2022年樓市怎么干？定調(diào)會議來了！房地產(chǎn)市場觸底回暖

    2022年樓市的定調(diào)會議終于來了。

    2月24日上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽攜手住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長張小宏、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳主任李曉龍共同亮相。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了觸底回暖態(tài)勢，金融機(jī)構(gòu)對收并購的定向支持也不斷加大，房企的風(fēng)險正在有序出清，這是本次發(fā)布會召開的背景，從官方定性來看，2021年的房地產(chǎn)調(diào)整基本符合預(yù)期。

    倪虹對2021年的定調(diào)：總體看，去年房地產(chǎn)市場運(yùn)行是平穩(wěn)的，也證明了房地產(chǎn)長效機(jī)制是符合規(guī)律的，是有效的。

    這主要是基于以下數(shù)據(jù)：

    一是住房成交量保持正增長。去年全年商品住宅銷售面積達(dá)到了15.65億平方米，這也是近幾年來的新高，同比增長了1.1%。

    二是房價漲幅有所回落。去年70個大中城市，一手房和二手房銷售價格分別上漲了2%和1%，漲幅比2020年回落了1.7和1.1個百分點(diǎn)。

    三是房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了正增長。全年達(dá)到了14.8萬億元，同比增長4.4%。住宅投資同比增長6.4%，比固定資產(chǎn)投資高了1.5個百分點(diǎn)。

    四是去化周期還處在合理區(qū)間。一般來講，去化周期12個月到18個月都比較正常，去年年底的水平是14.1個月，處在合理區(qū)間。

    2021年的樓市表現(xiàn)是2022年調(diào)控政策的前提，這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)執(zhí)行調(diào)控政策，不會出現(xiàn)大的放松，甚至有序出清將越來越常態(tài)化，對此，大家也會越來越適應(yīng)。

    01

    定調(diào)2022：平穩(wěn)

    可以確定，2022年樓市的樓市基調(diào)仍然是穩(wěn)定，可以說，這即是行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的前提，也是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

    在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行方面，王蒙徽表示：保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

    倪虹表示，我們還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    提法雖然不算新，但這是大的政策方向，細(xì)微之處在于，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)和因城施策就意味著政策更多是在局部靈活調(diào)整，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，則意味著針對真實(shí)購房需求允許市場出現(xiàn)一定程度的復(fù)蘇，但也僅此而已。

    具體來看，住建部的考慮有如下四個方面：

    一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，把城市的主體責(zé)任和省級政府的監(jiān)督責(zé)任落實(shí)好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

    二是增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。重點(diǎn)是做到3個“加強(qiáng)”：一是加強(qiáng)土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動，三是加強(qiáng)對城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

    三是堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會穩(wěn)定，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

    四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。去年，我們會同7個部門聯(lián)合開展了房地產(chǎn)市場三年整治行動，去年整治情況將適時發(fā)布。下一步的重點(diǎn)是完善市場監(jiān)管新機(jī)制，大力整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為，把人民群眾的合法權(quán)益切實(shí)維護(hù)好。

    值得注意的是，雖然當(dāng)前政策還在持續(xù)放寬，但這種調(diào)整依然以穩(wěn)定為目的，而非為了刺激房地產(chǎn)市場過熱。

    昨日，經(jīng)濟(jì)日報發(fā)文稱，在出臺穩(wěn)樓市調(diào)控政策時，尤須謹(jǐn)防政策的過度寬松再將房地產(chǎn)市場推向過快上漲的通道，重走過度依賴房地產(chǎn)的老路。

    經(jīng)濟(jì)日報強(qiáng)調(diào)，要謹(jǐn)防再出現(xiàn)地價脫韁、地王頻現(xiàn)、資金過度違規(guī)入樓市、炒作房價等情形，那種看似繁榮的虛假狂歡終將給房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來危害。特別是在一些供給已經(jīng)出現(xiàn)過剩的三四線城市和縣城，如果再形成不合理的房價過快上漲預(yù)期，而實(shí)際上缺乏產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，只能讓這些城市的房地產(chǎn)市場積累更大風(fēng)險。

    02

    加大保障性租賃住房供應(yīng)

    住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要落腳點(diǎn)在于保障性租賃住房供給，從各地不斷給出的供應(yīng)計劃可以看出來，供應(yīng)力度非常大。

    王蒙徽表示，經(jīng)過統(tǒng)計，我們希望全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時，我們還將加快推進(jìn)長租房市場建設(shè)。

    住建部給了一組數(shù)據(jù)：從實(shí)施情況看，在人口流入較多的40個重點(diǎn)城市，2021年已經(jīng)籌集了保障性租賃住房94.2萬套，預(yù)計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。

    從供給來看，保障性租賃住房主要以存量為主，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情還是比較高。據(jù)統(tǒng)計，利用存量土地和房屋建設(shè)的保障性租賃住房達(dá)到了70%。

