滬市保租房REITs經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健 加快助力構建房地產行業(yè)發(fā)展新模式

    本報記者 田鵬

    10月23日，記者從業(yè)內獲悉，近日，滬市保障性租賃住房REITs2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心順利舉行。據(jù)悉，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT等4只滬市保租房REITs產品各具特色，中期業(yè)績表現(xiàn)良好，獲投資者普遍認可。

    事實上，近年來，上交所持續(xù)推動滬市保租房REITs擴容，鼓勵已上市項目擴募，并已形成明晰的市場化租賃住房退出路徑，在盤活存量資產、助力構建房地產行業(yè)新發(fā)展模式過程中提供了有力支撐。

    經(jīng)營情況穩(wěn)步提升

    中期業(yè)績表現(xiàn)良好

    據(jù)悉，本次集體業(yè)績說明會上，上述4只保租房REITs項目運營管理機構分別就2024年上半年運營情況、業(yè)績表現(xiàn)和未來規(guī)劃進行解讀與介紹。通過與投資者代表面對面溝通交流，共同探討租賃住房REITs中期運營表現(xiàn)和行業(yè)未來發(fā)展趨勢，展現(xiàn)了租賃住房REITs市場的穩(wěn)步擴展與未來潛力。

    具體來看，國泰君安城投寬庭保租房REIT自上市以來，持續(xù)保持穩(wěn)健運營。2024年上半年，項目實現(xiàn)收入約8918萬元，可供分配金額約6342萬元。此外，今年9月份順利完成產品首次分紅，分紅金額為6501萬元。從底層資產運營情況來看，截至6月30日，江灣社區(qū)和光華社區(qū)租賃住房部分期末出租率分別為89.49%和91.84%，上半年租金收繳率合計為99.95%。

    華夏北京保障房REIT2024年上半年實現(xiàn)租賃住房收入3557萬元，基金層面稅息折舊及攤銷前利潤2683萬元，可供分配金額2683萬元。截至6月30日，項目底層資產文龍家園公租房項目和熙悅尚郡公租房項目合計出租率為96.50%，上半年租金收繳率為97.75%。

    中金廈門安居REIT經(jīng)營業(yè)績也延續(xù)了穩(wěn)定態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，按建筑面積計算，中金廈門安居REIT基礎設施資產出租率為99.51%；項目租戶結構穩(wěn)定，其中個人租戶占比93.53%，企業(yè)租戶占比6.47%；租金收繳率保持100%；項目租金保持穩(wěn)中有升，在租租約的平均單價為33.50元／平方米／月。

    華夏基金華潤有巢REIT2024年上半年累計實現(xiàn)可供分配金額為2440.75萬元。值得注意的是，今年以來，該項目已累計分紅3次，分紅收益金額共計5310萬元。

    市場人士表示，滬市保租房REITs底層資產多分布于國家中心城市，經(jīng)濟發(fā)展良好，人口分布密集。得益于該類資產滿足社會需求、收益相對穩(wěn)定的特征，租賃住房REITs資產的價值將隨著時間推移進一步提升，并吸引更多投資者的關注與參與。

    運營效能不斷強化

    獲得投資者普遍認可

    自上市以來，滬市保租房REITs總體表現(xiàn)良好。在此背景下，通過擴募提升產品規(guī)模、增厚投資人收益成為幾只保租房REITs產品的共同選擇。

    公開信息顯示，今年5月份，華夏北京保障房REIT發(fā)布擴募公告，截至目前，其擴募申報已獲上交所受理。另外，華夏基金華潤有巢REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴募公告，相關工作正有條不紊地推進。

    業(yè)內人士表示，根據(jù)三只產品的已經(jīng)披露的擴募相關公告，擬擴募資產有望延續(xù)產品首發(fā)階段的重要特色，基金管理人以及原始權益人表示希望通過扎實的工作、優(yōu)質的資產、穩(wěn)定的經(jīng)營回報為投資人帶來更令人滿意的收益。

    “保租房REITs作為資本市場的一項重要創(chuàng)新產品，在盤活存量租賃住房、助力房地產新發(fā)展模式方面，有著重要的作用。隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價值。”一位REITs市場資深研究員如是說，“通過穩(wěn)健的項目運營和專業(yè)的資產管理，可以進一步促進保租房REITs的健康發(fā)展，為促進社會和諧穩(wěn)定、改善民生質量發(fā)揮重要作用，從而推動以保租房為引領的住房租賃市場行穩(wěn)致遠。”

    事實上，來自市場機構的投資者們也非常關注各產品的市場定位以及經(jīng)營特色。例如，國泰君安城投寬庭保租房REIT方面，投資人關注項目根據(jù)經(jīng)營情況主動調整運營策略安排的相關情況。

    對此，該項目基金管理人表示將與運營管理機構一起，進一步加強項目現(xiàn)場運營管理，提高租戶滿意度，從銷售渠道、營銷策略、續(xù)租策略等方面進行靈活調整運營管理策略，進一步穩(wěn)定項目運營指標，提高項目運營收益，積極回報投資人。

    再比如，華夏基金華潤有巢REIT方面，投資人對產品的信息化和技術化工具表達了濃厚的興趣。

    該項目基金管理人則表示，項目可以提供契合租住客群需求的智能服務配套設施，運用了數(shù)字化、智能化技術，實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。在軟硬件結合方面，可以為租戶提供如進出社區(qū)及樓棟的可視化智能人臉識別門禁對講設備、進出房門的智能門鎖、全社區(qū)24h智能安防、智能電表等與“有巢APP”的深度融合，提升租戶租住體驗。

（編輯 李波）