房地產(chǎn)投資增速連降4個(gè)月 一線城市中秋成交平淡

    房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下年內(nèi)新低。

    9月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年前8月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%。

    隨著房企資金面趨緊和銷售的乏力，5月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)增速已連續(xù)4個(gè)月回落。“這說明房企的投資和開發(fā)開始降速。”上海易居研究院研究員沈昕表示。

    房企預(yù)期持續(xù)走弱

    受調(diào)控持續(xù)、融資收緊的影響，房地產(chǎn)投資盡管增速仍處在高位，但增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月增速下降，10.5%的增速也是2019年以來的最低增速。

    分區(qū)域來看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資有所回暖，其中西部地區(qū)的增速更是達(dá)到16%，但占據(jù)房地產(chǎn)投資總額半壁江山的東部地區(qū)，投資增速持續(xù)下滑，拉動(dòng)了整體增速的持續(xù)回落。

    而從細(xì)分領(lǐng)域來看，各項(xiàng)指標(biāo)同樣呈現(xiàn)頹勢。

    其中，前8月全國累計(jì)新開工面積達(dá)到14.51億平方米，增長8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月回落；竣工面積4.16億平方米，同比下降10.0%，已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月同比下滑。

    而在土地購置層面，房企依舊態(tài)度保守。數(shù)據(jù)顯示，前8月全國土地購置面積為12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

    照此計(jì)算，前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)5209元/平方米，同比上漲4.8%。

    “投資、新開工和竣工等指標(biāo)具有滯后性，反映出過去一段時(shí)期內(nèi)開發(fā)商對(duì)市場預(yù)期的走弱，土地購置則反映出開發(fā)商對(duì)未來市場的預(yù)期向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

    許小樂認(rèn)為，這主要有兩方面原因，一是開發(fā)商資金緊張，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增速在下降，融資渠道仍然比較緊張；二是市場預(yù)期低溫，二手房市場也有所降溫，市場主體入市積極性不高，開發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期不高，拿地偏謹(jǐn)慎。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1-7月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)字同樣連續(xù)四個(gè)月下滑。

    其中，國內(nèi)貸款17322億元，增長9.8%；利用外資81億元，增長1.3倍；自籌資金36036億元，增長3.1%；定金及預(yù)收款38377億元，增長8.3%；個(gè)人按揭貸款17449億元，增長11.8%。

    “最近4個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況不斷趨緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示。

    銷售能否轉(zhuǎn)暖？

    不過，與投資數(shù)據(jù)整體疲軟相反的是，8月銷售數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。

    前8月，商品房銷售面積10.18億平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。8月當(dāng)月，全國商品房銷售面積為13066萬平方米，同比環(huán)比均有所增長。

    而隨著樓市進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，這樣的銷售轉(zhuǎn)暖能否支撐房企資金狀況回暖，改善投資信心？

    多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)今年“金九銀十”成色不足，疊加融資收緊預(yù)期，房企拿地、投資意愿將持續(xù)退燒。

    張大偉表示，從市場看，2017年來，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面限價(jià)化，這種情況下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場更多地看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。2019年上半年部分區(qū)域出現(xiàn)了小陽春，隨后市場處在逐漸回落的過程。多個(gè)城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價(jià)調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)，前8月，全國出臺(tái)的各類房地產(chǎn)調(diào)控政策超過360次，創(chuàng)下歷史同期新高。沈昕則表示，在房住不炒的大背景下，隨著中央明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，預(yù)計(jì)年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，年內(nèi)累計(jì)商品房成交面積同比增速大概率還將在0附近小幅波動(dòng)。

    而從中秋假期間數(shù)據(jù)來看，全國樓市成交整體平淡。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小長假期間，一線城市成交量大跌。北京地區(qū)中秋小長假第一天，簽約新建商品房住宅僅2套，二手房住宅網(wǎng)簽僅42套。上海地區(qū)假期前兩天新建住宅和二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別是136套與127套。深圳地區(qū)假期前兩天網(wǎng)簽新建住宅和二手住宅分別是76套與89套。廣州地區(qū)假期第一天網(wǎng)簽住宅合計(jì)206套。

    “部分開發(fā)企業(yè)為了回收資金，會(huì)選擇以價(jià)換量，降價(jià)促銷現(xiàn)象將增多。”許小樂表示，在“金九銀十”期間，因中秋節(jié)和國慶假期，開發(fā)企業(yè)普遍會(huì)進(jìn)行購房優(yōu)惠活動(dòng)，會(huì)吸引一部分需求，從而銷售可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但市場不具備持續(xù)向上的動(dòng)力，信貸環(huán)境依然緊張，需求難以持續(xù)釋放，因此“金九銀十”并不會(huì)刺激房企增加投資熱情。