深圳部分大行收緊“房抵貸”：住宅類放緩、商鋪等基本停貸

    近日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者獲悉，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策加強(qiáng)，深圳等地有國有大行已于近期收緊房地經(jīng)營貸的貸款條件，額度也有所收緊。

    有大行人士表示，近期該行已經(jīng)提高個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)審核門檻，抵押率有所收緊，穿透審查企業(yè)資金流水。其中，住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

    另一大行人士表示，近期各大銀行對涉房貸款有所收緊。房地產(chǎn)類貸款資金流向是檢查重點(diǎn)，“之前已經(jīng)檢查了一遍，現(xiàn)在又要檢查第二遍，各條線都要查，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的物業(yè)抵押貸是檢查重點(diǎn)。”

    “房抵”已成為小微企業(yè)貸款重要的風(fēng)險(xiǎn)緩釋手段之一。加之大數(shù)據(jù)風(fēng)控手段，一些銀行將房抵貸進(jìn)行了線上化，規(guī)模迅速增加。根據(jù)銀行半年度報(bào)告，截至6月末，工行、農(nóng)行個(gè)人經(jīng)營性貸款增長25.8%、24.4%，建行普惠金融貸款較上年末增加2957.54億元，中行普惠型小微企業(yè)貸款同比增長39%。

    合規(guī)要求提高

    對于個(gè)人經(jīng)營性貸款收緊的原因，業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，監(jiān)管對房抵貸等業(yè)務(wù)的合規(guī)要求繼續(xù)提高；另一方面，三季度后的銀行信貸投放節(jié)奏即已放緩，信貸投放高峰集中在一二季度。

    近年來，以個(gè)人名下房產(chǎn)為抵押，成為小微企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)視手段之一。在政策層面要求加快小微貸款投放，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要求下，房抵貸業(yè)務(wù)在各大銀行迅速推廣。銀行房抵貸業(yè)務(wù)大多為大多是個(gè)人經(jīng)營性貸款或小微企業(yè)法人抵押經(jīng)營貸款。目前，國有大行、股份制銀行均有房抵貸業(yè)務(wù)，部分股份行甚至在去年以來小幅度放開二次房抵貸。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場金融化程度比較高，交易量活躍。若企業(yè)資金流緊張，很多小微企業(yè)主會把房產(chǎn)抵押給銀行以獲取資金。近幾年銀行加大金融科技投入后，通過線上方式以個(gè)人名下的住房提供抵押擔(dān)保，向銀行申請用于個(gè)人消費(fèi)、經(jīng)營等用途的人民幣貸款規(guī)模也迅速增加。

    不過，在房貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張后，房抵貸被指有部分資金流入樓市，而受到監(jiān)管和市場關(guān)注。今年4月，多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，排查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。

    例如，深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合深圳人行要求，要加強(qiáng)對房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸的資金用途監(jiān)控，不得違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。要求各行迅速開展全面排查，對于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款要限期收回。四川銀保監(jiān)局在摸底轄內(nèi)銀行“房抵貸”、個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，要求部分銀行提供案例和詳實(shí)數(shù)據(jù)，特別是疫情以來房地產(chǎn)抵押貸款流入房地產(chǎn)市場的情況。

    銀保監(jiān)會首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企也在銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)一季度運(yùn)行發(fā)展情況發(fā)布會上回應(yīng)深圳“房抵貸”問題時(shí)表示，如果通過房產(chǎn)抵押申請的貸款，不管是按揭還是經(jīng)營貸款，要求銀行監(jiān)控資金流向，確保資金流向申請時(shí)的標(biāo)的上，如果流向房地產(chǎn)市場要堅(jiān)決糾正。

    隨后，今年7月15日，深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策升級。其中包括，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進(jìn)行網(wǎng)簽。9月份再推出婚姻信息查詢機(jī)制，封堵“假離婚”炒房漏洞。在嚴(yán)厲調(diào)控下，深圳等地二手房市場速凍。根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，9月份，深圳二手住宅成交套數(shù)為8577套，環(huán)比下滑24.2%。

    有深圳大行人士表示，目前房抵貸業(yè)務(wù)需穿透去看企業(yè)資金流水，核查最終資金流向，房抵貸要求比以往更為嚴(yán)格。

    抵押貸款迅速增長

    由于房產(chǎn)交易的復(fù)雜性，可向銀行抵押的房產(chǎn)類型包括住宅、商鋪、公寓等，貸款流向則主要為小微企業(yè)經(jīng)營和個(gè)人消費(fèi)。

    近期深圳部分大行收緊房抵貸中，有的大行住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

    房抵貸政策變化頻繁。例如今年6月，受“深高南學(xué)位之爭”影響，深圳坊間流傳一份股份行單身公寓類風(fēng)險(xiǎn)樓盤清單，包括有96個(gè)樓盤，相關(guān)銀行表示要“密切關(guān)注此類項(xiàng)目價(jià)格波動(dòng)情況，審慎進(jìn)行房款抵押貸款”。

    近年來，銀行房抵經(jīng)營貸增長迅速，成為小微企業(yè)貸款增加的重要方式之一。一些銀行將房抵貸進(jìn)行了線上化。

    根據(jù)銀行半年度報(bào)告，四大行中，截至6月末，工商銀行個(gè)人經(jīng)營性貸款增加892.63億元，增長25.8%，主要是經(jīng)營快貸、e抵快貸等普惠領(lǐng)域線上貸款產(chǎn)品快速增長所致。建設(shè)銀行到6月末普惠金融貸款余額12589.09億元，較上年末增加2957.54億元。中國銀行普惠型小微企業(yè)貸款余額5254億元，同比增長39%。農(nóng)行個(gè)人經(jīng)營貸款較上年末增長24.4%。

    工行官網(wǎng)顯示，該行經(jīng)營快貸為小微客戶提供在線融資，單戶貸款額度最高500萬元，通過提供抵押、質(zhì)押等增信措施的，最高可至1000萬元，申請渠道包括手機(jī)銀行、海關(guān)單一窗口平臺、國家電網(wǎng)電費(fèi)網(wǎng)銀等。e抵快貸以名單準(zhǔn)入城市房產(chǎn)抵押的單戶貸款額度最高不超過500萬元，其中以北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、杭州、蘇州、東莞、重慶、鄭州等城市房產(chǎn)抵押單戶貸款額度最高不超過1000萬元。

    中行網(wǎng)站顯示，該行“個(gè)人經(jīng)營貸款”既可用于項(xiàng)目運(yùn)營，也可用于資金周轉(zhuǎn)，金額一般不超過500萬元，期限最長不超過5年，支持房產(chǎn)抵押、有價(jià)權(quán)利質(zhì)押、保證擔(dān)保、信用等擔(dān)保方式。此外，“個(gè)人商業(yè)用房貸款”額度最高為所購商業(yè)用房全部價(jià)款（個(gè)人二手商業(yè)用房執(zhí)行評估價(jià)格與交易價(jià)格孰低原則）的50%，個(gè)人商業(yè)用房貸款期限最長為10年。