2022年樓市怎么干？定調(diào)會議來了！房地產(chǎn)市場觸底回暖

    2022年樓市的定調(diào)會議終于來了。

    2月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽攜手住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹、住房和城鄉(xiāng)建設部副部長張小宏、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳主任李曉龍共同亮相。

    當前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了觸底回暖態(tài)勢，金融機構(gòu)對收并購的定向支持也不斷加大，房企的風險正在有序出清，這是本次發(fā)布會召開的背景，從官方定性來看，2021年的房地產(chǎn)調(diào)整基本符合預期。

    倪虹對2021年的定調(diào)：總體看，去年房地產(chǎn)市場運行是平穩(wěn)的，也證明了房地產(chǎn)長效機制是符合規(guī)律的，是有效的。

    這主要是基于以下數(shù)據(jù)：

    一是住房成交量保持正增長。去年全年商品住宅銷售面積達到了15.65億平方米，這也是近幾年來的新高，同比增長了1.1%。

    二是房價漲幅有所回落。去年70個大中城市，一手房和二手房銷售價格分別上漲了2%和1%，漲幅比2020年回落了1.7和1.1個百分點。

    三是房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了正增長。全年達到了14.8萬億元，同比增長4.4%。住宅投資同比增長6.4%，比固定資產(chǎn)投資高了1.5個百分點。

    四是去化周期還處在合理區(qū)間。一般來講，去化周期12個月到18個月都比較正常，去年年底的水平是14.1個月，處在合理區(qū)間。

    2021年的樓市表現(xiàn)是2022年調(diào)控政策的前提，這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)執(zhí)行調(diào)控政策，不會出現(xiàn)大的放松，甚至有序出清將越來越常態(tài)化，對此，大家也會越來越適應。

    01

    定調(diào)2022：平穩(wěn)

    可以確定，2022年樓市的樓市基調(diào)仍然是穩(wěn)定，可以說，這即是行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的前提，也是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的要求。

    在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行方面，王蒙徽表示：保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準性協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

    倪虹表示，我們還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    提法雖然不算新，但這是大的政策方向，細微之處在于，加強預期引導和因城施策就意味著政策更多是在局部靈活調(diào)整，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，則意味著針對真實購房需求允許市場出現(xiàn)一定程度的復蘇，但也僅此而已。

    具體來看，住建部的考慮有如下四個方面：

    一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，把城市的主體責任和省級政府的監(jiān)督責任落實好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

    二是增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性。重點是做到3個“加強”：一是加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強部、省、市的調(diào)控聯(lián)動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監(jiān)督。

    三是堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權益。

    四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。去年，我們會同7個部門聯(lián)合開展了房地產(chǎn)市場三年整治行動，去年整治情況將適時發(fā)布。下一步的重點是完善市場監(jiān)管新機制，大力整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務中的違法違規(guī)行為，把人民群眾的合法權益切實維護好。

    值得注意的是，雖然當前政策還在持續(xù)放寬，但這種調(diào)整依然以穩(wěn)定為目的，而非為了刺激房地產(chǎn)市場過熱。

    昨日，經(jīng)濟日報發(fā)文稱，在出臺穩(wěn)樓市調(diào)控政策時，尤須謹防政策的過度寬松再將房地產(chǎn)市場推向過快上漲的通道，重走過度依賴房地產(chǎn)的老路。

    經(jīng)濟日報強調(diào)，要謹防再出現(xiàn)地價脫韁、地王頻現(xiàn)、資金過度違規(guī)入樓市、炒作房價等情形，那種看似繁榮的虛假狂歡終將給房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展帶來危害。特別是在一些供給已經(jīng)出現(xiàn)過剩的三四線城市和縣城，如果再形成不合理的房價過快上漲預期，而實際上缺乏產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，只能讓這些城市的房地產(chǎn)市場積累更大風險。

    02

    加大保障性租賃住房供應

    住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要落腳點在于保障性租賃住房供給，從各地不斷給出的供應計劃可以看出來，供應力度非常大。

    王蒙徽表示，經(jīng)過統(tǒng)計，我們希望全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時，我們還將加快推進長租房市場建設。

    住建部給了一組數(shù)據(jù)：從實施情況看，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已經(jīng)籌集了保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。

    從供給來看，保障性租賃住房主要以存量為主，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情還是比較高。據(jù)統(tǒng)計，利用存量土地和房屋建設的保障性租賃住房達到了70%。

