投資回收周期最長(zhǎng)30年 險(xiǎn)企重資產(chǎn)為主“押注”養(yǎng)老社區(qū)能賺錢(qián)嗎？

    本報(bào)記者 蘇向杲 冷翠華

    11月中旬，寒意漸濃，天津市東麗區(qū)桂雨路的一個(gè)“社區(qū)”卻頗為熱鬧：在一間間活動(dòng)室內(nèi)，居民們或引吭高歌，或安靜刺繡，或集體娛樂(lè)休閑，或做個(gè)人康復(fù)訓(xùn)練……這個(gè)“社區(qū)”就是中國(guó)人壽旗下的養(yǎng)老社區(qū)。

    這只是近年來(lái)險(xiǎn)企布局的數(shù)十家養(yǎng)老社區(qū)的一個(gè)日常畫(huà)面。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有泰康人壽、中國(guó)人壽等15家險(xiǎn)企投資運(yùn)營(yíng)了超過(guò)70家養(yǎng)老社區(qū)。整體看，險(xiǎn)企投資的養(yǎng)老社區(qū)以重資產(chǎn)模式為主，中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)模式為輔。

    多位受訪業(yè)內(nèi)人士告訴記者，險(xiǎn)企布局養(yǎng)老社區(qū)，一方面，因?yàn)樵谌丝诶淆g化的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，高端養(yǎng)老社區(qū)的市場(chǎng)前景廣闊；另一方面，“保險(xiǎn)+醫(yī)療+養(yǎng)老”的經(jīng)營(yíng)模式有利于促進(jìn)險(xiǎn)企主業(yè)發(fā)展。不過(guò)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回收周期長(zhǎng)達(dá)15年至30年，這對(duì)險(xiǎn)企綜合經(jīng)營(yíng)能力等提出了較高要求。

    目前，已建成的險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)入住率如何、在實(shí)際投資、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)又面臨哪些挑戰(zhàn)、“重資產(chǎn)”布局最終能否賺錢(qián)？《證券日?qǐng)?bào)》記者帶著這些問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)地采訪。

    大中型險(xiǎn)企

    爭(zhēng)相布局養(yǎng)老社區(qū)

    “隨著年齡增長(zhǎng)，我的心臟和呼吸道出現(xiàn)了問(wèn)題，既擔(dān)心出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又不想長(zhǎng)期住院，就住到了這里。”在三亞海棠灣，已入住某險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的劉大爺告訴記者，他入住養(yǎng)老社區(qū)，主要是看中醫(yī)護(hù)服務(wù)。

    另一位入住險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的北京老人則告訴記者：“由于兒女常年不在身邊，為給子女解除后顧之憂(yōu)，便住進(jìn)了養(yǎng)老社區(qū)，之前有顧慮，入住后發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)都不錯(cuò)。”

    隨著我國(guó)老齡化程度的加深，有康養(yǎng)需求的人不在少數(shù)。民政部近期發(fā)布的《2022年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2022年底，全國(guó)60周歲及以上老年人口達(dá)2.8億人，占總?cè)丝诘?9.8%，其中65周歲及以上老年人口達(dá)2.098億人。

    滿(mǎn)足人口老齡化催生的康養(yǎng)需求，正是險(xiǎn)企爭(zhēng)相布局養(yǎng)老社區(qū)的邏輯之一。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人陳東升表示，我國(guó)快速進(jìn)入老齡化社會(huì)，醫(yī)療也從傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)疾病治療向強(qiáng)調(diào)健康管理轉(zhuǎn)變，這不僅符合中國(guó)進(jìn)入長(zhǎng)壽時(shí)代新的發(fā)展方向，也符合中國(guó)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)。

