房地產(chǎn)成交趨勢性下行 投資增速小幅回落

    ■夏丹

    6月份房地產(chǎn)市場成交延續(xù)趨勢性下行，各線城市新房和二手房價指數(shù)漲幅多為收窄。下半年房地產(chǎn)市場成交變化趨勢相對平穩(wěn)，房價漲幅總體可控，但結(jié)構(gòu)性差異將加大。

    上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)高位運行，6月有小幅回落。項目建安施工加快是支撐今年開發(fā)投資高增的主導(dǎo)因素，棚改“急剎車”和部分資金渠道管控則可能產(chǎn)生負面影響。

    一、成交延續(xù)趨勢性下行，房價指數(shù)漲幅多收窄

    上半年房地產(chǎn)市場成交除了“金三銀四”的短時回暖外，總體增速仍然趨勢性下行，下行走勢已持續(xù)超過三年。1-6月商品房銷售面積7.6億平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點；銷售額7.1萬億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。房價方面，6月70個大中城市住宅價格指數(shù)中，僅有三線城市二手住宅價格環(huán)比漲幅擴大，其他各線城市新房和二手房價環(huán)比和同比漲幅均較上月回落或持平。

    保持結(jié)構(gòu)化邊際放松是權(quán)衡“穩(wěn)經(jīng)濟”和“穩(wěn)樓市”之間的合適選擇，下半年邊際寬松小周期繼續(xù)。在“房住不炒+因城施策”的總基調(diào)下，以穩(wěn)定為目標(biāo)的高頻對沖、以及地區(qū)間松緊互現(xiàn)的局面將成常態(tài)。在此背景下，下半年房地產(chǎn)市場成交變化趨勢相對平穩(wěn)，房價漲幅總體在可控范圍內(nèi)，但結(jié)構(gòu)性差異將加大。城市間動能已經(jīng)隨著政策的結(jié)構(gòu)化調(diào)整發(fā)生了切換，成交熱點重回一二線城市。

    一二線城市購房需求依然強勁，在政策邊際寬松下房地產(chǎn)成交有望延續(xù)增長態(tài)勢，需求平穩(wěn)釋放。在供應(yīng)端，房企也將積極把握寬松小周期下市場預(yù)期好轉(zhuǎn)的契機，推盤積極性增強。一二線城市在房貸利率和審批放款效率等信貸支持方面也有明顯優(yōu)勢，將為需求釋放創(chuàng)造條件。下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的貸款數(shù)量及效率預(yù)計會呈現(xiàn)季節(jié)性下降，但這并不是由銀行主觀上縮減房貸造成的。房價方面，一二線城市房價可能出現(xiàn)小幅增長，但上漲空間卻受到一定限制，相機抉擇的政策工具具備對房價波動進行逆向調(diào)節(jié)的能力，部分城市房價增速“冒尖”可能引發(fā)地區(qū)政策收緊對沖。

    三四線城市則是房地產(chǎn)市場成交下行壓力的主要來源。三四線城市對“四限”邊際放松并不敏感，卻間接由于一二線城市轉(zhuǎn)暖，現(xiàn)階段所能享受到的溢出紅利將減弱。同時，三四線城市也面臨棚改任務(wù)大規(guī)模下調(diào)帶來的負面沖擊。下半年三四線市場基本面可能明顯走弱，成交量同比去年下降，房價從高估中合理回調(diào)。

    二、房地產(chǎn)投資增速小幅回落，仍高位運行

    房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)處于較快增長，1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.2萬億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

    與去年的“土地拉動型”不同，今年開發(fā)投資的高位運行是“施工拉動型”，即高額土地購置費分期計入的影響逐漸消化，項目建安施工加快成為支撐投資高增的主導(dǎo)因素。今年以來房屋施工面積呈現(xiàn)快速增長，1-6月增速8.8%與前兩個月持平，是2015年以來的最快增長。新開工面積增速呈現(xiàn)波動（增長10.1%，增速回落0.4個百分點），但仍大幅快于竣工面積增速（下降12.7%，降幅擴大0.3個百分點），帶來后續(xù)施工需求的增加。同時，隨著一二線城市開工比例加大，建安單價也可能有所提高。

    可能影響開發(fā)投資的負面因素有兩個。一個是確定性的政策利空，即棚改“急剎車”，計劃改造規(guī)?？s減為去年的一半。另一個是不確定的政策利空，與拿地資金相關(guān)。盡管全國數(shù)據(jù)反映1-6月開發(fā)企業(yè)土地購置面積和成交價款同比分別下降27.5%和27.6%，但實際上聚焦一二線城市少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的競爭更為激烈。目前房企資金來源渠道較為通暢，若政策對沖土地市場的局部回溫，不排除對其中部分拿地相關(guān)融資渠道加強管控的可能性。

    綜合來看，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會有所回落，但仍可能保持在相對高位，并有望明顯快于全社會固定資產(chǎn)投資和基建投資增速，對經(jīng)濟增長的貢獻度較去年提升。

    （作者系交通銀行金融研究中心資深研究員）