上市房企三張報(bào)表透露出行業(yè)“新三變”

    王麗新

    截至4月2日，大部分上市房企已經(jīng)披露2023年財(cái)報(bào)。理解頭部房企的利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及資產(chǎn)負(fù)債表這三張重要報(bào)表，對(duì)企業(yè)管理、行業(yè)發(fā)展以及投資者都至關(guān)重要。

    參考上市房企披露的標(biāo)志性財(cái)務(wù)指數(shù)變化曲線來看，筆者認(rèn)為，開發(fā)商正摒棄靠“舊三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式拼規(guī)模，從重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一模式，向構(gòu)建開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化新模式轉(zhuǎn)型，在此過程中，有三大變化值得期待。

    第一，開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平回歸理性，多元化業(yè)務(wù)步入收獲期，開發(fā)商由賺快錢大錢，轉(zhuǎn)向賺慢錢小錢，賺可持續(xù)的錢。

    若以行業(yè)近10年ROE（凈資產(chǎn)收益率）平均值變化曲線來看，該數(shù)據(jù)處于高位時(shí)曾一度接近12%，如今則降至3%左右，個(gè)別頭部房企ROE也從超過20%降至約5%。當(dāng)然，這種變化背后，是供求關(guān)系等多種因素共同發(fā)生作用所致。隨著城市化率、人口等要素轉(zhuǎn)變，開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模下行，壓力之下，部分頭部房企的綜合毛利率已從高光時(shí)刻的30%以上降至2023年的15%左右。但這不意味著未來不會(huì)反彈。

    長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在新的市場(chǎng)框架下，房地產(chǎn)比拼會(huì)從“規(guī)模”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量”，未來幾年行業(yè)綜合毛利率有望逐步恢復(fù)到20%以上。當(dāng)然，恢復(fù)需要時(shí)間，并不會(huì)一蹴而就，房企要有清醒的認(rèn)識(shí)，需由以重資產(chǎn)為主向“輕重結(jié)合”轉(zhuǎn)型。一是要在開發(fā)基本盤上精準(zhǔn)投資，二是多元化業(yè)務(wù)要?jiǎng)?chuàng)收。

    截至2023年底，以萬科、龍湖集團(tuán)及綠城中國(guó)為代表，房企在物管、商業(yè)、代建等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上的收入及凈利潤(rùn)都有顯著提升，龍湖集團(tuán)甚至將未來幾年內(nèi)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入目標(biāo)定為“五五開”。此外，百?gòu)?qiáng)房企非房地產(chǎn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)也多步入收獲期，為流動(dòng)性趨緊的房企提供更多穩(wěn)定現(xiàn)金流。

    第二，將現(xiàn)金流安全作為戰(zhàn)略底線，保障企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，過好緊日子。

    謀發(fā)展的前提是先“活下來”。與依賴融資現(xiàn)金流，忽視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，以高負(fù)債模式驅(qū)動(dòng)發(fā)展的過去相比，如今上市房企安全意識(shí)大幅提升，保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是第一要?jiǎng)?wù)。為此，開發(fā)商正進(jìn)行諸多努力。

    一是增厚經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)回款規(guī)模，實(shí)現(xiàn)“有回款的銷售”，具體實(shí)施路徑主要有四種：與金融機(jī)構(gòu)合作，推出多種靈活付款方式，加快購(gòu)房者支付節(jié)奏；抓住政策窗口期，強(qiáng)化去化率較高城市的搶收現(xiàn)金能力；加大流動(dòng)性較低的大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度；注重經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，提升該業(yè)務(wù)產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流規(guī)模，靠?jī)?nèi)生動(dòng)力去驅(qū)動(dòng)發(fā)展。二是努力拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)合理融資性現(xiàn)金流入。比如，一改過去總對(duì)總?cè)谫Y模式，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制，或者通過上市主體發(fā)行債券、尋求大股東提供流動(dòng)性支持等。三是收縮投資，降低成本支出。比如，在拿地力度和總量上貫徹“以銷定支”“以銷定投”策略，力爭(zhēng)降低融資成本。

    第三，有息負(fù)債規(guī)模下降，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，增厚發(fā)展安全墊。

    在房地產(chǎn)粗放式發(fā)展時(shí)代，即便不計(jì)入表外負(fù)債，不少A股房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍超過80%紅線。彼時(shí)，千億元級(jí)房企的現(xiàn)金短債比低于1倍者亦有，可見防風(fēng)險(xiǎn)能力不足。

    在標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)之下，要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作，有序壓降負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)回歸良性發(fā)展。自“三條紅線”實(shí)施以來，行業(yè)融資模式轉(zhuǎn)變，近三年來大量房企壓降有息負(fù)債規(guī)模。以財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營(yíng)房企龍湖集團(tuán)為例，2023年，公司有息負(fù)債從2080億元降到1926億元，下降了154億元。其他已披露2023年資產(chǎn)負(fù)債表的房企中，合生創(chuàng)展等多家企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模也都下降了百億元以上。“眾人拾柴火焰高”，這極大改善了行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，不是一朝一夕能夠完成的。從頭部上市房企的“三張報(bào)表”，已可窺見房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的向好變化。未來，上市房企仍需保持戰(zhàn)略定力，尋找適合自身的發(fā)展之路，交出讓投資者、股東及相關(guān)各方更為滿意的“答卷”，助力行業(yè)加快步入健康發(fā)展新階段。