    對于2022年保障性租賃住房的定調(diào)是：繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。

    為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，住建部給出了六大措施，如下：

    一是落實(shí)好土地的支持政策。主要還是在五個方面發(fā)力，就是利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來建設(shè)和籌集保障性租賃住房。

    二是落實(shí)審批流程的再造和簡化。這個主要是通過各級政府通過聯(lián)審方式，出具項目認(rèn)定書，相關(guān)部門按照項目認(rèn)定書加快辦理。

    三是落實(shí)中央補(bǔ)助。去年，中央為40個城市在預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助了28億元，今年還將加大中央財政補(bǔ)助資金的支持力度。

    四是落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。從去年10月1日起，已經(jīng)開始實(shí)行住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法，也就是增值稅原來按5%稅率征收的，現(xiàn)在減按1.5%計算；對于企事業(yè)單位、社會團(tuán)體向其他組織、個人和專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，房產(chǎn)稅由12%減按4%的稅率來征收。

    五是落實(shí)水電氣價格政策。對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋來改建和建設(shè)保障性租賃住房的，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格一律按照居民價格來執(zhí)行。

    六是落實(shí)金融政策支持。目前，已經(jīng)把保障性租賃住房列入了城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，同時，對保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理等。

    以前，保障性租賃住房更像是附屬角色，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主角，在加大供應(yīng)的同時，一直以來困擾租賃住房發(fā)展的金融問題也有望得到徹底解決。

    2月8日下午，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保租房貸款科目，并對該類貸款在認(rèn)定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。

    03

    城市更新成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

    城市更新、老舊小區(qū)改造、碳達(dá)峰碳中和等也是行業(yè)的重點(diǎn)議題，住建部給出了2022年的發(fā)展思路。

    先來看城市更新，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年底，全國411個城市共實(shí)施2.3萬個城市更新項目，總投資達(dá)5.3萬億元。不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，也成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

    對于2022年如何推進(jìn)城市更新工作，李曉龍表示，下一個階段，將從7個方面來推動：

    一是健全體系。加快構(gòu)建國家城市體系，明確不同城市戰(zhàn)略定位和核心功能，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

    二是優(yōu)化布局。推動城市組團(tuán)式發(fā)展，開展城市生態(tài)修復(fù)，促進(jìn)城市與自然融合共生。

    三是完善功能。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施更新改造，完善城市交通系統(tǒng)，提升城市服務(wù)和安全韌性水平。

    四是管控底線。限制城市無限擴(kuò)張，嚴(yán)格管控建設(shè)超高層建設(shè)，防止大拆大建。

    五是提升品質(zhì)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和完整居住社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城市適老化建設(shè)改造和既有建筑改造，滿足人民高品質(zhì)生活需要。

    六是提高效能。充分運(yùn)用新一代信息技術(shù)，加快新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)智能市政、智慧社區(qū)、智能建造、智慧城管，提升城市運(yùn)行管理效能和服務(wù)水平。

    七是轉(zhuǎn)變方式。落實(shí)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)任務(wù)，轉(zhuǎn)變由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)方式，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

    關(guān)于老舊小區(qū)，住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個，惠及居民965萬戶。2019年—2021年，全國累計開工改造了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個，惠及居民超過2000萬戶。

    張小宏表示，2022年將繼續(xù)深入扎實(shí)有序地推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，主要在以下方面展開：

    一是有序?qū)嵤└脑煊媱?。切?shí)抓好工程質(zhì)量，確保改造進(jìn)度和效果。

    二是探索可持續(xù)推進(jìn)模式。支持各地繼續(xù)在推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造、吸引市場力量參與、多渠道籌措改造資金、完善配套政策制度等方面加快探索。

    三是加強(qiáng)督促指導(dǎo)。進(jìn)一步完善巡回調(diào)研和幫扶指導(dǎo)機(jī)制，及時總結(jié)推廣各地好經(jīng)驗、好做法和可復(fù)制的政策機(jī)制。

    城鄉(xiāng)建設(shè)是推進(jìn)碳達(dá)峰碳中和的一個重要領(lǐng)域，張小宏表示，近年來圍繞綠色低碳發(fā)展、提高建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等都取得了比較顯著的成效，下一步的發(fā)展重點(diǎn)包括一下幾方面：

    第一，推動城市綠色低碳建設(shè)，包括推動組團(tuán)式發(fā)展，嚴(yán)格控制新建超高層建筑，構(gòu)建15分鐘生活圈，加快推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造等。

    第二，打造綠色低碳鄉(xiāng)村。推進(jìn)綠色低碳農(nóng)房建設(shè)，加強(qiáng)生活垃圾污水治理，全面促進(jìn)鄉(xiāng)村節(jié)能降碳。

