北京寫字樓和商務(wù)園市場去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn) 投資市場全年獲歷史第二高成交額

    旌鑫

    1月12日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年第四季度及全年北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出：“2021年北京市場投資活躍度將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)期交易規(guī)模會重回增長通道。外資對北京投資市場持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長，有望在2021年重新釋放潛在需求。隨著新興辦公區(qū)域的崛起，其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。此外，近幾年地產(chǎn)基金投資的城市更新項目陸續(xù)完成改造后，形成了有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，為保險公司和主權(quán)基金等投資者提供更多的購入機(jī)會。”

    優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

    ——市場去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，擴(kuò)租和搬遷需求凸顯

    2020年第四季度，麗澤商務(wù)區(qū)兩個新項目入市，總計面積21.1萬平方米。全年新增供應(yīng)錄得69.3萬平方米，新項目在下半年集中放量，從而促進(jìn)了租戶在本區(qū)或區(qū)域間的搬遷需求。

    本季度，新租需求中擴(kuò)租和搬遷需求凸顯：大面積的擴(kuò)租需求集中在科技新媒體行業(yè)的頭部企業(yè)；而搬遷需求中，保險、證券和基金等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)較為活躍，同區(qū)或跨區(qū)搬遷交易有所增加。此外，醫(yī)藥及能源行業(yè)，特別是以新能源和環(huán)?？萍紴橹鞯钠髽I(yè)也開始在北京市場設(shè)立新辦公室。

    本季度，全市凈吸納量繼續(xù)保持回升態(tài)勢，達(dá)到14.2萬平方米，比過去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。從區(qū)域市場來看，望京表現(xiàn)最突出，在科技企業(yè)強(qiáng)勁需求的帶動下，貢獻(xiàn)當(dāng)季全市近一半的凈吸納量；麗澤因高品質(zhì)項目的陸續(xù)入市和相比其他商務(wù)區(qū)更低的租金，吸引了來自周邊區(qū)域和核心區(qū)租戶入駐；此外，CBD、燕莎、東二環(huán)和王府井等核心商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)亦有明顯好轉(zhuǎn)。

    整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點(diǎn)至17.9%。全市寫字樓平均租金環(huán)比下降0.6%。與此同時，業(yè)主針對高品質(zhì)租戶所采取的積極租賃策略已贏得顯著成效。

    世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)（辦公樓）租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出：“2020年北京寫字樓租賃市場在下半年逐步進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，市場信心持續(xù)恢復(fù)和提升。2021年，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動能。另一方面，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)可租面積仍然充裕，新興區(qū)域新項目的逐步交付給租戶提供更多的區(qū)域選擇。供需兩旺之下，北京寫字樓市場‘雙循環(huán)’將迎來眾多機(jī)遇。”

    北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

    ——2020年下半年租賃強(qiáng)勢反彈，行業(yè)需求更為多元化

    2020年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場錄得兩個新項目交付使用，分別位于石景山和大興子市場，共計體量11.9萬平方米。全年優(yōu)質(zhì)商務(wù)園新增供應(yīng)量達(dá)103.6萬平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，朝陽電子城、海淀北清路、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石景山銀行保險產(chǎn)業(yè)園、順義空港等子市場新增供應(yīng)均超過10萬平方米。

    從需求端看，本季度需求更為多元化，除了來自科技相關(guān)的主力需求，金融科技、工業(yè)品制造、能源以及專業(yè)服務(wù)類都有活躍的租賃表現(xiàn)。季內(nèi)全市商務(wù)園區(qū)市場錄得凈吸納量28.4萬平方米，破單季凈吸納量歷史紀(jì)錄。其中海淀和朝陽主要子市場吸納表現(xiàn)最突出：來自互聯(lián)網(wǎng)以及金融科技頭部企業(yè)的大面積租賃需求持續(xù)釋放，在中關(guān)村軟件園和上地等子市場完成多宗大面積成交，這些細(xì)分產(chǎn)業(yè)在海淀的集聚效應(yīng)更趨明顯；得益于互聯(lián)網(wǎng)、文體娛樂以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的活躍需求，朝陽電子城凈吸納量于本季由負(fù)轉(zhuǎn)正。下半年租賃活動的強(qiáng)勢反彈推升全年凈吸納量至35.5萬平方米。

    本季度整體市場空置率環(huán)比下降2.3個百分點(diǎn)至23.1%。一些新增供應(yīng)密集的新興子市場，業(yè)主依舊有較大的去化壓力，繼續(xù)下調(diào)租金使整體市場平均租金持續(xù)下行；而中關(guān)村軟件園、上地和東升科技園等子市場租金表現(xiàn)穩(wěn)健。

    世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示：“近年北京商務(wù)園區(qū)與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的關(guān)聯(lián)日益緊密，北京辦公區(qū)域版圖不斷向外拓展。未來隨著優(yōu)質(zhì)商辦體量規(guī)模、商務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的日趨成熟，海淀、朝陽、石景山、豐臺、大興等區(qū)的外圍辦公區(qū)域?qū)⒊薪油庖缧枨?，推動北京辦公多中心格局的發(fā)展。”

