如何穩(wěn)地價(jià)房?jī)r(jià)？專家：政策已很嚴(yán)厲 關(guān)鍵在落實(shí)

    每經(jīng)記者程成每經(jīng)編輯魏文藝

    地價(jià)與房?jī)r(jià)，到底誰(shuí)影響誰(shuí)？從“面粉”與“面包”的相互關(guān)系看，顯然地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為直接。今年3月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)部分熱點(diǎn)城市如武漢、蘇州、杭州等的土地市場(chǎng)漸趨火熱，高溢價(jià)、“地王”頻現(xiàn)。而眾多知名房企也成為各城市土拍場(chǎng)上的?？停l頻斥重金拿地納儲(chǔ)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲亦頻引關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份房?jī)r(jià)環(huán)比和同比上漲城市數(shù)量繼續(xù)增加；本月18日，因?yàn)樾路亢投址績(jī)r(jià)格漲幅過(guò)快，住建部已對(duì)蘇州、佛山等10個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。哪些城市樓市過(guò)熱？哪些城市樓市平穩(wěn)？

    近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴北京、上海、佛山等地樓市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，為讀者展示這些城市樓市真實(shí)的表現(xiàn)。

    在去年下半年以來(lái)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“因城施策、分類調(diào)控”的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。

    但進(jìn)入2019年，尤其是春節(jié)之后，樓市、地市回暖的信號(hào)頻現(xiàn)：部分城市樓市成交大幅回升、房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲苗頭，開發(fā)商搶地?zé)崆楦邼q、地王頻出。而這，并不符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的思路。5月初，因一手房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅過(guò)大，住建部對(duì)蘇州、南寧、佛山、大連等4座城市進(jìn)行預(yù)警提示。

    那么，在“穩(wěn)”的基調(diào)下，地價(jià)、房?jī)r(jià)究竟能不能穩(wěn)得??？又該如何穩(wěn)住呢？

    因城施策效果漸顯

    蘇州、南寧、佛山、大連4市被預(yù)警提示后，住建部再次強(qiáng)調(diào)了要“始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處”。顯然，去年底提出的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，將是未來(lái)一段時(shí)間樓市調(diào)控的主基調(diào)。

    數(shù)據(jù)顯示，年初以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)因城施策效果明顯，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

    根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，至5月19日，全國(guó)100個(gè)大中城市累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量1713幅，累計(jì)供地面積9153.57萬(wàn)平方米，分別較去年同期增加1.84%、0.25%，且均創(chuàng)2015年以來(lái)同期新高。

    成交方面，100個(gè)大中城市宅地累計(jì)成交宅地?cái)?shù)量1442幅、面積7636.09萬(wàn)平方米，分別較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數(shù)、面積均出現(xiàn)下滑，但累計(jì)成交金額卻同比增長(zhǎng)9.52%，達(dá)到9617.37億元，創(chuàng)下同期歷史新高。

    不過(guò)，雖然累計(jì)成交金額“逆勢(shì)”上漲9.52%，但這一漲幅也創(chuàng)下了自2016年以來(lái)的同期最低。顯然，在“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，地價(jià)逐漸企穩(wěn)，因城施策的政策效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。

    但另一方面，土地市場(chǎng)雖總體呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)依然保持熱度，競(jìng)拍熱度提升，熱點(diǎn)城市地價(jià)、溢價(jià)率顯著上升。

    中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，其監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市住宅用地樓面價(jià)持續(xù)上漲。成交樓面價(jià)在2月份結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的同比下跌態(tài)勢(shì)后，3月份同比漲幅擴(kuò)大，4月份同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大到20%以上，而絕對(duì)價(jià)格已達(dá)到近4900元/平方米的歷史單月次高水平，僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

    與此同時(shí)，土拍溢價(jià)率也出現(xiàn)底部回升態(tài)勢(shì)。3月300城住宅用地平均溢價(jià)率為23.6%，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提升13個(gè)百分點(diǎn)。而4月份溢價(jià)率進(jìn)一步走高。

    土地流拍率的降低，也佐證了土地市場(chǎng)的熱度依舊。1月份300城住宅用地流拍率環(huán)比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，2月份流拍率下降至6.1%，3月份進(jìn)一步下降至1.8%，4月份流拍率雖然達(dá)到5.4%，但仍處于較低水平。

