持有型不動產ABS項目發(fā)行“加速度” 為投資機構帶來持續(xù)穩(wěn)定產品供給

    本報記者 田鵬

    近期，接連有不動產持有型ABS項目刷新進展：安江高速持有型不動產ABS正式獲批、萬國數據2024年第1期數據中心持有型不動產ABS正式申報至上海證券交易所（下稱“上交所”）。

    據悉，上述兩單項目是繼華泰——中交路建清西大橋持有型不動產ABS和建信住房租賃基金持有型不動產ABS成功掛牌上市后，最新獲批的不動產持有型ABS項目，標志著這一創(chuàng)新產品取得又一重要進展。

    此外，《證券日報》記者從業(yè)內獲悉，目前，上交所已組建專班，與各地政府主管部門聯合開展盤活存量資產專項培訓會，并在全國重點區(qū)域和重點領域宣介持有型不動產ABS產品，積極排摸并推動有盤活存量需求的企業(yè)開展項目儲備，并已形成較大規(guī)模的項目儲備池，預計下半年將加速推進產品落地，為投資機構帶來持續(xù)穩(wěn)定的產品供給。

    堅守權益定位

    推動資產信用轉型

    近年來，持有型不動產ABS作為一種創(chuàng)新的金融工具，在金融市場中發(fā)揮著日益重要的作用，并日益獲得投資者關注。

    何為“持有型不動產ABS”？相較于傳統(tǒng)ABS產品，持有型不動產ABS最重要的特點是突出“資產信用”和“權益屬性”，一般采用平層結構，以底層資產運營產生的現金流實現投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅，同時摒棄了傳統(tǒng)的優(yōu)先劣后增級安排，也不再通過主體信用增進和資產回購等方式來為產品增信，力求在產品層面實現真正的資產信用，也幫助發(fā)行人獲得真正的權益性資金。

    那對投資者來說，其收益如何獲得保障呢？“與傳統(tǒng)ABS一致，投資者可以享有底層資產的租金收益。”一位參與建信住租持有型不動產ABS投資的基金經理告訴《證券日報》記者，“更為關鍵的是，在持有型不動產ABS中，投資機構可以通過運營治理和激勵機制設計，參與到基礎設施資產的運營決策中去，進一步改善了傳統(tǒng)ABS產品，投資機構較難介入底層資產運營，且對運營機構的激勵不足的難點。”

    正如上述基金經理所言，持有型不動產ABS將公司制治理原理和機制嵌入產品結構，引入計劃管理人、投資人、運營統(tǒng)籌機構共同參與的“管理委員會”，使投資機構真正參與基礎設施資產的運營決策，并通過有效的運營激勵機制充分激活運管機構管理能力。

    由此可見，持有型不動產ABS更關注市場化、靈活開放原則，更多體現投融雙方關于資產篩選、定價、條款設計的協(xié)商結果，通過合理的內部機制安排，實現證券持有人對基礎資產的主動管理和運營，也凸顯了產品的權益屬性。

    創(chuàng)新六大機制

    助力盤活存量資產

    過去幾十年中，我國的基礎設施建設投資規(guī)?？焖僭鲩L，資產大規(guī)模增加，目前已達到百萬億元級別。2022年5月份，國務院辦公廳就發(fā)布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，對盤活存量資產的方向、方式，以及盤活使用回收資金等方面提出了要求。

    在此背景之下，持有型不動產ABS成為企業(yè)盤活存量資產、降低融資成本的一大抓手。

    例如，華泰——中交路建清西大橋持有型不動產ABS發(fā)行人中交路橋建設有限公司相關負責人表示：“中交路建項目是優(yōu)質資產的真實出售，在企業(yè)經營層面有效釋放了存量資產的沉淀，既降低了杠桿率，也減少了企業(yè)經營風險，有助于形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)。”

    再比如，建信住租持有型不動產ABS相關負責人告訴記者：“ABS產品打通了基金資產盤活、存量流轉的新途徑，為基金的后續(xù)投資提供增量資金，是公司股權投資、融資支持、管理運營、REITs上市‘投、融、管、退’一體化服務閉環(huán)的重要組成部分。”

    “中交ABS產品以優(yōu)質資產盤活，有效解決存量資產沉淀、優(yōu)化資產結構。未來基于‘安江模式’，我們將積極推動儲備項目有序落地，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)。”中交相關負責人也告訴記者。

    值得一提的是，持有型不動產ABS在產品設計時創(chuàng)新性提出“六大機制”，除前述所提到的“運營治理和激勵約束機制”外，還包含了信息披露、二級市場活躍度、流動性支持以及持續(xù)擴募機制。

    具體而言，在信息披露機制方面，持有型不動產ABS更加注重信息披露的及時性和有效性。在流動性支持和交易機制方面，充分借鑒國際經驗，吸收和采納投資機構的普遍建議，允許產品設置一定比例的流動性支持機制，在特定情況下滿足部分投資者退出需求，并持續(xù)引入二級市場活躍機制，提高產品二級流動性。而在擴募安排方面，則預留了擴募的空間，可以不斷納入后備優(yōu)質資產，促進產品的可持續(xù)發(fā)展。通過這一系列更為市場化的創(chuàng)新設計，打造一種盤活存量資產的權益型工具，進一步豐富企業(yè)融資渠道，也為投資機構資產配置提供新選擇。

    展望未來，“持有型不動產ABS的推出，為發(fā)行人提供了更為豐富的融資產品，未來將有更多企業(yè)從中受益。”一位資深市場人士評價道。

（編輯 王江浩）