    優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

    ——王府井商業(yè)迭代更新，品牌首店成熱點(diǎn)

    2020年第四季度，大悅城控股推出的最新產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”首個項目在大興開業(yè)，為區(qū)域帶來又一個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)。同時，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場閉店全面升級改造。

    購物中心季末紛紛推出年終特色陳列或主題展示，結(jié)合潮流IP提振消費(fèi)，為消費(fèi)者打造更具體驗感的消費(fèi)場景，客流持續(xù)復(fù)蘇。例如國貿(mào)商城推出“為愛而生”主題活動，僑福芳草地推出“未來之森”，北京apm聯(lián)合泡泡瑪特打造開箱展覽。新租需求緩慢回升，其中新能源汽車、連鎖餐飲、以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新零售開店較為活躍。在“首店經(jīng)濟(jì)”政策的鼓勵下，全年錄得31個國際品牌首店入駐，其中餐飲類占32%。季內(nèi)voguecafé亞洲首店在國貿(mào)商城開業(yè)，英學(xué)館亞太首店在僑福芳草地開業(yè)，另外日本連鎖室內(nèi)運(yùn)動場品牌Round1中國首店在大興愛琴海購物公園開業(yè)。

    全市空置率環(huán)比上升0.6個百分點(diǎn)至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。體驗感更強(qiáng)、消費(fèi)群更年輕的購物中心租金更有韌性，整體租金跌幅較上季有所收窄。

    世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)（商業(yè)部）董事趙志瑋表示：“有豐富互動體驗感的主題活動、日益多元化和細(xì)分化的品牌首店，成為零售物業(yè)吸引和競爭線下流量的熱點(diǎn)。而即將開幕的北京環(huán)球影城和第24屆冬奧會，不但為周邊區(qū)域的實(shí)體商業(yè)吸引客流，也為各大業(yè)主、商家的品牌活動提供多樣的題材。隨著品牌商戶尤其是國際品牌的拓展活動逐步回歸正軌，2021年零售物業(yè)的租賃需求將在先行復(fù)蘇的人氣帶動下進(jìn)一步回暖。”

    倉儲物流市場

    ——北京可租面積再緊俏，租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局

    2020年第四季度無新增項目交付。由于三季度以來市場租賃活躍，可租面積持續(xù)減少使得本季度凈吸納量有所回落，錄得1.5萬平方米。租賃需求主要來自第三方物流和電商，這兩大板塊全年亦成為需求的主力引擎。和往年相比，疫情后對醫(yī)藥、冷鏈類倉儲物流設(shè)施需求更為旺盛。

    北京倉儲物流市場整體空置率環(huán)比下降0.6個百分點(diǎn)至3.4%，同比下降0.9個百分點(diǎn)。業(yè)主對租金增長的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)，租金環(huán)比加速上漲，下半年租金漲幅亦達(dá)到去年同期水平。可租面積有限和租賃成本增加，推動租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局。其中，天津倉儲物流市場本季度凈吸納量達(dá)20.8萬平方米，多家電商、消費(fèi)品制造和第三方物流企業(yè)錄得大面積租賃成交。

    世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部）負(fù)責(zé)人李虹指出：“2020年京津廊三地倉儲物流市場發(fā)展的協(xié)同性和層次感日趨成熟，北京市場業(yè)主積極在供給側(cè)進(jìn)行改造提升，以迎合需求升級；天津市場日益鞏固的規(guī)模和成熟運(yùn)營體系優(yōu)勢使其成為當(dāng)前租戶和投資者在環(huán)京布局物流的首選；廊坊憑借優(yōu)越的區(qū)位和路網(wǎng)優(yōu)勢，近年吸引眾多投資者和開發(fā)商的布局，大量項目集中于2021年交付，短期內(nèi)將為租戶提供大量選擇空間。”

    投資市場

    ——全年獲歷史第二高成交額，企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍

    2020年第四季度，北京共達(dá)成十三筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元，全年總成交額638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額的第二高水平。

    年底開發(fā)商為回籠資金，向市場出售多項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。國內(nèi)企業(yè)自用買家和國內(nèi)險資為主的機(jī)構(gòu)買家獲得了大量購入機(jī)會，二者在季內(nèi)成交額中分別貢獻(xiàn)38%和34%。全年企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。

    辦公類題材投資本季度獨(dú)占鰲頭，其中純辦公產(chǎn)品占總交易額的69%，而另外13%則來自一座以寫字樓為主體的綜合體和一座交易后將改造為辦公的零售物業(yè)。該類投資遍布核心和新興區(qū)域，核心機(jī)會型、增值型和機(jī)會型等多種投資策略類型資產(chǎn)。全年純辦公產(chǎn)品成交額占47%，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業(yè)合占35%。

（編輯 于德良）