涉房流動性進(jìn)入緊平衡狀態(tài)

    閻岳

    現(xiàn)在，建房者和剛需購房者都感受到了政策吹來的暖風(fēng)。優(yōu)質(zhì)房企開始獲得各融資渠道的支持，地產(chǎn)股股價(jià)已有所反應(yīng)，剛需購房者獲得房貸的速度也明顯加快。但各界尤其是投資者要保持冷靜頭腦，無論是房企融資還是個(gè)人房貸（涉房流動性）都將在一段時(shí)間內(nèi)保持一種緊平衡狀態(tài)，也就是有限的資金會更多地流入剛需需求中。這個(gè)共性，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)目標(biāo)”、堅(jiān)持“房住不炒”所必須的基礎(chǔ)條件。

    首先，從個(gè)人房貸的角度看，無論是放貸速度還是規(guī)模，都有不同程度的提升。

    在放貸規(guī)模上，央行數(shù)據(jù)顯示，10月個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月多增1031億元。根據(jù)發(fā)布時(shí)間推算，11月末的個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)不日就將發(fā)布，預(yù)計(jì)個(gè)人房貸仍會呈現(xiàn)環(huán)比增長態(tài)勢。

    在放貸速度上，剛需購房者的體會最為明顯。因?yàn)橹皩Ψ抠J審批的嚴(yán)格把控，申請個(gè)人房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，一般審批時(shí)間要在3-6個(gè)月左右。從10月開始，這一現(xiàn)象有所改變，首套房在各種手續(xù)齊全的情況下審批可以壓縮至1個(gè)月，獲批之后放款也會及時(shí)到位。

    銀保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。銀監(jiān)會新聞發(fā)言人對此評價(jià)稱，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。

    從上面的數(shù)據(jù)和分析可以看出，個(gè)人房貸“有保有壓”的特點(diǎn)明顯，“保”的是首套房剛需，“壓”的則是頻繁交易。“房住不炒”、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段將會繼續(xù)得到深入貫徹。所以，個(gè)人房貸將在一定時(shí)期內(nèi)維持緊平衡狀態(tài)。

    其次，從融資角度看，優(yōu)質(zhì)房企的剛性需求已經(jīng)從多個(gè)渠道獲得了支持（案例已經(jīng)很多，此處不再列舉）。先是國企在銀行間市場獲批發(fā)債或票據(jù)融資，交易所債券市場融資案例出現(xiàn)，隨后多家房企各種ABS產(chǎn)品發(fā)行計(jì)劃公布。

    在房企推出的ABS產(chǎn)品中，大多冠以“供應(yīng)鏈”的名義。這些房企希望借助供應(yīng)鏈項(xiàng)目的特殊功能，拓展上游企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)在資金方面的堵點(diǎn)痛點(diǎn)問題。供應(yīng)鏈融資可以在一定程度上滿足房企的正常合理融資需求，但僅靠外部輸血恐怕難以幫助房企走出困局，積極進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和強(qiáng)化自身造血功能才是房企實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)所在。

    需要強(qiáng)調(diào)的是，無論是信貸、銀行間市場和交易所市場能夠給予房企的流動性都是有限的，現(xiàn)在也只是從之前的疏離調(diào)整到了緊平衡狀態(tài)。也許，保持一定的饑餓感，才會讓房企們重新振作，找到適合自己的可持續(xù)的發(fā)展模式。

    對投資者來說，現(xiàn)在也許是甄別房企股的一個(gè)時(shí)機(jī)，能夠在房地產(chǎn)洗牌中生存下來且繼續(xù)向上的房企一定是可信賴的投資標(biāo)的。

（編輯 孫倩）