關(guān)切，彌合投融雙方之間的信息差異，在ABS市場樹立了較好的示范典型。

    對此，投資機構(gòu)及市場人士對此舉給予了高度評價：“建信長租ABS的信息披露方式向公募REITs看齊，不失為一次積極有益的嘗試。這既體現(xiàn)了該項目對信息披露的高度重視，也在一定程度上提升了市場對產(chǎn)品運作機制的了解。如果后續(xù)這類信息能夠持續(xù)推出，相信將有益于穩(wěn)定投資者預(yù)期，進一步提升市場對持有型不動產(chǎn)ABS這類創(chuàng)新產(chǎn)品的信心。”

    堅持以信披質(zhì)量為本

    搭建ABS投融互信平臺

    近年來，我國不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)過多年的快速發(fā)展期，已積累了可觀的存量資產(chǎn)，持有型不動產(chǎn)ABS作為一種具有權(quán)益屬性的全新資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品，為企業(yè)提供了更加市場化的投融資選項，市場潛力和發(fā)展空間巨大。其制度設(shè)計如何滿足投融雙方的需求、激發(fā)各參與方的積極性，對于市場建設(shè)和穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。

    “信息披露對于日常投資分析具有重要作用。強化對投資決策相關(guān)的信息披露、探索合適的披露頻次，可以有效激發(fā)市場機構(gòu)對ABS產(chǎn)品的投資熱情。”一位ABS市場資深研究員告訴記者，這也可以進一步促進ABS市場風(fēng)險定價和資源分配功能的發(fā)揮，提升市場發(fā)展的廣度與深度。

    要提升ABS的產(chǎn)品流動性，破解之道即在于加強信息溝通，減少投融兩端的信息不對稱。有效的信息披露能夠及時反映ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)信用風(fēng)險變化，推動信息對稱，保護投資者權(quán)益，有助于為投資者提供充分的風(fēng)險評估和決策參考，從而提升投資者的交易意愿，促進流動性提升，激發(fā)市場活力。“高質(zhì)量的ABS信息披露在現(xiàn)階段顯得尤為重要，是持續(xù)吸引投資者的重要前提，也是打通投融兩端的橋梁。”一位投資機構(gòu)人士在接受記者采訪時指出。

    不同于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，建信長租ABS作為市場首只產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS，在信息披露機制方面做出更為市場化的設(shè)計，通過機制創(chuàng)新壓實資產(chǎn)信用，力求實現(xiàn)ABS產(chǎn)品從主體信用向資產(chǎn)信用成功轉(zhuǎn)型。建信長租ABS在信息披露的先行先試，更好地滿足了投資者的需求，突出了權(quán)益屬性，形成了一定的市場示范效應(yīng)。

    持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品最重要的特點是突出“權(quán)益屬性”，更加注重信息披露的及時性和有效性，因此持續(xù)優(yōu)化信息披露機制、提高信息披露質(zhì)量對于持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品具有重要意義。記者了解到，上交所將持續(xù)發(fā)揮市場組織功能，協(xié)調(diào)各方力量，完善配套機制，按照“以點帶面”的方式，以持有型不動產(chǎn)ABS典型項目作為標桿，引導(dǎo)和鼓勵計劃管理人和原始權(quán)益人主動披露與投資者價值判斷及投資決策相關(guān)的信息，暢通信息獲取的渠道，努力構(gòu)建投融互動、投融互信的良好市場生態(tài)，推動持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品更好地發(fā)揮盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的作用。

（編輯 張昕）