    對于2022年保障性租賃住房的定調(diào)是：繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。

    為了實現(xiàn)這一目標，住建部給出了六大措施，如下：

    一是落實好土地的支持政策。主要還是在五個方面發(fā)力，就是利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應土地來建設和籌集保障性租賃住房。

    二是落實審批流程的再造和簡化。這個主要是通過各級政府通過聯(lián)審方式，出具項目認定書，相關部門按照項目認定書加快辦理。

    三是落實中央補助。去年，中央為40個城市在預算內(nèi)投資補助了28億元，今年還將加大中央財政補助資金的支持力度。

    四是落實稅費優(yōu)惠政策。從去年10月1日起，已經(jīng)開始實行住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法，也就是增值稅原來按5%稅率征收的，現(xiàn)在減按1.5%計算；對于企事業(yè)單位、社會團體向其他組織、個人和專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，房產(chǎn)稅由12%減按4%的稅率來征收。

    五是落實水電氣價格政策。對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋來改建和建設保障性租賃住房的，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格一律按照居民價格來執(zhí)行。

    六是落實金融政策支持。目前，已經(jīng)把保障性租賃住房列入了城市基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點，同時，對保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理等。

    以前，保障性租賃住房更像是附屬角色，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主角，在加大供應的同時，一直以來困擾租賃住房發(fā)展的金融問題也有望得到徹底解決。

    2月8日下午，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保租房貸款科目，并對該類貸款在認定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。

    03

    城市更新成為新的經(jīng)濟增長點

    城市更新、老舊小區(qū)改造、碳達峰碳中和等也是行業(yè)的重點議題，住建部給出了2022年的發(fā)展思路。

    先來看城市更新，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，也成為了新的經(jīng)濟增長點。

    對于2022年如何推進城市更新工作，李曉龍表示，下一個階段，將從7個方面來推動：

    一是健全體系。加快構(gòu)建國家城市體系，明確不同城市戰(zhàn)略定位和核心功能，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

    二是優(yōu)化布局。推動城市組團式發(fā)展，開展城市生態(tài)修復，促進城市與自然融合共生。

    三是完善功能。加快城市基礎設施和公共服務設施更新改造，完善城市交通系統(tǒng)，提升城市服務和安全韌性水平。

    四是管控底線。限制城市無限擴張，嚴格管控建設超高層建設，防止大拆大建。

    五是提升品質(zhì)。加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和完整居住社區(qū)建設，推進城市適老化建設改造和既有建筑改造，滿足人民高品質(zhì)生活需要。

    六是提高效能。充分運用新一代信息技術，加快新型城市基礎設施建設，推進智能市政、智慧社區(qū)、智能建造、智慧城管，提升城市運行管理效能和服務水平。

    七是轉(zhuǎn)變方式。落實城鄉(xiāng)建設領域碳達峰碳中和目標任務，轉(zhuǎn)變由房地產(chǎn)主導的增量建設方式，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

    關于老舊小區(qū)，住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個，惠及居民965萬戶。2019年—2021年，全國累計開工改造了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個，惠及居民超過2000萬戶。

    張小宏表示，2022年將繼續(xù)深入扎實有序地推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，主要在以下方面展開：

    一是有序?qū)嵤└脑煊媱?。切實抓好工程質(zhì)量，確保改造進度和效果。

    二是探索可持續(xù)推進模式。支持各地繼續(xù)在推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造、吸引市場力量參與、多渠道籌措改造資金、完善配套政策制度等方面加快探索。

    三是加強督促指導。進一步完善巡回調(diào)研和幫扶指導機制，及時總結(jié)推廣各地好經(jīng)驗、好做法和可復制的政策機制。

    城鄉(xiāng)建設是推進碳達峰碳中和的一個重要領域，張小宏表示，近年來圍繞綠色低碳發(fā)展、提高建筑節(jié)能強制性標準等都取得了比較顯著的成效，下一步的發(fā)展重點包括一下幾方面：

    第一，推動城市綠色低碳建設，包括推動組團式發(fā)展，嚴格控制新建超高層建筑，構(gòu)建15分鐘生活圈，加快推進既有建筑節(jié)能改造等。

    第二，打造綠色低碳鄉(xiāng)村。推進綠色低碳農(nóng)房建設，加強生活垃圾污水治理，全面促進鄉(xiāng)村節(jié)能降碳。

    第三，強化保障措施，一是建立城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計監(jiān)測體系，二是構(gòu)建考核評價指標體系。