    第三，強(qiáng)化保障措施，一是建立城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計監(jiān)測體系，二是構(gòu)建考核評價指標(biāo)體系。

    值得一提的還有智能制造和裝配式建筑，去年，建筑業(yè)總產(chǎn)值29.3萬億元，同比增長11%，增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到7%，為社會提供了超過5000萬個就業(yè)崗位。

    張小宏表示，下一步，將重點(diǎn)從5個方面入手，進(jìn)一步推動智能建造與新型建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

    一是實(shí)施智能建造試點(diǎn)示范創(chuàng)建行動。二是加快推廣建筑信息模型技術(shù)。三是大力發(fā)展裝配式建筑。四是打造建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺。五是推進(jìn)建筑機(jī)器人典型應(yīng)用。

    04

    專家點(diǎn)評

    中指院：努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用

    2022年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮重要的穩(wěn)定器作用。

    一方面，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，將通過更加精準(zhǔn)和協(xié)調(diào)的調(diào)控政策、穩(wěn)妥實(shí)施長效機(jī)制，促進(jìn)剛性和改善等合理住房需求釋放，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，預(yù)計各地保剛需和改善需求的政策力度有望得到進(jìn)一步跟進(jìn)。

    因城施策下，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40個城市出臺房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策，涉及降首付、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。但值得注意的是，調(diào)控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”是主基調(diào)。

    另一方面，今年保障性租賃住房是主要穩(wěn)增長發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計2022年，在保障性租賃住房籌集規(guī)模大幅增加的背景下，相關(guān)配套制度也將同步推進(jìn)，尤其金融政策的支持，保障性租賃住房公募REITs的推進(jìn)有助于為企業(yè)提供有效的退出渠道。

    此外，老舊小區(qū)改造、“新城建”、適老化城市建設(shè)和改造等也是帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要領(lǐng)域。

    李宇嘉：未來商品房市場不可能有新周期

    面對市場下行壓力大的問題，今年樓市的主題不是加強(qiáng)調(diào)控，而是平穩(wěn)，“保交樓、保民生和保穩(wěn)定”與“三穩(wěn)”結(jié)合起來。另外，首次提出保障住房剛需，同時滿足合理改善性需求。在市場下行時，強(qiáng)調(diào)扶持改善型需求，一方面意在市場良性循環(huán)，即各類合理需求都要滿足，另一方面也通過支持改善，保持樓市一定的活躍度，避免大幅度下行。

    商品房穩(wěn)定的同時，將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，包括保障性租賃住房、老舊小區(qū)改造、更新改造重大工程及“新城建”，這些方面基本都在供給側(cè)。特別是保障性租賃住房，這次提出要“大力推進(jìn)”，與之前提的將其置于十四五工作重點(diǎn)，是一個思路。

    未來，商品房市場不可能有新周期。穩(wěn)增長的抓手不是地產(chǎn)，而是新城建、供給側(cè)改革，及由此帶來的住房消費(fèi)。房地產(chǎn)全面回歸消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。供給側(cè)改革，事實(shí)上順應(yīng)了當(dāng)前消費(fèi)的主力，即新市民、年輕人、城市弱勢群體的消費(fèi)能力和訴求。房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)向降成本。即便要穩(wěn)定商品房，但房價控制依然嚴(yán)格，不能出現(xiàn)明顯上漲。因此，部分城市的紓困政策如果轉(zhuǎn)向救市，必然帶來問責(zé)和再次糾偏。

    貝殼研究院高級分析師潘浩：房企仍然為“保交樓”的主體

    2021年下半年以來，銷售降速、融資收窄、監(jiān)管趨嚴(yán)等多方面條件導(dǎo)致部分房企資金流壓力陡增，甚至部分房企在多重壓力之下表現(xiàn)出“趟平”的跡象。此次住建部的表態(tài)，強(qiáng)調(diào)了“壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任”，房企仍然為“保交樓”的主體，從去年四季度開始金融機(jī)構(gòu)啟動通過“并購貸/債”的方式支持房地產(chǎn)行業(yè)的資源重組，盤活風(fēng)險房企可用資源，持續(xù)解決行業(yè)整體面臨的資金壓力，避免個別企業(yè)選擇“躺平”影響民生、制造不穩(wěn)定因素。

    此外，還要求“落實(shí)屬地政府管理職責(zé)”，前期出臺的全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法統(tǒng)一了預(yù)售資金管理的標(biāo)準(zhǔn)，一方面授予屬地政府管理權(quán)限，另一方面避免過松或過緊的、不穩(wěn)定的政策讓企業(yè)對自身資金難于管理。

    綜上，企業(yè)依然將承擔(dān)起主體責(zé)任，同時需要政策、金融、同業(yè)等多方面的支持，共同確保“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。