深圳土拍收金224億 5宗宅地緩解市場饑渴

    這是深圳土地市場歷史性的一天。

    6月24日下午3時，5宗地塊在深圳土地房產(chǎn)交易中心開拍，為2019年首次宅地出讓，也是近20年來最大一次宅地集中供應(yīng)。

    5宗居住用地位于寶安尖崗山、龍華民治、光明核心區(qū)、坪山中心區(qū)，本次土拍吸引了近40家、80組房企，舉牌激戰(zhàn)343次后，分別被廣州越秀、龍光、中海、電建、平安以最高限價奪下，總價223.84億元。

    2018年，深圳共出讓61宗土地，其中10宗居住用地，成交金額449.2億元。而2019年，僅今天一天，就達去年住宅用地出讓金額的一半。

    據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，深圳此次大規(guī)模宅地出讓，意在緩解市場緊缺，增加供應(yīng)。此前深圳的舊改推進緩慢，又無新增供地，市場中新房供應(yīng)很少。

    另一方面，近年來多家外地房企入駐深圳，再加上多家房企的大本營位于深圳，無論本土還是外來房企，在深圳均有強烈的補倉需求。

    因此，6月24日這場土拍吸引了深圳樓市百分百的關(guān)注。就最后拍出的商品住宅部分地價來看，部分已逼近周邊房價，甚至有業(yè)內(nèi)觀點認為，光明、龍華的房價將可能會被改寫，這給近期平穩(wěn)的市場帶來了不確定性。

    地價超預(yù)期

    早在一個月前，深圳市土地房產(chǎn)交易中心就予以公告，將以掛牌方式一次性公開出讓約為17萬平方米的5宗居住用地，在當時激起不小水花，競拍當天的盛況，更證明了市場的關(guān)注度之高。

    6月24日，深圳暴雨，然而開發(fā)商的熱情不減，數(shù)十家已交保證金的開發(fā)商來到現(xiàn)場。以央企陣容最為強大，包括中海、華潤置地、金茂（中化集團）、保利等，此外，地方國企深業(yè)、首創(chuàng)、首開、廣州越秀等企業(yè)也紛紛參與，其他民企如龍光等也積極備戰(zhàn)。

    全場舉牌343次，5宗地塊最后均以最高限價被斬獲，出讓總金額達224億。

    根據(jù)土地出讓文件，這5宗地塊的出讓全部采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。另外，居民家庭新購買的商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    這意味著，開發(fā)商只能在總價限定的范圍內(nèi)競地價和配建房面積。最終，5宗地塊均達最高限價。

    就可售商品房部分的樓面地價而言，單價最高的為龍華民治地塊。平安、中海、華僑城、保利、龍光、華潤、金茂等房企均參與該地塊的爭奪，競拍高達153輪。

    最后龍光地產(chǎn)以65.85億、以及配建22600平方米人才房拿下該地塊，溢價率達45.01%，樓面地價66988元/平方米。

    該地價已直逼周邊新房及二手房價，記者查詢資料顯示，該地塊周邊在售的新房有龍光·玖鉆和安宏基天曜，前者是公寓，均價6.5萬/平方米，后者是住宅，均價7.2萬/平方米；二手房如中航天逸，單價在6.5-7.2萬之間。

    光明區(qū)一幅地塊也創(chuàng)造了區(qū)域高價，被中海地產(chǎn)以54.08億拿下，可售住宅單價為3.9萬/平方米。

    坪山地塊由平安旗下公司以總價24.71億拿下，溢價率45.01%，競得配建36300+4600平方人才住房，樓面價1.52萬/平方米，可售住宅樓面價2.43萬/平方米，也逼近周邊2.8萬-4.4萬/平方米的二手房價。

    另外一幅受關(guān)注的地塊為寶安尖崗山地塊，由廣州越秀以最高限制地價59.08億元+19610平方米人才房配建競得，溢價率達45.02%，樓面價52511元/平方米。而在去年底，一宗同為深圳尖崗山的豪宅地塊曾遭流拍。彼時，該地塊樓面價為4.67萬元/平方米。

    不少開發(fā)商人士均表示，此次拍出的地價，超過了自己公司的測算或預(yù)期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，積極供地體現(xiàn)了深圳市場補庫存的導(dǎo)向；拿地態(tài)度也體現(xiàn)了房企深耕深圳市場的信心和決心。

    不過，第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿也提醒，未來可能出現(xiàn)的限價風(fēng)險，是部分地塊最需要考慮的問題。

    房價支撐力

    深挖此次拍地的背景，是深圳市增加土地和住房供應(yīng)政策的實質(zhì)性落地。

    去年6月，深圳市出臺被稱為“二次房改”的住房改革方案，文件指出，2018年至2035年，深圳市要新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，“二次房改”就有擴大住宅供應(yīng)量的規(guī)劃要求，舊改進程相對緩慢，因此加大全新土地的供應(yīng)是必然的。

    Q房網(wǎng)大深圳區(qū)董事總經(jīng)理林家樂認為，此次政府出讓的5宗地都在傳統(tǒng)的關(guān)外地區(qū)，不僅對供應(yīng)起到穩(wěn)定作用，也對人才房的供應(yīng)緊缺有所緩解，給市場一個穩(wěn)定的信息，購房者可以更理性地去選擇。

    嚴躍進也表示，大規(guī)模供應(yīng)宅地，體現(xiàn)了政府在不斷緩解供求矛盾，對于讓房企積極增加土地儲備和增加房源，以及穩(wěn)定住房價格等都有較為積極的作用。

    對于房企而言，此輪拍地的數(shù)量以及結(jié)果，無疑是一次利好。

    此次出讓土地的單價，超出了此前的市場預(yù)期，尤其龍華和光明地塊的成交對市場的心理影響很大；一些在龍華和光明有“貨”在售的開發(fā)商，頓覺價格更有支撐了。

    更有業(yè)內(nèi)人士和中介人士樂觀認為，龍華和光明的房價將被改寫，后續(xù)上漲空間很大。

    不過，參與此次競拍的房企在賺取利潤上并沒有很高的預(yù)期。何倩茹表示，由于此次賣地的方式是“單限雙競”，最后競拍到的人才住房面積，是建成后無償交給政府的，因此會減少開發(fā)商可供出售住宅的建筑面積。再加上深圳的新房存在限價政策，可以預(yù)料的是，競拍這些地塊的房地產(chǎn)商可獲得的利潤并不會太高。

    吳睿認為拍賣現(xiàn)場交鋒激烈。“在深圳，本地房企都很缺貨值，何況外地房企。規(guī)模比利潤更重要，拍地房企不是在算利潤有多高，而是在想能忍耐利潤有多薄。”

    記者注意到，資金實力強大、在深圳也有補倉需求的萬科，在本輪土拍中并未積極舉牌。

    據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局官方回應(yīng)，下半年將繼續(xù)按照市政府部署，分批供應(yīng)住宅用地，穩(wěn)定市場預(yù)期。因此，類似于此次大規(guī)模的土拍在將來也許還會出現(xiàn)。