盤活存量房產(chǎn)市場需“多子聯(lián)動(dòng)”

    王麗新

    6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確各地要推動(dòng)縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

    從中共中央政治局4月30日召開會(huì)議提及“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，從中央到地方都在拓寬思路，積極落實(shí)房地產(chǎn)“去庫存”。那么，如何下好盤活存量房產(chǎn)市場這盤棋？

    在筆者看來，支持存量商品房“去庫存”路徑已明確，在落實(shí)過程中，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、協(xié)同推進(jìn)，形成“多子聯(lián)動(dòng)”格局，構(gòu)建以市場化方式消化存量房產(chǎn)的新模式。

    首先，鼓勵(lì)國企“收儲(chǔ)”已建未售新房用作保障性住房，且逐步擴(kuò)大實(shí)施范圍。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有約30個(gè)城市出臺(tái)政策，鼓勵(lì)國資平臺(tái)通過“收儲(chǔ)”模式盤活存量房產(chǎn)市場。通過“以購代建”消化存量房產(chǎn)，可謂對癥下藥，一方面有利于保障性住房供給，促進(jìn)住房資源合理高效利用；另一方面促進(jìn)房企將回籠資金投入在建工程，為保交房多上一道“保險(xiǎn)”。

    當(dāng)然，在落實(shí)過程中，仍需妥善解決諸多細(xì)節(jié)性問題。一是要用好金融支持政策，比如央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，平衡“收儲(chǔ)”參與各方資金和收益需求；二是要“因城因區(qū)”施策，合理評估房產(chǎn)交易價(jià)格，比如按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，或者采用成本法確定房源交易單價(jià)等；三是做好收購主體對回購房產(chǎn)的處置工作，比如若轉(zhuǎn)化成配售型、配租型保障房或是用作人才公寓，未來可尋求通過發(fā)行公募REITs來回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性運(yùn)營。

    其次，加大政策“組合拳”實(shí)施力度，進(jìn)一步打通新房、二手房交易鏈條，激活改善性需求。無論是“去庫存”還是盤活存量房產(chǎn)市場，市場銷售仍是“去庫存”核心渠道，尤其在超大特大城市中，改善性需求仍有待進(jìn)一步滿足。

    自5月中旬以來，多地全面放開限購、首套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低15%（為歷史上最低首付比例）、二套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低25%（為近年來新低）、支持住房“以舊換新”等一系列舉措，正是著眼于降低購房門檻和成本，打破“舊房難賣導(dǎo)致新房難買”的僵局，引導(dǎo)改善性需求入市。為了讓一攬子政策更好落實(shí)落細(xì)，需多部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)施策。新房、二手房、保障房、商辦資產(chǎn)和土地市場之間應(yīng)形成緊密聯(lián)系的“生態(tài)鏈”，以此疏通產(chǎn)業(yè)鏈交易堵點(diǎn)，縮短存量房產(chǎn)去化周期，進(jìn)而穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格和住房消費(fèi)預(yù)期，為激活樓市流動(dòng)性創(chuàng)造更好環(huán)境。

    第三，多措并舉妥善處置已出讓的閑置存量用地。盤活存量土地，是從新房供應(yīng)源頭“去庫存”的重要措施。一方面，要暫緩庫存較高且新房消化周期過長的城市新增土地供應(yīng)；另一方面，需以多種市場化方式盤活閑置存量住宅用地。

    盤活閑置用地大致可從三方面著手：支持企業(yè)更好地適應(yīng)市場需求進(jìn)行開發(fā)，比如允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求；鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)，比如支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)以收購并購等合作方式盤活存量土地；支持地方國資平臺(tái)以合理價(jià)格收回土地，這是當(dāng)前的主流模式，多地已著手處理，回購?fù)恋鼗蛭写ㄆ髽I(yè)建設(shè)保障性住房或者人才用房。

    從房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，需把握和處理好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的關(guān)系。未來，在存量資產(chǎn)的經(jīng)營、盤活、證券化等領(lǐng)域有望孕育出更多新發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。