化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提速 部分頭部房企迎來彈性擴(kuò)表機(jī)會(huì)

    本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟

    改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表迎來新動(dòng)向，規(guī)模較大的民營房企或迎來較大發(fā)展空間。

    日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，明確提及“要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展‘資產(chǎn)激活’、‘負(fù)債接續(xù)’、‘權(quán)益補(bǔ)充’、‘預(yù)期提升’四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。”

    華泰證券表示，本次會(huì)議從定義、手段、目標(biāo)三維度，明確了“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”的具體內(nèi)涵，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)金融支持政策落地。疊加需求端政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險(xiǎn)向頭部房企擴(kuò)散。

    改善資產(chǎn)負(fù)債表是“重中之重”

    “從提出‘有效防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)’到表明‘通過實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃’，支持房企融資和助其回歸正常經(jīng)營將是今年房地產(chǎn)金融工作的重中之重。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，一方面可以避免再發(fā)生房企債務(wù)違約，起到穩(wěn)定市場(chǎng)信心的作用；另一方面則可以做好優(yōu)質(zhì)企業(yè)與出險(xiǎn)企業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)隔離，切斷風(fēng)險(xiǎn)傳染鏈。

    事實(shí)上，自2022年11月底以來，地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的趨勢(shì)已經(jīng)得到初步抑制。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，12月份以來僅1家房企首次出險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的趨勢(shì)已經(jīng)得到一定控制。

    另有數(shù)據(jù)顯示，在信貸方面，截至1月9日，至少已有105家銀行向188家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度超5.4萬億元，有效穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

    在債券方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，12月份房企總計(jì)發(fā)行債券411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。在并購重組或地產(chǎn)債引入增量資金方面，劉水表示，AMC或者信托融資也會(huì)起到作用。如AMC或者信托機(jī)構(gòu)可以幫助盤活房企存量資產(chǎn)，幫助支持房企的信托債務(wù)等存量債務(wù)展期，增強(qiáng)房企流動(dòng)性，緩解償債壓力。

    在股權(quán)融資方面，自2022年11月底恢復(fù)上市房企再融資以來，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，已有36家涉房企業(yè)公告籌劃股權(quán)融資，其中已披露預(yù)案中涉及金額達(dá)498億元。

    “股權(quán)融資對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表改善最為直接，一方面股權(quán)融資沒有債務(wù)利息，融資成本較低。另一方面，屬于權(quán)益融資，不會(huì)新增償債壓力。能直接有效降低杠桿率，改善資產(chǎn)負(fù)債表狀況。股權(quán)融資直接拉升權(quán)益資本，能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，能直接有效改善資產(chǎn)負(fù)債表。”劉水表示。

    風(fēng)險(xiǎn)化解繼續(xù)提速

    “觀察2022年四季度以來的工作，其實(shí)有非常清晰的邏輯線。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作在持續(xù)推進(jìn)，目標(biāo)清晰，實(shí)操層面也逐漸進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，開始覆蓋到有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)且被“誤傷”的部分民營房企。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，具體而言，四項(xiàng)行動(dòng)中的“資產(chǎn)激活”意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，加快REITs產(chǎn)品等模式的介入；“負(fù)債接續(xù)”意味著對(duì)負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售償債要加快；“權(quán)益補(bǔ)充”以及“預(yù)期提升”則意味要鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，并不斷修復(fù)投資者以及購房者對(duì)市場(chǎng)的信心。

    “盡管意向性授信有所增長(zhǎng)，但從近期信貸投放來看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸投放的信心仍然并不夠充足。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，因此，不管是穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需，還是守住不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)底線，都需要在供給和需求兩端積極紓困地產(chǎn)。

