非住宅商品房最長(zhǎng)去化周期超18年 湖南發(fā)文鼓勵(lì)“商改住”加快去庫(kù)存

    本報(bào)記者 何文英

    近期，湖南省住建廳等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），旨在全面加速公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅商品房去庫(kù)存。

    對(duì)于《意見(jiàn)》的落地，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)予以了肯定。他認(rèn)為：“非住宅商品房大量積壓主要源于規(guī)劃與市場(chǎng)需求的脫節(jié)，《意見(jiàn)》順應(yīng)市場(chǎng)需求和區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對(duì)非住宅商品房的去化會(huì)有正面的、積極的作用。”

    為去庫(kù)存公寓開(kāi)啟“大甩賣(mài)”

    貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“近年來(lái)一些城市對(duì)商辦市場(chǎng)過(guò)度規(guī)劃，商辦類(lèi)土地持續(xù)放量，但當(dāng)?shù)厣剔k市場(chǎng)需求并不能與供應(yīng)量較好地匹配，因此造成了大量非商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存積壓。”

    以長(zhǎng)沙為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月，長(zhǎng)沙商業(yè)庫(kù)存存量達(dá)到441萬(wàn)方，去化周期長(zhǎng)達(dá)209個(gè)月；辦公存量為302萬(wàn)方，去化周期約220個(gè)月；公寓存量447萬(wàn)方，去化周期約33.17個(gè)月。

    為了加快庫(kù)存消化，多個(gè)房地產(chǎn)商在長(zhǎng)沙的公寓項(xiàng)目都以較大優(yōu)惠力度開(kāi)啟“大甩賣(mài)”。長(zhǎng)沙一網(wǎng)紅盤(pán)公寓項(xiàng)目去年8月份成交價(jià)最高達(dá)到了16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米，一年時(shí)間下跌幅度達(dá)到了33%。雨花區(qū)某公寓項(xiàng)目去年均價(jià)還在10000元/平方米，今年最低降到了5888元/平方米。

    事實(shí)上，長(zhǎng)沙的公寓項(xiàng)目降價(jià)并非孤例。根據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，9月長(zhǎng)沙公寓供應(yīng)面積10.94萬(wàn)方，環(huán)比上漲110%，成交面積15.34萬(wàn)方，環(huán)比上漲59%，成交均價(jià)9990元/平方米，環(huán)比下跌20%，這也是近兩年以來(lái)，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)月度成交均價(jià)首次跌到了10000元/平方米以下。

    對(duì)于長(zhǎng)沙公寓價(jià)格大跳水的現(xiàn)象，碧桂園相關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析道：“從市場(chǎng)來(lái)看，主要還是整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)公寓庫(kù)存太多，整體去化周期在30個(gè)月以上。就國(guó)慶節(jié)點(diǎn)來(lái)看，我們的公寓項(xiàng)目配合強(qiáng)推廣曝光和促銷(xiāo)策略，單個(gè)項(xiàng)目去化了200多套。”

    此外，上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院孫文華博士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為：“自去年起‘融資三道紅線(xiàn)’、‘銀行兩道紅線(xiàn)’、‘土地兩集中’和‘40%投銷(xiāo)比’等政策陸續(xù)出臺(tái)，房企的資金壓力也在逐漸加大，因此只能選擇降價(jià)消化庫(kù)存加速回籠資金。”

    “商改住”從源頭減少非住宅供應(yīng)

    即便長(zhǎng)沙公寓價(jià)格大幅下跌，但去化壓力仍然較大。某央企房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)坦承，公司在長(zhǎng)沙的公寓項(xiàng)目即便進(jìn)行了降價(jià)銷(xiāo)售，去化率還是不達(dá)預(yù)期。

    “從產(chǎn)品層面來(lái)看，公寓投資屬性強(qiáng)，不屬于剛需，后期商業(yè)用水用電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使得居住成本高，且購(gòu)買(mǎi)首付比例要50%，最多貸款10年，銀行利率相對(duì)也較高，不支持公積金貸款，同時(shí)二次交易的稅費(fèi)高達(dá)17.5%。”上述碧桂園人士認(rèn)為，使用成本以及交易稅費(fèi)雙高是公寓庫(kù)存積壓的主要因素。

    針對(duì)上述兩大痛點(diǎn)，《意見(jiàn)》對(duì)癥下藥地提供了改善措施?！兑庖?jiàn)》指出，對(duì)于新購(gòu)或租賃存量非住宅商品房的單位和個(gè)人，可由市縣按政策規(guī)定采取購(gòu)房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、降低相關(guān)交易費(fèi)用等方式予以支持，轉(zhuǎn)讓非住宅商品房也可適當(dāng)降低相關(guān)交易費(fèi)用。同時(shí)，降低公寓居民用戶(hù)使用成本。

    另一方面，《意見(jiàn)》對(duì)非住宅商品房的存量用地提供了“商轉(zhuǎn)住”的通道，從源頭上減少非住宅商品房的供應(yīng)。《意見(jiàn)》表明，對(duì)已出讓未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

    此外，《意見(jiàn)》對(duì)非住宅商品房用地供應(yīng)也予以了嚴(yán)格控制。對(duì)連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的市縣，除省市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。

    鄭中認(rèn)為：“《意見(jiàn)》的落地可以有效盤(pán)活商辦庫(kù)存市場(chǎng)，拓寬租賃房源供應(yīng)渠道。”但他建議，在實(shí)施過(guò)程中要明確轉(zhuǎn)改細(xì)則和報(bào)批流程，制定適用“商改住”用地的改造和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提供金融支持及政府補(bǔ)貼。

（編輯 張偉 才山丹）