40家頭部上市房企總市值2天蒸發(fā)超千億！融資“三道紅線(xiàn)”擴(kuò)圍、房貸“五檔分類(lèi)”地產(chǎn)股還有春天嗎？

    原以為走過(guò)12月就意味著正式告別艱難的2020，然而尚未體驗(yàn)到“劫后余生”的欣喜，房企們又栽倒在開(kāi)年資本市場(chǎng)的暴擊中。

    1月4日，滬指在2021年首個(gè)交易日便站上3500點(diǎn)高位，創(chuàng)下2018年1月以來(lái)新高。此后兩個(gè)交易日接連上揚(yáng)，截至1月6日收盤(pán)，滬指再漲0.63%至3550.88點(diǎn)。

    股市一片飄紅的行情下，被稱(chēng)為“大象股”的地產(chǎn)股則逆勢(shì)下行。

    Choice數(shù)據(jù)顯示，截至1月6日收盤(pán)，申萬(wàn)一級(jí)28個(gè)行業(yè)中，有20個(gè)行業(yè)指數(shù)實(shí)現(xiàn)上漲，而地產(chǎn)板塊以2.02%的累計(jì)跌幅位列各行業(yè)板塊跌幅之首。

    多位受訪(fǎng)業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)股當(dāng)前的走勢(shì)主要是受到近日監(jiān)管層再度加強(qiáng)房企融資管理的影響。

    2020年12月31日，監(jiān)管層發(fā)布了《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》，對(duì)涉房貸款余額占比進(jìn)行限制，自2021年1月1日起正式實(shí)施。同時(shí)，1月5日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，房企融資“三道紅線(xiàn)”新規(guī)將有望再擴(kuò)圍，第二批房企將被納入其中。

    雙重“緊箍咒”之下，地產(chǎn)股前途未知。

    地產(chǎn)變“地慘”

    開(kāi)年三個(gè)交易日里，地產(chǎn)股表現(xiàn)慘淡。

    1月4日，A股首日迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，而當(dāng)日地產(chǎn)股幾乎集體飄綠。

    房地產(chǎn)（申萬(wàn)行業(yè)）低開(kāi)后一路走低，以2.37%的跌幅收盤(pán)。其中，金科股份跌7.05%，中南建設(shè)跌7.02%，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新城控股、招商蛇口、綠地控股等頭部房企也無(wú)一幸免。同日，在港上市的內(nèi)房股合景泰富、中梁控股、花樣年跌幅超過(guò)6%，旭輝控股、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)、恒大、中國(guó)奧園、碧桂園等跌幅也在5%以上。

    1月5日，地產(chǎn)股延續(xù)弱勢(shì)，房地產(chǎn)（申萬(wàn)行業(yè)）盤(pán)中跌幅一度下探至1.99%。另?yè)?jù)Choice數(shù)據(jù)，截至1月5日收盤(pán)，A股116家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，71家股價(jià)下跌，占比達(dá)61.2%，格力地產(chǎn)領(lǐng)跌，跌幅達(dá)5.33%；港股126家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，55家股價(jià)下跌，占比達(dá)43.7%，中國(guó)海外發(fā)展跌幅居前，達(dá)4.24%。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，以人民幣計(jì)，與2020年12月31日收盤(pán)市值相比，在截至1月5日收盤(pán)的前兩個(gè)交易日里，40家頭部上市房企總市值累計(jì)蒸發(fā)共約1085億元。

    市值縮水程度最高的三只地產(chǎn)股分別為碧桂園、中海和龍湖。其中，碧桂園市值蒸發(fā)近150億元位列榜首，中海、龍湖分別縮水109億元和96億元，三家合計(jì)總市值減少約354.12億元，萬(wàn)科、保利、恒大、華潤(rùn)、世茂等市值蒸發(fā)均超過(guò)50億元。

    中南建設(shè)、中梁控股、碧桂園股價(jià)累計(jì)跌幅位列前三，分別為8.27%、6.95%、6.81%。

    隨著市場(chǎng)情緒的逐漸消化，大跌了兩天的地產(chǎn)股終于在1月6日迎來(lái)些許溫暖。

    當(dāng)日，房地產(chǎn)（申萬(wàn)行業(yè)）低開(kāi)高走，以0.49%的漲幅收盤(pán)，但在128只成分股中，仍有79只在跌，其中新城控股、中南建設(shè)、華夏幸福、格力地產(chǎn)未翻紅。

    港股方面，多只內(nèi)房股走勢(shì)回暖，美的置業(yè)、合景泰富集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)分別上漲3.58%、2.95%、2.69%。

    即便如此，依然有內(nèi)房股的跌幅仍在不斷擴(kuò)大。

    Choice數(shù)據(jù)顯示，在1月4-6日的三個(gè)交易日內(nèi)，中國(guó)海外發(fā)展累計(jì)跌幅達(dá)到9.85%，龍湖集團(tuán)跌4.29%，正榮地產(chǎn)跌4.28%，華潤(rùn)置地跌4.06%。

    雙重“緊箍咒”

    地產(chǎn)股連續(xù)幾日的下跌主要源于2020年12月31日下午央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

    《通知》規(guī)定，從2021年1月1日起，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類(lèi)型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

    即對(duì)銀行在房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上采取額度占比“雙管控”。越大型的銀行，上限越高。工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%；中型股份行占比為27.5%和20%；三四檔的城商行和縣域銀行地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限分別為22.5%、17.5%和17.5%和12.5%。占比限制最嚴(yán)的村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款比例和個(gè)人住房貸款比例不得超過(guò)12.5%和7.5%。