    “前期監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)對(duì)合理融資需求要予以滿足，加大收并購等等，而此次會(huì)議提到的四項(xiàng)行動(dòng)，就是對(duì)推進(jìn)地產(chǎn)融資正?；?、紓困優(yōu)質(zhì)房企，推進(jìn)保交樓，落實(shí)‘三支箭’的進(jìn)一步部署。”李宇嘉表示，在資產(chǎn)價(jià)格逐步企穩(wěn)的背景下，機(jī)構(gòu)將有可能加速進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行收并購、資產(chǎn)重組，或扶持優(yōu)質(zhì)房企，而四項(xiàng)行動(dòng)也將是這些機(jī)構(gòu)的行動(dòng)指南。

    “此次會(huì)議后，對(duì)增量風(fēng)險(xiǎn)會(huì)起到積極有效防范作用。此次改善資產(chǎn)負(fù)債表的對(duì)象是系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，主要是防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，將能有效避免頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企發(fā)生債務(wù)違約。”劉水表示，但其他房企受到支持有限。已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約的房企，還沒有有效的風(fēng)險(xiǎn)化解方式。目前來看，存量風(fēng)險(xiǎn)化解還沒有有效的系統(tǒng)性的化解方案。

    優(yōu)質(zhì)民營房企或迎來彈性擴(kuò)表機(jī)會(huì)

    1月11日，有消息稱，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃所涉房企名單出爐，包括龍湖、金地、碧桂園、新城控股、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋、濱江等多家頭部民營房企在列，但截至記者發(fā)稿，多家房企暫未予以回應(yīng)。

    “此次房地產(chǎn)領(lǐng)域也提及了‘系統(tǒng)重要性’概念，這也說明全國銷售業(yè)績(jī)TOP100的很多企業(yè)，或都有望納入到此類重要性房企的名單之中。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分優(yōu)質(zhì)頭部房企可能迎來彈性擴(kuò)表機(jī)會(huì)。

    “優(yōu)質(zhì)房企的‘優(yōu)質(zhì)’體現(xiàn)在，專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好。‘系統(tǒng)重要性’則體現(xiàn)在規(guī)模、開發(fā)經(jīng)營能力、行業(yè)影響力、上下游合作廣度等多個(gè)方面，行業(yè)規(guī)模大、參與程度深、聯(lián)動(dòng)范圍廣的房企擁有此特質(zhì)。”劉水表示。

    “這就是優(yōu)幣驅(qū)逐劣幣的過程，也是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過程。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)應(yīng)該是經(jīng)營穩(wěn)健、開發(fā)運(yùn)營能力強(qiáng)等綜合實(shí)力表現(xiàn)良好的企業(yè)，主要以一些國企央企及大型的民營房地產(chǎn)企業(yè)為主。”同策研究院資深分析師肖云祥表示。

    對(duì)此，國金證券在研報(bào)中表示，在供給側(cè)融資力度和范圍持續(xù)加大的背景下，我們認(rèn)為尚未出險(xiǎn)的民營房企將有較大的機(jī)會(huì)。此外，關(guān)聯(lián)的物管公司在保交樓和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，也有較大的恢復(fù)空間，而頭部央企國企和改善型房企則會(huì)更受需求側(cè)寬松政策的利好。

    那么在利好政策的背景下，房企又會(huì)有何改變呢？

    “未來房企會(huì)在兩個(gè)方向上改變。第一是財(cái)務(wù)方面，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債水平，降低杠桿率。嚴(yán)格財(cái)務(wù)紀(jì)律，行業(yè)上行階段，不激進(jìn)加杠桿，使資產(chǎn)負(fù)債表始終在安全區(qū)間；第二是發(fā)展策略方面專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、經(jīng)營穩(wěn)健，探索新發(fā)展模式。”劉水表示，我國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段，基本特征是增量空間有限、存量規(guī)模很大、每年總體規(guī)模很大，房企業(yè)務(wù)策略需要轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)向開發(fā)與運(yùn)營并重，提高存量資產(chǎn)運(yùn)營能力，積極發(fā)展運(yùn)營類業(yè)務(wù)。

（編輯 袁元）