房貸利率達(dá)七年低點(diǎn)，有樓盤(pán)火速喊漲，樓市將觸底反彈？

    樓市仍處于最困難時(shí)期，部分地區(qū)疫情反復(fù)加大了不確定性。

    七年來(lái)最低房貸利率來(lái)了，央行首次針對(duì)差別化房貸政策專(zhuān)門(mén)發(fā)文，購(gòu)房者會(huì)買(mǎi)單嗎？

    5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中稱(chēng)：貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

    按照目前5年期LPR利率4.6%計(jì)算，首套房貸利率最低可為4.4%。多位專(zhuān)家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這樣低的利率僅在2013年-2015年出現(xiàn)過(guò)，首套房4.4%的利率是近七年來(lái)的最低點(diǎn)。

    根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，截至4月底，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%。如果按照最新下限值4.4%計(jì)算的話(huà)，前后差77個(gè)基點(diǎn)，若貸款200萬(wàn)元，每月月供相差近千元。

    房企和樓市，目前都處于最困難的時(shí)刻，信貸放松能否真正提振樓市？央行發(fā)文次日，地產(chǎn)股多股漲停，有房企區(qū)域公司宣布片區(qū)樓盤(pán)全線(xiàn)漲價(jià)，房產(chǎn)銷(xiāo)售的朋友圈一片歡呼聲。“我們相信接下來(lái)會(huì)觸底反彈了。”一位房企人士表示。

    2013年利率寬松曾迅速見(jiàn)效

    今年以來(lái)，累計(jì)已有134個(gè)城市共出臺(tái)了231次樓市紓困政策，而截至目前對(duì)樓市最重磅的政策則于昨日由央行和銀保監(jiān)會(huì)釋出。受重大利好消息影響，16日地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)大漲，迪馬股份、深深房A、榮安地產(chǎn)等多股漲停，Wind顯示134只A股中有93只收漲。

    “上一次看到房貸利率這么低，還得從2012年說(shuō)起，那一年央行曾兩次降準(zhǔn)、兩次降息。那時(shí)候全國(guó)樓市分化，大家都到一二線(xiàn)城市避險(xiǎn)，2013年起上海針對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了差別化松動(dòng)，首套、二套情況大不相同，首套房貸款利率最低打7折、75折，可以低到4%。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

    2013年3月底，上海發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則，其中稱(chēng)實(shí)施差別化的信貸政策，落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策。

    據(jù)盧文曦觀察，當(dāng)年首套房貸款利率下降后，對(duì)樓市起到了立竿見(jiàn)影的效果?；仡?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年上海成交新建商品住宅10.5萬(wàn)套，同比大漲了35%，創(chuàng)下四年來(lái)最高水平。

    “上海的首套房利率一直在全國(guó)處于低位，不過(guò)從2015年下半年起，旺盛的置業(yè)需求再一次讓房?jī)r(jià)走高，上海不停祭出最嚴(yán)調(diào)控政策，此后就再也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那么低的利率。”盧文曦表示。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，低于4.4%的首套房貸利率，全國(guó)范圍內(nèi)從2016年起就再也沒(méi)有看到了。

    2015年，全國(guó)樓市同樣出現(xiàn)過(guò)整體降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整的情況，此后樓市加速回暖趨勢(shì)明顯，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到2016年3月時(shí)，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到47個(gè)，深圳房?jī)r(jià)同比暴漲58%，政策效果相當(dāng)強(qiáng)。

    “如今央行首次對(duì)于差別化房貸政策發(fā)布專(zhuān)門(mén)文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策面欲扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)交易頹勢(shì)的決心。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    各城目前尚未見(jiàn)4.4%最低利率

    央行并不直接落地房貸利率，調(diào)整的只是政策利率、基準(zhǔn)利率，而最終房貸利率則有各地區(qū)商業(yè)銀行自行決定。截至目前，盡管各地已經(jīng)陸續(xù)降利率，但現(xiàn)存房貸利率平均水平遠(yuǎn)超4.4%。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年3月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，4月降至5.17%，這已經(jīng)是2019年以來(lái)的月度最大降幅。

    根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，當(dāng)前全國(guó)個(gè)人按揭貸款平均利率為5.42%。

    截至目前，全國(guó)首套房主流貸款利率最低的城市包括長(zhǎng)三角的蘇州、南通、無(wú)錫等，它們都在4月底時(shí)降到了4.6%，與5年期以上LPR持平。

    以無(wú)錫為例，去年首套房貸款利率去年還是5.9%，過(guò)完春節(jié)變成了5.6%，3月份降至5.2%，4月底變成了4.6%，降幅驚人，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，如果樓市交易冷淡的現(xiàn)狀無(wú)法改變，利率有進(jìn)一步下跌的可能性。而無(wú)錫某國(guó)有銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士則表示，截至目前尚未接到利率進(jìn)一步下調(diào)通知，如上級(jí)有新通知會(huì)立刻跟進(jìn)。

