第三輪土拍的三個“調(diào)整”

    王麗新

    11月24日，蘇州啟動第三輪土地拍賣。首個拍賣日，8宗地塊全部出讓，僅2宗溢價成交，總成交價120.64億元。

    截至目前，據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，北京、杭州、上海、深圳等15個城市公布第三輪土地拍賣信息。其中，無錫已完成第三輪土拍，無流拍，總體溢價率為0.05%，平穩(wěn)收官。整體而言，與第二輪集中供地相比，第三輪集中供地已經(jīng)從出讓細(xì)則、供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)三個維度進(jìn)行了調(diào)整。

    第一，降低保證金比例，延長土地款支付周期。比如，成都、無錫、濟(jì)南、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例。蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%，并將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%。廣州部分地塊取消了一個月內(nèi)一次性付清全款的要求，允許最長六個月內(nèi)付清。南京、杭州在第三批集中供地規(guī)則中明確放寬房企拿地資質(zhì)，由一級或二級降至為三級。深圳在配建要求方面進(jìn)行調(diào)整，將第二批集中供地規(guī)則中的“全年期自持的租賃住房”的配建要求調(diào)整為“可售公共住房”。

    無論是放寬參與土拍房企的資質(zhì)、調(diào)整保證金繳納比例，還是延長土地款支付周期，聚焦要點都是進(jìn)一步降低開發(fā)商資金占用成本，緩解房企現(xiàn)金流壓力，提升拿地積極性，從源頭保持房地產(chǎn)投資穩(wěn)健。

    第二，加大土地出讓規(guī)模。從歷史數(shù)據(jù)來看，鑒于每年“金九銀十”房企回款較高，接下來的兩個月一般是土地成交高峰。一是由于各地為了完成年度任務(wù)，四季度一般會加大土地供應(yīng)；二是房企年尾在銷售端“儲糧”豐沛，買地較為積極。

    從當(dāng)前已發(fā)布的第三輪集中供地信息來看，多數(shù)城市加大了土地供應(yīng)規(guī)模，且擴(kuò)容供應(yīng)力度較大。如深圳、蘇州、南京、上海、濟(jì)南與合肥的第三輪集中供地規(guī)劃建筑面積，與第二輪相比實現(xiàn)100%以上的增長。蘇州的土地供應(yīng)增長率更是高達(dá)184.2%?；蛟S，前兩輪土地出讓過程中，流拍地塊及中止拍賣地塊較多，導(dǎo)致最后一輪供應(yīng)力度加大，預(yù)計后續(xù)多個城市會大概率提升第三次集中供地力度。

    第三，釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊，提高房企拿地積極性。土地紅利時代下，一個城市的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊通常都是地王和高價地的“胚子”，更是開發(fā)商爭相舉牌的標(biāo)的。地段決定利潤以及銷售速度，當(dāng)下亦是房企看重的投資鐵律。

    從目前公布的第三次集中供地信息來看，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市核心區(qū)的供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，最受房企追捧的拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，申請勾地的房企達(dá)到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合計報名10宗土地。

    有業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，即便有些土地按照最高溢價率上限成交，凈利潤率仍舊有約10%的空間。顯然，相比第一次集中拍地，某房企拿地后高呼只有2%凈利率而言，預(yù)留了房企盈利空間，自然提高其拿地積極性。

    種種跡象顯示，與前兩次集中拍地不同的是，第三輪土地集中供應(yīng)進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)整，適度放松拿地門檻，預(yù)計將降低流拍率。但細(xì)則的變化背后，控制溢價率、防止土地金融化、杜絕炒高地價的主旋律仍未動搖！

（編輯 喬川川）