房地產(chǎn)信托藏隱憂：今年4家信托公司因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)領(lǐng)罰單

    本報記者 邢萌

    近期，多家大型房企所涉信托項目違約引起市場廣泛關(guān)注。從行業(yè)來看，承受著嚴監(jiān)管壓力的房地產(chǎn)信托規(guī)模始終居高不下。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，超過3400億元信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，為第二大投向領(lǐng)域。從8月份的數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)信托募資規(guī)模占比約26%，繼續(xù)占據(jù)著第二的席位。

    今年來，房地產(chǎn)成為信托項目違約的高發(fā)領(lǐng)域，監(jiān)管部門屢次“敲打”信托公司。記者梳理發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)已有華澳信托等4家信托公司因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰，主要涉及變相為房企融資、未充分盡調(diào)等案由。

    超3400億元信托資金

    投向房地產(chǎn)領(lǐng)域

    8月份，房地產(chǎn)信托熱度不減，募資規(guī)模領(lǐng)先。用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，8月份，集合信托市場共成立381個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模達242億元，占總規(guī)模的26.22%，僅次于金融類信托。

    今年前7個月，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模更是高達3400多億元。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在集合信托市場，1月份-7月份共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品3245個，規(guī)模達3465億元，僅低于金融類信托的4022億元，在五大信托資金投向領(lǐng)域中居于第二位。

    受融資類信托壓降等因素影響，房地產(chǎn)信托一直承受著嚴監(jiān)管壓力。結(jié)合當前數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托仍然是重要信托業(yè)務(wù)。

    “目前，多數(shù)信托公司的傳統(tǒng)固收類項目依然以房地產(chǎn)類為主，主要是收益較高，風險較低。”某央企背景信托公司相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“從收益來看，當前房企的融資渠道受限，信托公司議價能力提高，房地產(chǎn)項目收益基本都在1個點以上；從風險上來看，現(xiàn)在多是由信托公司直接控股房地產(chǎn)的項目公司，控制現(xiàn)金流，管控能力強，風險相對可控。”

    某信托理財經(jīng)理對記者表示，今年部分地區(qū)房價曾一度走高，監(jiān)管介入使房價回歸平穩(wěn)。因此，一部分資金從房市流回信托，多投向一至兩年期限的信托產(chǎn)品。在很多客戶看來，房地產(chǎn)市場在中短期內(nèi)保持穩(wěn)定，投向此領(lǐng)域的信托產(chǎn)品相對安全、收益可靠。

    不過，房地產(chǎn)一直是項目違約的高發(fā)領(lǐng)域，尤其是在6月份。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月份共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件13起，涉及金額55.99億元。從投向領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)市場是6月份違約事件高發(fā)的領(lǐng)域，共6起。據(jù)悉，彼時少數(shù)頭部房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，進而導(dǎo)致違約事件的發(fā)生。

    近期，多家大型房企的信托項目紛紛違約。對此，上述信托理財經(jīng)理對記者表示，對于信托而言，對大型房企的信仰正在逐步被打破。“如某頭部房企在廣東的一個信托項目，該地段屬于大灣區(qū)，區(qū)域位置與發(fā)展前景良好。但從項目上架后，去化了三四周都沒賣出去，而其他的房地產(chǎn)信托項目多在一兩周就消化完了。”

    信托資金

    違規(guī)用于土地款問題突出

    最近數(shù)年，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一直是嚴監(jiān)管的對象。記者據(jù)銀保監(jiān)會官網(wǎng)信息梳理，今年來，已有華澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰。

    相關(guān)公告顯示，上述信托公司主要涉及的違法違規(guī)事實如下：“未有效履行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查職責”“某房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)嚴重違反審慎經(jīng)營規(guī)則”“變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金融資”以及“信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價款”。

    信托資金違規(guī)用于土地款成為突出問題。記者發(fā)現(xiàn)，去年銀保監(jiān)會開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作時，對信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行點名批評。在宏觀政策執(zhí)行層面，銀保監(jiān)會點出7條行業(yè)亂象，5條為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括“直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備貸款或流動資金貸款”等。經(jīng)查詢，土地儲備貸款的主要用途包括上文提及的繳納土地出讓金。

    信托業(yè)協(xié)會在研報中指出，監(jiān)管罰單的目的在于發(fā)揮預(yù)防、補救、改進等作用，引導(dǎo)信托公司更加注重內(nèi)控制度、完善業(yè)務(wù)操作流程，進一步提高業(yè)務(wù)開展的合規(guī)性、項目后期管理和風控水平。

    當前，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資信托業(yè)務(wù)難以滿足市場需求，嚴監(jiān)管的形勢正在倒逼房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。“近年來，信托公司大力創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，發(fā)力股權(quán)投資和資產(chǎn)證券化。”用益信托研究員帥國讓表示，房企借助股權(quán)投資可以優(yōu)化“資產(chǎn)負債率”等報表指標。資產(chǎn)證券化布局存量房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)盤活，在一定程度上解決了房地產(chǎn)信托的合規(guī)難題。