    華南地區(qū)，廣州多數(shù)銀行目前仍在執(zhí)行5.2%-5.4%的首套房貸款利率。深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，一位貸款中介公司相關(guān)從業(yè)者對(duì)記者表示，目前尚未出現(xiàn)利率調(diào)整的情況，可能需要更多時(shí)間才能落地政策。

    目前上海的首套房主流利率為4.95%，“上海很難迅速降低55個(gè)基點(diǎn)至4.4%，而且央行新規(guī)針對(duì)首套貸款購(gòu)買(mǎi)的‘普通自住房’，根據(jù)上海對(duì)普通住宅的定義，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)單套價(jià)格不超過(guò)450萬(wàn)元，如果未來(lái)不修改這一標(biāo)準(zhǔn)，目前多數(shù)成交住房都不算普宅。”上海一家購(gòu)房咨詢(xún)中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

    如果各地首套房貸款利率真的能減少20個(gè)基點(diǎn)，以貸款100萬(wàn)元、30年、等額本息計(jì)算，月供可少100多元，整體利息可減少約4萬(wàn)元。

    若按照貝殼研究院的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，即全國(guó)103個(gè)城市主流平均利率5.17%若能降至4.4%，以貸款200萬(wàn)元、30年、等額本息計(jì)算，月供可以少接近1000元。

    樓市黃金周期還會(huì)回歸嗎？

    央行發(fā)文后，房產(chǎn)銷(xiāo)售和房企人士的朋友圈立刻紅火起來(lái)了。

    “消息一出，今天又是爆發(fā)的一天。”上海某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，盡管還在疫情封控期間，其所在樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)啟線(xiàn)上認(rèn)籌，前期的蓄客、介紹樓盤(pán)、客戶(hù)問(wèn)答等環(huán)節(jié)都在線(xiàn)上進(jìn)行，結(jié)果認(rèn)籌情況不錯(cuò)，首套房需要驗(yàn)資200萬(wàn)、二套房驗(yàn)資400萬(wàn)，已經(jīng)有很多客戶(hù)在沒(méi)有到過(guò)實(shí)地看房的情況下劃轉(zhuǎn)了認(rèn)籌金。

    “房貸利率新規(guī)出臺(tái)，‘房空警報(bào)’已拉響！賣(mài)一套，少一套。”南昌一老城區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)售在朋友圈寫(xiě)道。他對(duì)記者表示，五月以來(lái)樓盤(pán)到訪(fǎng)和轉(zhuǎn)化都有所提升。

    “信貸寬松對(duì)樓市會(huì)有顯著影響，我們公司內(nèi)部判斷樓市已經(jīng)到底部，接下來(lái)會(huì)觸底反彈了。”華東一家千億房企內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

    碧桂園句容片區(qū)已宣布，從5月16日起，對(duì)片區(qū)內(nèi)4個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格進(jìn)行全面上調(diào)。

    “我在等上海完全恢復(fù)，一旦封控結(jié)束會(huì)立刻投入看房中，現(xiàn)在名單里我列了三四個(gè)必打新的樓盤(pán)，感覺(jué)封控徹底結(jié)束后的3個(gè)月，是買(mǎi)房最佳窗口期。”上海購(gòu)房者李默然從去年就在看房，持幣一千多萬(wàn)待購(gòu)，他稱(chēng)自己一直在等樓市的底部，今年下半年在他看來(lái)就是最好的時(shí)機(jī)。

    “我身邊有挺多朋友最近都放棄了購(gòu)房計(jì)劃，即便首套房貸款利率略有下調(diào)，樓市的黃金周期也回不來(lái)了。”同樣是持幣待購(gòu)的上海購(gòu)房者，王蔚的想法完全相反，“收入流水減少，無(wú)力承擔(dān)貸款，即便每個(gè)月月供少掉幾百塊，那也是杯水車(chē)薪”。

    王蔚表示，她也收到一些置業(yè)顧問(wèn)發(fā)來(lái)的消息，稱(chēng)折扣收回、樓盤(pán)火爆，“我覺(jué)得大部分都是噱頭，剛需購(gòu)房者還可以再等等，而且對(duì)貸款數(shù)額一定要謹(jǐn)慎，要在能力范圍內(nèi)”。

    盧文曦表示，當(dāng)前單個(gè)政策的短期影響或許有限，長(zhǎng)期效果仍有待觀察。嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從實(shí)際情況來(lái)看，部分地區(qū)的疫情加大了不確定性，樓市短期支持政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。

    國(guó)金證券認(rèn)為，首套房利率下限下調(diào)將帶動(dòng)房貸利率的全面下降，同時(shí)全方位的調(diào)控寬松將加碼。萬(wàn)聯(lián)證券認(rèn)為，隨著房貸利率下限突破，疫情后房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將修復(fù)，后續(xù)仍有政策利好值得期待。