北京寫字樓租賃需求回暖 首次取代上海成外資買家新寵

    本報(bào)記者 王麗新

    2020年，北京寫字樓租賃市場(chǎng)較為低迷，空置率持續(xù)較高，但四季度迎來一定回暖。

    據(jù)戴德梁行2020年四季度報(bào)告顯示，得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場(chǎng)租賃需求延續(xù)了上季度的回暖態(tài)勢(shì)，全市和五大核心商圈市場(chǎng)季度凈吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍，達(dá)21.59萬平方米和3.15萬平方米。

    至此，全市和五大核心商圈全年凈吸納量分別高達(dá)30.0萬平方米和5.7萬平方米。戴德梁行表示，疫情雖然使北京全年整體市場(chǎng)吸納總量不及往年，但也激發(fā)了如線上教育、線上醫(yī)療、電商及配送、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展。與此同時(shí)，得益于市場(chǎng)租賃成交的良好表現(xiàn)，北京全市空置率僅環(huán)比微升0.4個(gè)百分點(diǎn)達(dá)17.0%；而五大核心商圈市場(chǎng)空置率則在無新增供應(yīng)的情況下環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至10.8%。

    對(duì)此，戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示：“盡管整體市場(chǎng)空置水平較上季度保持平穩(wěn)，但由于空置率仍處于歷史高位，為了盡快提高項(xiàng)目出租率，部分業(yè)主繼續(xù)通過降低租金的方式來爭(zhēng)取更多租戶。”至此，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)租金分別為每月每平方米人民幣337.2元和387.3元，環(huán)比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。

    同時(shí)，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“未來一年，在大量新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場(chǎng)空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力”。長(zhǎng)期來看，隨著北京寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)的放緩，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實(shí)施下，預(yù)計(jì)與其相關(guān)的金融和高科技等行業(yè)租賃需求將得到進(jìn)一步釋放，屆時(shí)將有望迎來租金和出租率的雙提升。

    有一個(gè)現(xiàn)象頗為值得關(guān)注，受疫情影響，2020年全國(guó)大宗交易成交總額達(dá)2047億元，相較于2019年下降30%，與2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交額占比為25%，相較出現(xiàn)多宗超大交易的2019年，今年下降較為明顯，降幅達(dá)30%，但北京大宗交易成交額仍然穩(wěn)定在500億元以上。

    據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)大宗交易數(shù)據(jù)看，外資買家占比為23%，是過去三年最低。北京首次取代上海，成為最受外資歡迎城市，北京外資買家成交約155億元，占比達(dá)30%，比例幾乎是上海的2倍。

    從投資類別看，北京大宗交易市場(chǎng)中辦公及研發(fā)辦公類交易仍占據(jù)半壁江山，交易額占比達(dá)54%，其中自用買家貢獻(xiàn)率超六成。從區(qū)位來看，核心區(qū)域城市更新物業(yè)持續(xù)受市場(chǎng)青睞，通州、豐臺(tái)也繼續(xù)成為投資者在非核心商圈的關(guān)注點(diǎn)。

    對(duì)此，戴德梁行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理劉兵表示，2021年北京大宗交易市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)特征，一方面隨著全球疫情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)和全球持續(xù)寬松的貨幣政策，內(nèi)外資機(jī)構(gòu)合作收購(gòu)會(huì)更加普遍；另一方方面穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)零售物業(yè)將成熱點(diǎn)；同時(shí)，通州與豐臺(tái)的成交預(yù)計(jì)將持續(xù)活躍。

（編輯 孫倩）