    根據(jù)各大銀行半年報(bào)，房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)上限的招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)商行，而個(gè)人房貸占比超過(guò)上限的銀行有建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行。

    這也意味著上述銀行如果想再放房貸需要壓降存量房貸的規(guī)模，以此釋放空間，或者增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款，通過(guò)做大體量來(lái)控制房貸的占比。

    某四大行信貸人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，今年整體要控制房貸規(guī)模，其所在的分行已經(jīng)明確壓縮個(gè)貸規(guī)模，總行今年的信貸主要將投向制造業(yè)、科創(chuàng)、基礎(chǔ)設(shè)施、普惠和供應(yīng)鏈等領(lǐng)域。另一家四大行的中層則直言，此舉將控制貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)涉房貸款存在差異化定價(jià)的可能。

    房貸“五分檔”管理和此前針對(duì)房企融資端的“三道紅線(xiàn)”政策邏輯一致。

    去年8月，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門(mén)為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)出臺(tái)新規(guī)，設(shè)置“三道紅線(xiàn)”，目標(biāo)明確，指向清晰：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)“三道紅線(xiàn)”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債增長(zhǎng)，分別為：三項(xiàng)指標(biāo)全部過(guò)線(xiàn)，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)指標(biāo)過(guò)線(xiàn)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)指標(biāo)過(guò)線(xiàn)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過(guò)10%；全部達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過(guò)15%。以此倒逼房企去杠桿，降負(fù)債。

    隨后，“三道紅線(xiàn)”開(kāi)始在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施。碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城12家房企需要在每月15號(hào)提交《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》，該表涉及8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購(gòu)地金額、權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額、近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債，其中涵蓋了融資“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)。

    1月5日，有消息稱(chēng)，融資“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍。近日央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，與會(huì)房企除了去年9月已參與融資新規(guī)試點(diǎn)的房企，亦包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企。《國(guó)際金融報(bào)》求證獲悉，1月1日開(kāi)始試點(diǎn)已經(jīng)擴(kuò)圍。某此前并不在12家名單中、規(guī)模超2000億元的房企近日也參加了上述座談會(huì)，該房企內(nèi)部人士表示，“地產(chǎn)強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”

    受《通知》影響，不少地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者這個(gè)元旦過(guò)得并不輕松，有TOP20房企人員對(duì)記者坦言，假期大家都在討論房貸“五分檔”，團(tuán)隊(duì)士氣確實(shí)受到了監(jiān)管趨嚴(yán)的影響。

    在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“三道紅線(xiàn)”也好，房貸“五分檔”也好，與過(guò)去無(wú)序的融資窗口指導(dǎo)、周期性的“松緊循環(huán)”相比，最大的不同就是因企（房企）施策、因行施策，規(guī)則清晰且獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。李宇嘉認(rèn)為，新規(guī)則下，任何時(shí)候既有開(kāi)發(fā)商被約束融資，也有開(kāi)發(fā)商融資放行；既有銀行被約束放貸，也有貸款暢通無(wú)阻。如此，房地產(chǎn)貸款就不會(huì)周期性波動(dòng)，地價(jià)、房?jī)r(jià)、樓市成交量也不會(huì)明顯波動(dòng)。由此，也不會(huì)出現(xiàn)因地產(chǎn)明顯下行，拖累投資和經(jīng)濟(jì)，倒逼監(jiān)管層開(kāi)閘放水的問(wèn)題了。

    中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者分析，央行的監(jiān)管新規(guī)不僅會(huì)影響房企的融資，也對(duì)房貸產(chǎn)生影響，從而對(duì)房地產(chǎn)的供給端、需求端都形成了抑制，對(duì)房企的發(fā)展空間、市場(chǎng)空間產(chǎn)生了抑制，同時(shí)也提高了未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展難度，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股不看好。

    實(shí)際上，早在2020年12月下旬，花旗就下調(diào)了多家內(nèi)房股目標(biāo)價(jià)，將對(duì)內(nèi)房企信貸及對(duì)毛利率的擔(dān)憂(yōu)反映在股價(jià)中。其中，時(shí)代中國(guó)目標(biāo)價(jià)下調(diào)35.13%、中國(guó)海外發(fā)展下調(diào)32%、融創(chuàng)中國(guó)下調(diào)22%、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)下調(diào)20.91%、世茂房地產(chǎn)下調(diào)16.51%、中國(guó)恒大目標(biāo)價(jià)下調(diào)8%。

    甚至，有分析師更直白地對(duì)記者表示，“已經(jīng)不是調(diào)低不調(diào)低的問(wèn)題了，現(xiàn)在基金經(jīng)理都不看地產(chǎn)股，跑去關(guān)注物業(yè)股了。”

    某基金經(jīng)理承認(rèn)了上述現(xiàn)象的存在，其所在的團(tuán)隊(duì)最近也都在推薦物業(yè)股。對(duì)于記者提出的目前地產(chǎn)股估值便宜，從股息率角度看具備投資價(jià)值，其表示認(rèn)可，但關(guān)鍵是“資本市場(chǎng)能否從高估值行業(yè)向低估值行業(yè)切換”。

    不太樂(lè)觀(guān)的情緒也傳導(dǎo)至投資者，有長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)的投資者向記者表示，“棚改沒(méi)了、宏觀(guān)又降杠桿，地產(chǎn)板塊都是利空，要起來(lái)不容易。”