王麗新
面對(duì)近期債券的非理性波動(dòng),11月6日,萬(wàn)科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)。在會(huì)上,深圳市國(guó)資委表示,如有需要或遭遇極端情況,有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)。當(dāng)日,萬(wàn)科股價(jià)及多只美元債券均以上漲收盤。筆者認(rèn)為,此舉釋放出兩個(gè)明顯的積極信號(hào)。
一方面,股債雙波動(dòng)被暫時(shí)穩(wěn)住并回彈,說明萬(wàn)科的業(yè)務(wù)基本盤、財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營(yíng)韌性給投資者、業(yè)主以及供應(yīng)商等相關(guān)市場(chǎng)主體帶來(lái)一定信心;另一方面,第一大股東深圳地鐵明確表態(tài)支持萬(wàn)科,并提出多項(xiàng)切實(shí)可行的具體措施,為其安全性再上一道“保險(xiǎn)”。
被視為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿的萬(wàn)科,善于觀察一線“炮火”,自房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整期以來(lái),適度投資,多練內(nèi)功,不盲目擴(kuò)杠桿,筑牢安全底線再謀發(fā)展,保持經(jīng)營(yíng)韌性的核心邏輯。
首先,近年來(lái)萬(wàn)科的擴(kuò)表投資傾向于“偏保守型”。收縮戰(zhàn)線的背后,是萬(wàn)科過去14年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流始終保持為正。即便今年萬(wàn)科在一、二線城市補(bǔ)充39個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的底線也未破。
其次,融資渠道保持通暢,短期償債能力較強(qiáng)。在融資方面,萬(wàn)科在發(fā)行債券、乃至旗下不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商印力集團(tuán)發(fā)行REITs盤活資產(chǎn)流動(dòng)性等方面多點(diǎn)開花。從最能體現(xiàn)償債能力的現(xiàn)金短債比來(lái)看,截至三季度末,萬(wàn)科持有貨幣資金1037億元,對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍,且年內(nèi)已無(wú)到期境外債。對(duì)于2024年到期美元債的兌付安排,萬(wàn)科給出三種途徑,用境外平臺(tái)自有資金、再融資以及股權(quán)騰退獲取資金來(lái)償債。
第三,業(yè)務(wù)基本盤穩(wěn)健,加快增厚回籠資金規(guī)模。截至三季度末,萬(wàn)科開發(fā)和銷售處在全國(guó)第二。據(jù)最新半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)9%的增長(zhǎng)。由此可見,萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的前期預(yù)判和經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整,對(duì)現(xiàn)金流管理的重視,讓其目前尚有“余糧”應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。
更重要的是,萬(wàn)科是深圳國(guó)資體系的重要成員,能更快地適應(yīng)市場(chǎng)變化和更好地夯實(shí)安全底線。一方面,成熟專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)有利于保持理性穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方針,并能迅速調(diào)整供貨節(jié)奏搶收市場(chǎng);另一方面,有望得到大股東多措并舉式的護(hù)航。
從管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對(duì)此次股債波動(dòng)表現(xiàn)來(lái)看,近日,萬(wàn)科調(diào)整了激勵(lì)制度,將董事長(zhǎng)郁亮和總裁祝九勝2023年度-2025年度現(xiàn)金薪酬方案和股價(jià)掛鉤。這意味著,管理層推動(dòng)股價(jià)上漲的動(dòng)力更強(qiáng)。
當(dāng)然,來(lái)自大股東的支持,是萬(wàn)科筑牢安全底線的最重要砝碼之一。在上述會(huì)議上,萬(wàn)科第一大股東深圳地鐵方面給出了切實(shí)可行的加持策略:一是承接萬(wàn)科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目,助其盤活大宗資產(chǎn),交易金額預(yù)計(jì)超過100億元;二是擇機(jī)購(gòu)買萬(wàn)科在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券;三是積極協(xié)調(diào)各類金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)萬(wàn)科融資的支持力度。這三種方案可操作性強(qiáng),力度可見一斑。
在筆者看來(lái),打出上述組合牌后,萬(wàn)科短期風(fēng)險(xiǎn)基本過去,能否穿越周期還有待觀察。不過,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍存且愈發(fā)多元化,“超跌”不會(huì)是常態(tài),修復(fù)需要時(shí)間。相信在多方聚力防風(fēng)險(xiǎn)之下,房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)新的健康發(fā)展周期。正如郁亮所言:“黎明前是最冷的時(shí)候,但還是要對(duì)將來(lái)有信心。”
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