    “房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，在強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的行業(yè)格局下，部分大型房企短期補(bǔ)倉(cāng)的意愿強(qiáng)烈，而年初以來(lái)融資環(huán)境的相對(duì)寬松，房企資金壓力得到一定緩解，也為他們積極拿地創(chuàng)造了條件。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“春節(jié)后樓市出現(xiàn)局部回暖跡象，并帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期向好，這也導(dǎo)致出現(xiàn)房企在部分城市集中搶地的現(xiàn)象。”

    如何穩(wěn)住地價(jià)房?jī)r(jià)

    到底是高地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是高房?jī)r(jià)帶動(dòng)了高地價(jià)？

    也許并不好下結(jié)論。但作為“面粉”的土地，其價(jià)格的漲與跌、高與低，會(huì)影響到房企投資、賣房的策略和節(jié)奏，影響到樓市的市場(chǎng)情緒。反過(guò)來(lái)也是如此，房?jī)r(jià)的漲與跌、高與低，也會(huì)直接影響到房企投資拿地的策略和節(jié)奏，以及政府土地供應(yīng)的計(jì)劃和節(jié)奏。

    實(shí)際上，對(duì)地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等，想要干出一番成績(jī)，就需要巨大投入。錢從哪里來(lái)？賣地?zé)o疑是見效最快、效果最好的方式。

    而作為財(cái)政收入的重要組成部分，政府性基金收入中的土地出讓金，在不少城市的財(cái)政收入中具有舉足輕重的作用。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年杭州以2393億元的土地出讓金繼續(xù)位居全國(guó)各城市首位，而同年其一般公共預(yù)算收入為1825億元，土地出讓金與一般公共預(yù)算收入的比值達(dá)到131%。

    雖然土地出讓金與一般公共預(yù)算收入并不是從屬關(guān)系，但兩者的比值仍能從側(cè)面反應(yīng)出地方財(cái)政收入的含金量，以及對(duì)土地財(cái)政的依賴性。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發(fā)現(xiàn)，杭州以131%的比值位居首位，佛山、濟(jì)南、昆明緊隨其后，比值均超過(guò)100%，而北京、上海、深圳3個(gè)一線城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。

    財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)土地出讓收入6.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，創(chuàng)歷史新高。不過(guò)今年一季度，全國(guó)土地出讓收入同比下降9.5%。

    顯然，不是每個(gè)城市都有底氣和實(shí)力對(duì)土地財(cái)政說(shuō)不。但如何在巨大的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投入、土地出讓收入，與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)之間做好平衡，卻尤為重要。

    其實(shí)，在5月18日被住建部點(diǎn)名預(yù)警提示之前，蘇州就已在5月11日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，對(duì)高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的新房或二手房采取限售政策，并調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則。

    5月16日晚，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)發(fā)布通知，通過(guò)進(jìn)一步細(xì)化人才優(yōu)先購(gòu)買商品住房、學(xué)位調(diào)整等政策，為園區(qū)樓市“降溫”。隨后的5月17日，蘇州市吳江區(qū)的1宗宅地調(diào)整出讓規(guī)則，將該宗土地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)下調(diào)5%、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)下調(diào)16%、一次性報(bào)價(jià)區(qū)間最高下調(diào)19%。

    “目前從整體上看，樓市的調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)厲了，像限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等，一些城市首套房貸利率上浮15%甚至更高，還有一些城市打擊首付貸、限制企業(yè)購(gòu)房等。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“政策這么嚴(yán)厲，但調(diào)控能不能看到效果，關(guān)鍵在于地方如何將這些政策落實(shí)到位。”

    多位業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前的樓市調(diào)控，地方政府是第一責(zé)任人，要承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。樓市“維穩(wěn)”不力，必定會(huì)受到約談、問(wèn)責(zé)。顯然，政策即使再嚴(yán)厲，但如果執(zhí)行、落實(shí)不到位，“跑冒滴漏”嚴(yán)重的話，調(diào)控效果只會(huì)事倍功半。

    （本文來(lái)自于每經(jīng)網(wǎng)）