    除了有市場(chǎng)需求，投資養(yǎng)老社區(qū)可以促進(jìn)保險(xiǎn)主業(yè)的發(fā)展，也是險(xiǎn)企爭(zhēng)相布局的重要原因。中國(guó)太保相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱(chēng)，投資養(yǎng)老社區(qū)，有利于推動(dòng)壽險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，符合保險(xiǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展的方向。通過(guò)提供“保險(xiǎn)產(chǎn)品+養(yǎng)老社區(qū)+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”的綜合解決方案，對(duì)高額保單有積極促進(jìn)作用，同時(shí)，養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)具有前期投入大、后期回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金特別是壽險(xiǎn)資金的長(zhǎng)久期特性非常匹配。

    談及對(duì)主業(yè)的促進(jìn)作用，大家保險(xiǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者提到了兩層邏輯：一是現(xiàn)在真正高收益或穩(wěn)定收益的投資通道越來(lái)越窄，養(yǎng)老場(chǎng)景是個(gè)不錯(cuò)的選擇。測(cè)算顯示，在運(yùn)營(yíng)良好的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老社區(qū)平均可實(shí)現(xiàn)3.5%的內(nèi)部收益率（IRR），現(xiàn)金回報(bào)20年。二是從純業(yè)務(wù)邏輯角度來(lái)看，公司要賦能隊(duì)伍建設(shè)，就要給營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)配套資源，在生態(tài)上給予支撐，而養(yǎng)老場(chǎng)景是個(gè)很好的支撐。

    良好的投資時(shí)機(jī)以及政策導(dǎo)向也是險(xiǎn)企布局養(yǎng)老社區(qū)的重要原因。在陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)投資管理部總經(jīng)理劉鑫看來(lái)，首先，醫(yī)療養(yǎng)老行業(yè)的優(yōu)質(zhì)治療手段和服務(wù)供不應(yīng)求，目前是資本進(jìn)入醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要時(shí)間窗口；其次，我國(guó)政策一直鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)與社會(huì)辦醫(yī)加強(qiáng)合作。

    正是基于上述諸多因素“共振”，不少險(xiǎn)企已將“保險(xiǎn)+醫(yī)療+養(yǎng)老”作為未來(lái)發(fā)展的新動(dòng)能。中國(guó)人壽副總裁劉暉認(rèn)為，布局大養(yǎng)老是新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。養(yǎng)老投資可以通過(guò)跨周期的運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值，養(yǎng)老投資在單個(gè)項(xiàng)目組合以及投資配置方面都能帶來(lái)多元價(jià)值。

    目前，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人保、泰康保險(xiǎn)等大型險(xiǎn)企均已布局養(yǎng)老社區(qū)，此外，合眾人壽、大家人壽、國(guó)華人壽等中小險(xiǎn)企也在布局。其中，泰康之家已在32個(gè)城市布局了37個(gè)項(xiàng)目。截至今年9月底，大家保險(xiǎn)已在全國(guó)11個(gè)城市布局13個(gè)城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)、6個(gè)旅居療養(yǎng)社區(qū)。

    入住率超60%

    或可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡

    在眾多險(xiǎn)企扎堆布局的同時(shí)，如何預(yù)估客戶(hù)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的真實(shí)需求，成為保險(xiǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，入住率是考察市場(chǎng)需求的重要指標(biāo)之一，也對(duì)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)有重要影響。

    據(jù)記者了解，目前不同險(xiǎn)企的布局進(jìn)度不一，疊加養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)位、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)能力存在差異，不同養(yǎng)老社區(qū)的入住率也各異。

    目前，部分開(kāi)業(yè)較早的養(yǎng)老社區(qū)入住率較高。如，泰康之家·燕園于2015年開(kāi)業(yè)，截至今年上半年末，燕園社區(qū)一期和二期已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，入住率超90%。截至今年9月末，大家保險(xiǎn)北京朝陽(yáng)城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)入住率超過(guò)94%。

    “好的社區(qū)不愁沒(méi)人住，想住可能還得排隊(duì)，也得有經(jīng)濟(jì)實(shí)力。”參觀過(guò)4家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的北京居民曾先生表示。

