京杭等四城一日賣地505.78億元 民營房企加大拿地投資力度

    本報(bào)記者 王麗新

    見習(xí)記者 陳瀟

    11月29日，北京、杭州及武漢三地完成年內(nèi)第四輪集中供地。同日，無錫完成第五輪集中供地。四城土拍成交金額分別為，北京135.2億元、杭州98.94億元、武漢47.64億元以及無錫224億元。這意味著，北京、杭州、武漢和無錫一日賣地收入合計(jì)達(dá)505.78億元。

    綜合來看，武漢、無錫并無地塊溢價(jià)成交；杭州半數(shù)地塊溢價(jià)成交，其中4宗地塊平均溢價(jià)率約8.4%；北京超80%地塊溢價(jià)成交，其中6宗地平均溢價(jià)率為10%。

    “本次拿地活躍程度和第三批次相比沒有太大變化，但城市分化現(xiàn)象更為明顯。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報(bào)》記者表示，熱點(diǎn)城市、核心板塊和地塊仍然是房企投資的焦點(diǎn)。此外，在杭州本輪土拍中，民營房企拿地活躍度明顯提升。

    北京、杭州土拍市場升溫

    “無錫第五批次14幅地塊，全部底價(jià)成交，全年土拍表現(xiàn)較‘穩(wěn)’。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日報(bào)》記者表示。

    與無錫的穩(wěn)健相比，北京和杭州土地市場明顯升溫。據(jù)了解，杭州核心城區(qū)三宗地均觸頂待搖號(hào)或高溢價(jià)成交，而遠(yuǎn)郊地塊多以底價(jià)成交；北京核心城區(qū)的平房、奶西地塊均熔斷搖號(hào)，而遠(yuǎn)郊區(qū)地塊同樣熱度較低。

    以北京市場為例，此次奶西村出讓地塊起始價(jià)為28.1億元，中途有9家房企參與競爭，最后被金隅集團(tuán)以32.315億元搖號(hào)拿下，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約為4.6萬元/平方米，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬元/平方米。而朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)一宗地塊起拍價(jià)為22.2億元，在之前的網(wǎng)上競價(jià)階段就有過10次報(bào)價(jià)。在29日競拍現(xiàn)場，經(jīng)過12輪報(bào)價(jià)，該地塊很快就達(dá)到25.53億元的預(yù)設(shè)上限，隨后在競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，達(dá)到了1萬平方米的上限，隨后保利+建工、中建玖合、金隅集團(tuán)等5家開發(fā)商或聯(lián)合體進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終“保利+建工聯(lián)合體”以25.53億元的地價(jià)上限+1萬平方米的現(xiàn)房銷售面積拿下該地塊，成交樓面價(jià)約5.2萬元/平方米。再以杭州市場為例，3宗地塊拍至封頂（溢價(jià)率12%）并搖號(hào)，另有1宗土地溢價(jià)率拍至10.8%。

    “部分地區(qū)熱度超出預(yù)期可能有兩點(diǎn)原因。”張凱表示，其一是目前全國房地產(chǎn)市場仍待恢復(fù)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇；其二是北京在此次土拍前，全年涉宅用地僅成交49宗，比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，積極在第四批次供地中補(bǔ)倉。

    民營房企拿地意愿提升

    從拿地企業(yè)方面看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日報(bào)》記者表示，本輪土拍中，武漢仍是以地方國資企業(yè)拿地為主，杭州則表現(xiàn)為區(qū)域深耕房企和本地民營房企占據(jù)主場，北京仍是國企和部分優(yōu)質(zhì)民企為主力軍。

    “從本輪土拍結(jié)果來看，北京、杭州出讓的土地溢價(jià)率較高，舉牌房企中不乏民營房企的身影。以杭州為例，此輪土拍總出讓金中超過90%是由民營房企貢獻(xiàn)，這一占比創(chuàng)出民營房企拿地金額占比的新高，也體現(xiàn)出民營房企對于近期市場政策利好的積極反應(yīng)。”張凱表示。

    值得注意的是，深耕浙江省的民營房企在拿地中顯現(xiàn)出獨(dú)有優(yōu)勢，最典型案例是濱江集團(tuán)，從今年第一批次至第四批次，杭州每場土拍都未缺席，這也反映出本土房企對于本地市場的深耕決心以及對于本土項(xiàng)目的操盤能力之強(qiáng)?？傮w而言，民營房企在杭州本輪土拍中，拿地積極性明顯提升。

    陳霄表示，“11月初以來，支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集出臺(tái)且力度空前，包括‘金融16條’從供需兩端全方位發(fā)力、‘第二支箭’和‘第三支箭’相繼落地，以及央行宣布年內(nèi)第二次降準(zhǔn)等，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，促進(jìn)民營房企投資面恢復(fù)，開發(fā)商資金端的利好正在向土地市場傳導(dǎo)，帶動(dòng)其拿地積極性提升。”

    不過，在張凱看來，政策利好完全傳遞到土地市場仍需時(shí)日。從全國范圍來看，房企真正提升投資拿地積極性仍會(huì)較為滯后，預(yù)計(jì)今年各地的土地市場將以較為平穩(wěn)的狀態(tài)收官。不過，隨著諸多利好政策的釋放，若明年銷售市場回暖，屆時(shí)整體土地市場將隨之升溫。