險(xiǎn)資緣何頻繁出擊不動(dòng)產(chǎn)？

    ■王麗新

    近期，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)掀起不動(dòng)產(chǎn)投資“小高潮”。中郵人壽拿下中糧·置地廣場(chǎng)、國(guó)壽系受讓世茂珠海綜合體半數(shù)股權(quán)、華泰資管投資萬(wàn)科不動(dòng)產(chǎn)債券計(jì)劃……每單金額均多達(dá)數(shù)十億元，且有部分險(xiǎn)企采取一次性付款交易。

    2023年以來(lái)，險(xiǎn)資入手不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量及規(guī)模不斷走高，多宗交易達(dá)百億元量級(jí)。根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，今年前三季度，保險(xiǎn)資金正在實(shí)際出資階段的大額不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃至少有9個(gè)，總投資額高達(dá)925億元。

    險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目多為辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。這類資產(chǎn)具有保值增值性好、現(xiàn)金流收入穩(wěn)定，與保險(xiǎn)資金屬性匹配度高等多重吸引力。那么，險(xiǎn)資們開啟加倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)投資模式，背后是何邏輯？

    第一，投資標(biāo)的價(jià)格適中。從當(dāng)前險(xiǎn)資青睞的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，多是位于核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目，這些標(biāo)的過去是內(nèi)外資機(jī)構(gòu)搶奪的“香餑餑”，估值一直處于高位。但如今房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)估值已發(fā)生重要變化，市場(chǎng)趨于理性，資產(chǎn)價(jià)格已較為適中。

    這背后有兩個(gè)主要因素，一是，部分開發(fā)商正經(jīng)歷流動(dòng)性困難，急于賣核心資產(chǎn)還債導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降；二是，前些年，外資及部分內(nèi)資自用買家是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的有力競(jìng)價(jià)者，如今購(gòu)買情緒相對(duì)轉(zhuǎn)弱，以保險(xiǎn)公司為代表的機(jī)構(gòu)投資者，重新掌控了較大談判話語(yǔ)權(quán)。

    第二，不動(dòng)產(chǎn)投資與險(xiǎn)資屬性契合度高。不動(dòng)產(chǎn)作為重要投資標(biāo)的，其“長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)”屬性較為契合險(xiǎn)資的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性屬性。

    在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)的預(yù)期下，險(xiǎn)企加碼投資辦公樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等收益率穩(wěn)定的資產(chǎn)項(xiàng)目，可豐富其投資品種，有望為險(xiǎn)企帶來(lái)較好的長(zhǎng)期投資收益。一方面拓寬了險(xiǎn)企自身的投資渠道；另一方面也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

    第三，滿足險(xiǎn)企資產(chǎn)多元化配置需求。從險(xiǎn)資資產(chǎn)端來(lái)看，主要配置銀行存款、債券等固收產(chǎn)品。但是，固收類產(chǎn)品收益率相對(duì)較低，從資產(chǎn)配置多元化和提高收益率角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)投資，是險(xiǎn)企資產(chǎn)配置不可或缺的重要方向之一。

    實(shí)際上，公募REITs開始成為險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的又一重要工具。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，在公募REITs發(fā)行過程中，獲配機(jī)構(gòu)中大多會(huì)出現(xiàn)險(xiǎn)資的身影，它們正以戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售的方式積極參與REITs。以京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT為例，數(shù)據(jù)顯示，在其十大份額持有人中，有六席被險(xiǎn)資占據(jù)。

    更重要的是，10月13日晚間，深交所、上交所發(fā)布公告稱，日前在證監(jiān)會(huì)、金融監(jiān)管總局統(tǒng)籌指導(dǎo)下，向首批5家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司出具無(wú)異議函，同意其試點(diǎn)開展資產(chǎn)證券化（ABS）及REITs業(yè)務(wù)。

    這意味著繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險(xiǎn)資管也可以作為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，為險(xiǎn)資打通了深度參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的通道，有利于其打通債權(quán)、Pre-REITs、REITs全鏈條投資體系。