    天津一家大型險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)人員介紹，目前該社區(qū)入住率約為40%，不過(guò)入住率還在增長(zhǎng)中。

    根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，養(yǎng)老社區(qū)入住率超過(guò)60%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。劉暉表示，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)養(yǎng)老社區(qū)入住率達(dá)到60%至85%，現(xiàn)金流逐漸自給自足甚至達(dá)到盈虧平衡，在項(xiàng)目運(yùn)行成熟期可以帶來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)的穩(wěn)定回報(bào)。

    “總體而言，入住率達(dá)到60%之后會(huì)比較穩(wěn)健。”中國(guó)太保相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，養(yǎng)老社區(qū)盈利必須以較高且穩(wěn)定的入住率為基礎(chǔ)，只有入住率達(dá)到一定水平后，才能覆蓋能耗、人力等主要運(yùn)營(yíng)成本，降低客均成本，逐步實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)盈利和項(xiàng)目投資回報(bào)。

    市場(chǎng)如此關(guān)注入住率的另一大原因是，險(xiǎn)企投資的養(yǎng)老社區(qū)普遍入住門(mén)檻較高。多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)的入住資格與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，客戶(hù)想入住養(yǎng)老社區(qū)，普遍先要購(gòu)買(mǎi)數(shù)十萬(wàn)元，甚至上百萬(wàn)元的保險(xiǎn)。

    一家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的業(yè)務(wù)員對(duì)記者介紹，要入住養(yǎng)老社區(qū)有兩種方式：一是購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)元保險(xiǎn)；二是繳納8萬(wàn)元押金。兩種方式只是獲得了入住資格，不包含服務(wù)費(fèi)用。以雙人居住的戶(hù)型為例，若沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，月服務(wù)費(fèi)為2.54萬(wàn)元，包含住宿、餐食及各種配套服務(wù)；若已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元出頭。

    再以北京某上市險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)為例，客戶(hù)需要先購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)元的保險(xiǎn)才能鎖定入住資格。入住費(fèi)用另算，主要由月租、押金、服務(wù)費(fèi)等構(gòu)成，月租因房型不同而有所差異。其中，套房平均月租約為3.15萬(wàn)元；押金通常為6個(gè)月的房租金額，即約18.9萬(wàn)元；服務(wù)費(fèi)包括生活服務(wù)費(fèi)和健康管理費(fèi)，共計(jì)約3800元/月。

    一方面險(xiǎn)企加速布局，另一方面入住門(mén)檻居高不下，因此，業(yè)界擔(dān)心養(yǎng)老社區(qū)會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和入住率不足的問(wèn)題。北京社科院副研究員王鵬認(rèn)為，一方面，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加?。涣硪环矫?，高門(mén)檻可能導(dǎo)致客戶(hù)數(shù)量減少。

    不過(guò)，險(xiǎn)企對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的市場(chǎng)前景頗為樂(lè)觀。中國(guó)太保相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程加速，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系中必不可缺。隨著我國(guó)人均收入持續(xù)提升，必將帶來(lái)居民養(yǎng)老觀念的革新和支付能力的改善，市場(chǎng)需求從量變到質(zhì)變的“拐點(diǎn)”或?qū)⒃?025年前后出現(xiàn)。

    “如今，越來(lái)越多險(xiǎn)企入局，說(shuō)明‘保險(xiǎn)支付+醫(yī)養(yǎng)服務(wù)’模式漸被行業(yè)認(rèn)可，并被市場(chǎng)檢驗(yàn)。”泰康健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

    “在養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域，各方資本都在努力豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，這也意味著該領(lǐng)域還是一個(gè)藍(lán)海。”大家保險(xiǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    長(zhǎng)周期投資

    考驗(yàn)險(xiǎn)企運(yùn)營(yíng)能力

    盡管險(xiǎn)企普遍看好養(yǎng)老社區(qū)投資前景，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，這是一項(xiàng)長(zhǎng)周期投資，險(xiǎn)企要高度重視成本管控，提升運(yùn)營(yíng)能力。

