上市房企中報透露出行業(yè)三大變化

    ■王麗新

    上市房企2024年上半年“成績單”已披露完畢。洞察上市房企利潤表、現(xiàn)金流量表及資產(chǎn)負(fù)債表這三張重要報表變化曲線，對企業(yè)、行業(yè)經(jīng)營邏輯以及投資者信心變化，非常重要。

    參考上市房企披露的標(biāo)志性財務(wù)指數(shù)變化曲線來看，筆者認(rèn)為，開發(fā)商已摒棄靠“舊三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式拼增長，正落實保持底線思維、謹(jǐn)慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略。在此過程中，有三大變化值得期待。

    第一，忙降債保兌付，放慢腳步求安全。近年來，監(jiān)管部門多次強調(diào)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而新舊模式轉(zhuǎn)換的前提是甩開舊模式高負(fù)債的包袱，最關(guān)鍵的是處理好債務(wù)問題。這是房企正在攻克的難題。

    在房地產(chǎn)粗放式發(fā)展時代，即便不計入表外負(fù)債，不少A股房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍超過80%紅線。經(jīng)過三年多的調(diào)整，行業(yè)融資模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，截至今年上半年末，房地產(chǎn)板塊上市公司剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較2023年底下降0.7個百分點；有息負(fù)債規(guī)模進一步縮減，較去年同期下降2.6%。

    與此同時，多數(shù)優(yōu)質(zhì)房企在2024年中期業(yè)績會上均披露了年內(nèi)償債安排計劃，包括但不限于降低一年內(nèi)有息債務(wù)比例、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、以自持資產(chǎn)為錨點置換存量債等策略，保障債務(wù)安全兌付，其核心邏輯是放慢腳步，完成債務(wù)結(jié)構(gòu)切換，保證現(xiàn)金流安全，驅(qū)動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    第二，去庫存攬現(xiàn)金，以銷定支穩(wěn)經(jīng)營。與過去依賴融資現(xiàn)金流，忽視經(jīng)營性現(xiàn)金流，以高負(fù)債驅(qū)動發(fā)展相比，如今上市房企對經(jīng)營性現(xiàn)金流回正的重視程度前所未有。

    從標(biāo)桿房企掌舵人對市場的預(yù)判來看，密切跟進各地政策變化，進一步加大存貨去化力度，是當(dāng)前最重要的工作之一。具體實施路徑有三種，一是以“有回款的銷售”為目標(biāo)，用各種手段促銷回籠現(xiàn)金；二是加大流動性較低的大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度，盤活“沉睡”資產(chǎn)；三是縮減營銷費用、管理費用以及財務(wù)費用等成本支出，“以銷定支”穩(wěn)定經(jīng)營盤面。

    第三，減投資慎拿地，輕重并舉謀轉(zhuǎn)型。隨著行業(yè)調(diào)整推進，單一依賴地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的模式已難以持續(xù)。從今年中報實現(xiàn)盈利的上市房企表現(xiàn)來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)同樣也有所下滑，但商業(yè)、長租公寓、物業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)對業(yè)績的貢獻卻在持續(xù)提升，成為穩(wěn)定營收的第二增長點。

    與過去動不動投資百億元大盤相比，當(dāng)前頭部房企對業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略舉措趨于一致，共識是謹(jǐn)慎投資、只做有把握的項目以及合理布局多元化業(yè)務(wù)。簡言之，投資策略已從“沖規(guī)模”轉(zhuǎn)為“保利潤”。

    在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，頭部房企多聚焦調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，關(guān)注拿地質(zhì)量，以增量項目較高的毛利率帶動整體毛利率企穩(wěn)，同時優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品溢價能力。在經(jīng)營性業(yè)務(wù)方面，頭部房企正在探索新發(fā)展模式，完善業(yè)務(wù)布局。比如，通過開辟購物中心等經(jīng)營性不動產(chǎn)輕資產(chǎn)管理賽道，以及以代建、文體、租賃住房等為代表的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，構(gòu)建“第二曲線”甚至“第三曲線”，助力公司在行業(yè)波動中穿越周期，釋放內(nèi)生式增長新動能。

    對于行業(yè)未來發(fā)展趨勢，筆者相信，在循序漸進的政策支持下，市場需求復(fù)蘇會積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤，助力行業(yè)盡快踏上健康發(fā)展之路。