■本報記者 姜楠
“2019年,房地產(chǎn)政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則,房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為:維穩(wěn)、分化、放權(quán)。”5月23日,中國社科院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng),在以“市場轉(zhuǎn)型與風(fēng)險防范”為主題的中國房地產(chǎn)高峰論壇上做主題報告時如是表示。
論壇上同期發(fā)布了主辦方中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同出版的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16(2019)》。報告認(rèn)為,在經(jīng)歷了2017年“最嚴(yán)調(diào)控年”之后,2018年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場供需多方的博弈。表現(xiàn)為:住宅投資增速進(jìn)一步加快,與商辦類投資分化進(jìn)一步加大,房地產(chǎn)開發(fā)投資在區(qū)域間增長不平衡;土地購置面積、成交價款、平均成交價等指標(biāo)增速不同程度回落;房屋新開工面積增速上揚、竣工面積增速下降;商品房銷售面積增速大幅回落,銷售價格增速出現(xiàn)反彈;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)貸款增速及占比雙降,房企資金承壓上升。同時,報告指出我國房地產(chǎn)市場面臨一些較為突出的問題:國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢使房地產(chǎn)市場不確定性加大;大中城市市場總體較平穩(wěn),中小城市的市場風(fēng)險有提升;土地成交價格增幅縮減,土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加;企業(yè)貸款、個人按揭貸款雙下降,供需雙方融資難度加大;住房租賃價格穩(wěn)中趨降,租房市場或面臨集體土地租賃住房沖擊。
對于2019年,報告執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)表示,全年商品住房銷售增速有可能呈現(xiàn)放緩趨勢。預(yù)計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行,各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任,自下而上,實行局部試探性微調(diào)。不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化:一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點,適當(dāng)松動過緊的行政管制措施,在政策邊際改善之下,市場成交活躍度將有所提升,銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長。
針對前期推漲房價的主力——三四線城市,中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任、研究員尹中立,從宏觀經(jīng)濟(jì)的投資和消費的角度分析認(rèn)為,由于受益于棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策,三四線城市房價和土地價格上漲速度過快,持續(xù)上漲的時間歷史上少見。
報告提供的數(shù)據(jù)顯示,從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看,70個大中城市相對比較平穩(wěn),平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看,平均銷售價格上漲12.2%。
“這之間的差距就體現(xiàn)了三四線城市甚至五六線城市對全國住宅銷售所做的貢獻(xiàn)。”王業(yè)強(qiáng)表示,“隨著政策收緊,中小城市市場的飽和度有所增加,缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將有所提升。”
因此,報告認(rèn)為,伴隨已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置,失去強(qiáng)政策托底,加之前期需求透支,三四線城市市場銷售有可能進(jìn)一步回落,不排除陷入負(fù)增長的區(qū)間,要防范市場價格下跌過快。
(策劃 姜楠)
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