    目前，險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)有不同模式，有的采取自建社區(qū)的重資產(chǎn)模式，將投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商多種角色融為一體；也有的采取租賃物業(yè)進(jìn)行改造等輕資產(chǎn)模式。隨著投資養(yǎng)老社區(qū)的逐漸深入，越來(lái)越多險(xiǎn)企探索更多模式布局。

    對(duì)此，中國(guó)太保相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，滿(mǎn)足客戶(hù)高品質(zhì)養(yǎng)老需求，需要重資產(chǎn)投入和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，但這種模式也面臨兩方面挑戰(zhàn)，一是戰(zhàn)略定力問(wèn)題，做實(shí)業(yè)的周期非常長(zhǎng)，若無(wú)長(zhǎng)期主義信念，容易半途而廢。二是資源整合問(wèn)題，在投資拿地、工程建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)階段都需要強(qiáng)大的資源整合能力。通過(guò)租賃改建等方式取得養(yǎng)老物業(yè)，或者將運(yùn)營(yíng)服務(wù)外包等輕資產(chǎn)模式可以迅速擴(kuò)張，但在滿(mǎn)足客戶(hù)需求方面有一定不確定性。

    “從行業(yè)看，養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)是長(zhǎng)周期的，投資回收周期一般在15年至30年。根據(jù)太保家園各項(xiàng)目不同規(guī)模，一般而言，中小型項(xiàng)目可在3年至5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)端盈虧平衡，大項(xiàng)目則要5年至8年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)端盈虧平衡。”中國(guó)太保相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)。

    劉鑫認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)主要有：第一，初期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、整體回報(bào)水平不高，中短期可能難以貢獻(xiàn)投資收益，對(duì)保險(xiǎn)公司的成本收益匹配可能帶來(lái)壓力；第二，部分業(yè)態(tài)較為早期，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)減值的可能性，拖累保險(xiǎn)公司的整體投資收益；第三，償二代二期規(guī)則下，不屬于保險(xiǎn)主業(yè)范圍內(nèi)的股權(quán)投資資本消耗較大，尤其非保險(xiǎn)子公司需按100%計(jì)提最低資本，這客觀上也是保險(xiǎn)公司開(kāi)展相關(guān)投資的挑戰(zhàn)。

    事實(shí)上，部分險(xiǎn)企已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)并總結(jié)出應(yīng)對(duì)之策。大家保險(xiǎn)認(rèn)為，在實(shí)戰(zhàn)校驗(yàn)過(guò)程中，公司重點(diǎn)打造三個(gè)能力：物業(yè)改造能力；護(hù)理、康復(fù)、醫(yī)療等運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力；銷(xiāo)售能力。該公司表示，養(yǎng)老是個(gè)非常細(xì)致的產(chǎn)業(yè)，只有運(yùn)營(yíng)起來(lái)，才能夠真正發(fā)現(xiàn)它能否形成最優(yōu)成本模型。

    中國(guó)太保相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，太保家園在注重社區(qū)硬件品質(zhì)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)布局三條產(chǎn)品線，“抓兩頭（低齡樂(lè)養(yǎng)和高齡康養(yǎng)）、促中間（中齡頤養(yǎng)）”。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，高度重視成本管控。同時(shí)，還引入國(guó)際先進(jìn)的養(yǎng)老品牌，合資成立養(yǎng)老企業(yè)管理公司，提升運(yùn)營(yíng)管理能力。

    總體來(lái)看，不少險(xiǎn)企仍在“摸索中前進(jìn)”，一方面在逐步加大對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資，另一方面也在持續(xù)探索降低運(yùn)營(yíng)成本的商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)作為不少頭部險(xiǎn)企“押注”的重要方向，十幾年乃至二三十年后，其最終能否賺錢(qián)并賦能保險(xiǎn)主業(yè)，既值得期待，也需要時(shí)間去驗(yàn)證。