發(fā)揮綜合效應(yīng) 100萬套城中村和危舊房改造助力樓市回穩(wěn)

    本報(bào)記者 張薌逸

    10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上提出，通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報(bào)》記者表示，明確采取貨幣化安置方式新增實(shí)施城中村改造的工作，對于更好更快解決安居工作和更好消化庫存房源等具有積極作用，對于房地產(chǎn)供求關(guān)系的進(jìn)一步優(yōu)化具有積極意義。同時(shí)，其也有助于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)房屋安全三項(xiàng)目標(biāo)的達(dá)成，具有非常好的綜合效應(yīng)。

    兼顧改造與存量消化

    城中村改造是房地產(chǎn)“三大工程”之一。以上海為例，2024年上海的城中村原改造目標(biāo)為認(rèn)定10個(gè)項(xiàng)目；截至8月底，已認(rèn)定項(xiàng)目8個(gè)，占原計(jì)劃的80%。

    上海市委書記陳吉寧在上海9月21日舉行的城中村改造工作推進(jìn)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，緊扣城市總體規(guī)劃要求，以更高站位、更大決心、更強(qiáng)合力，推進(jìn)城中村改造邁出更大步伐。

    “新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造是繼此前房地產(chǎn)‘三大工程’后，再次為城中村改造賦予新的使命。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在新形勢下，城中村改造工作將成為消化住房庫存的重要?jiǎng)恿Α?/p>

    新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造明確將采用貨幣化安置等方式，有別于此前建設(shè)安置房等實(shí)物安置方式，受到市場的普遍關(guān)注。

    “在消化和優(yōu)化存量，籌集存量房做保障房的新導(dǎo)向下，安置方式發(fā)生重要變化。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報(bào)》記者表示，這主要是兼顧了推進(jìn)城中村改造和庫存消化。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，貨幣化安置的方式，主要是指發(fā)放現(xiàn)金和房票。按照目前各地推進(jìn)的情況，房票的可能性要更大。

    隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，今年以來，多地已經(jīng)展開了對于房票安置的嘗試。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來已有超50地出臺(tái)房票安置政策。

    其中，廣州等一線城市已經(jīng)將房票應(yīng)用于城中村改造安置過程中。4月18日，廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目房票安置啟動(dòng)活動(dòng)舉行，發(fā)放了全國首張“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項(xiàng)目房票。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這兩年房源量相對多，可選擇面大，通過房票等方式進(jìn)行貨幣化安置，將有助于促進(jìn)全市范圍購房需求和房源資源有效對接，具有高效率的導(dǎo)向，群眾滿意度也高。另外，積極推進(jìn)房票政策，可以發(fā)揮房票優(yōu)勢，進(jìn)而降低地方政府的財(cái)政壓力和負(fù)擔(dān)。

    資金及政策加持改造

    本次新增實(shí)施的城中村和危舊房改造規(guī)模為100萬套。對此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，通過貨幣化安置的方式，若按100平方米一套計(jì)算，100萬套住房將帶動(dòng)規(guī)模達(dá)到1億平方米，有利于為市場釋放更多住房需求，消化存量商品房，隨著這部分需求進(jìn)入市場，市場交易活躍度有望繼續(xù)提升。

    “我們對重點(diǎn)城市做過統(tǒng)計(jì)，35個(gè)大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個(gè)，大家可想而知，這種需求是實(shí)實(shí)在在的，而且還會(huì)有更大需求。”談及城中村改造的需求規(guī)模，倪虹稱。

    倪虹還表示，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。

    李宇嘉認(rèn)為，這表明城中村后續(xù)還有改造空間，整體規(guī)模可能會(huì)超出100萬套。

    此外，倪虹還提出了針對新增城中村和危舊房改造項(xiàng)目的五條主要支持政策：一是重點(diǎn)支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

    “這次支持政策中明確提及了地級市的概念，覆蓋面更廣。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，支持政策還明確了專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、商業(yè)貸款三類資金支持及稅費(fèi)優(yōu)惠，充分說明支持保障力度非常強(qiáng)。

    此前，城中村改造資金由多渠道籌措，包含政策性金融機(jī)構(gòu)貸款、城市更新基金、商業(yè)銀行貸款等。以開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款為例，截至今年6月初，國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款1800多億元。未來，對城中村改造的支持或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

（編輯 李波 孫倩）