    值得一提的還有智能制造和裝配式建筑，去年，建筑業(yè)總產(chǎn)值29.3萬億元，同比增長11%，增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到7%，為社會提供了超過5000萬個就業(yè)崗位。

    張小宏表示，下一步，將重點從5個方面入手，進一步推動智能建造與新型建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，促進建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

    一是實施智能建造試點示范創(chuàng)建行動。二是加快推廣建筑信息模型技術。三是大力發(fā)展裝配式建筑。四是打造建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺。五是推進建筑機器人典型應用。

    04

    專家點評

    中指院：努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用

    2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮重要的穩(wěn)定器作用。

    一方面，為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，將通過更加精準和協(xié)調(diào)的調(diào)控政策、穩(wěn)妥實施長效機制，促進剛性和改善等合理住房需求釋放，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，預計各地保剛需和改善需求的政策力度有望得到進一步跟進。

    因城施策下，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40個城市出臺房地產(chǎn)相關扶持政策，涉及降首付、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等方面。但值得注意的是，調(diào)控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”是主基調(diào)。

    另一方面，今年保障性租賃住房是主要穩(wěn)增長發(fā)力點，預計2022年，在保障性租賃住房籌集規(guī)模大幅增加的背景下，相關配套制度也將同步推進，尤其金融政策的支持，保障性租賃住房公募REITs的推進有助于為企業(yè)提供有效的退出渠道。

    此外，老舊小區(qū)改造、“新城建”、適老化城市建設和改造等也是帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎設施投資的重要領域。

    李宇嘉：未來商品房市場不可能有新周期

    面對市場下行壓力大的問題，今年樓市的主題不是加強調(diào)控，而是平穩(wěn)，“保交樓、保民生和保穩(wěn)定”與“三穩(wěn)”結(jié)合起來。另外，首次提出保障住房剛需，同時滿足合理改善性需求。在市場下行時，強調(diào)扶持改善型需求，一方面意在市場良性循環(huán)，即各類合理需求都要滿足，另一方面也通過支持改善，保持樓市一定的活躍度，避免大幅度下行。

    商品房穩(wěn)定的同時，將工作重點轉(zhuǎn)向供給側(cè)，包括保障性租賃住房、老舊小區(qū)改造、更新改造重大工程及“新城建”，這些方面基本都在供給側(cè)。特別是保障性租賃住房，這次提出要“大力推進”，與之前提的將其置于十四五工作重點，是一個思路。

    未來，商品房市場不可能有新周期。穩(wěn)增長的抓手不是地產(chǎn)，而是新城建、供給側(cè)改革，及由此帶來的住房消費。房地產(chǎn)全面回歸消費和實體經(jīng)濟。供給側(cè)改革，事實上順應了當前消費的主力，即新市民、年輕人、城市弱勢群體的消費能力和訴求。房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)向降成本。即便要穩(wěn)定商品房，但房價控制依然嚴格，不能出現(xiàn)明顯上漲。因此，部分城市的紓困政策如果轉(zhuǎn)向救市，必然帶來問責和再次糾偏。

    貝殼研究院高級分析師潘浩：房企仍然為“保交樓”的主體

    2021年下半年以來，銷售降速、融資收窄、監(jiān)管趨嚴等多方面條件導致部分房企資金流壓力陡增，甚至部分房企在多重壓力之下表現(xiàn)出“趟平”的跡象。此次住建部的表態(tài)，強調(diào)了“壓實企業(yè)主體責任”，房企仍然為“保交樓”的主體，從去年四季度開始金融機構(gòu)啟動通過“并購貸/債”的方式支持房地產(chǎn)行業(yè)的資源重組，盤活風險房企可用資源，持續(xù)解決行業(yè)整體面臨的資金壓力，避免個別企業(yè)選擇“躺平”影響民生、制造不穩(wěn)定因素。

    此外，還要求“落實屬地政府管理職責”，前期出臺的全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法統(tǒng)一了預售資金管理的標準，一方面授予屬地政府管理權限，另一方面避免過松或過緊的、不穩(wěn)定的政策讓企業(yè)對自身資金難于管理。

    綜上，企業(yè)依然將承擔起主體責任，同時需要政策、金融、同業(yè)等多方面的支持，共同確保“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標的實現(xiàn)。