北京樓市庫(kù)存達(dá)7萬(wàn)套創(chuàng)8年新高 5000億元貨值限競(jìng)房壓頂

    ■本報(bào)記者 王麗新

    目前，限競(jìng)房供應(yīng)進(jìn)入井噴期，整體去化率卻較慢，尤其2018年下半年以來(lái)，北京樓市庫(kù)存情況加劇。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中，北京樓市庫(kù)存增加到了最近8年最多的7.13萬(wàn)套（統(tǒng)計(jì)口徑為所有商品房住宅含限競(jìng)房），漲了2萬(wàn)套，漲幅高達(dá)42%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價(jià)10%左右，即使在這樣的促銷(xiāo)力度下，北京新建住宅市場(chǎng)依然蕭條。整體看，目前北京新房市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售的平均簽約數(shù)量也不足45%。值得關(guān)注的是，限競(jìng)房分化非常明顯，除了少數(shù)位置優(yōu)越項(xiàng)目外，大部分面臨很大的去化難題，甚至虧損。

    按照張大偉進(jìn)一步稱，限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過(guò)3000套，這使得市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。過(guò)去三年，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競(jìng)房地塊高達(dá)92宗，合計(jì)規(guī)劃的商品房建筑面積達(dá)到851萬(wàn)平方米，總計(jì)約5000億元貨值。

    “壓力確實(shí)很大，項(xiàng)目賣(mài)了一年，實(shí)際整體去化率也就20%-30%之間，以前區(qū)域里的開(kāi)發(fā)商都在競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在則正在合力抬高區(qū)域價(jià)值，升級(jí)產(chǎn)品線，以求快速去化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。”某限競(jìng)房操盤(pán)手向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，限競(jìng)房市場(chǎng)冰火兩重天，部分限競(jìng)房接近售罄，而部分限競(jìng)房去化不足兩成。

    張大偉也表示，相比過(guò)去銷(xiāo)售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競(jìng)房一次全部推向市場(chǎng)，導(dǎo)致開(kāi)盤(pán)優(yōu)質(zhì)房源銷(xiāo)售后，后續(xù)房源去化非常慢。而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開(kāi)始的價(jià)格戰(zhàn)或許會(huì)升級(jí)。

    值得一提的是，雖然銷(xiāo)售艱難，但由于供應(yīng)集中，購(gòu)買(mǎi)客群也開(kāi)始逐漸接受“限競(jìng)房”同樣是商品房，并不是特殊性商品，因此成交也有提升。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，從2018年6月10日開(kāi)始，北京樓市入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了49個(gè)，合計(jì)73期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了33427套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)10232套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為每平方米498984元，網(wǎng)簽完107.3萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有27.3%。

    不過(guò)，入市一年左右的限競(jìng)房，網(wǎng)簽終于首次突破1萬(wàn)套。張大偉表示，因?yàn)榫W(wǎng)簽審核購(gòu)房資格等時(shí)間縮短，真實(shí)銷(xiāo)售與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差距縮小。當(dāng)下樓市出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，二手房市場(chǎng)活躍，部分新建住宅改善戶型去化加速，換房客戶用二手房底價(jià)換新建住宅。尤其最近入市的限競(jìng)房位置相對(duì)較好，少數(shù)五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目去化有所提升。

    但張大偉也強(qiáng)調(diào)，2019年入市的限競(jìng)房有望超過(guò)6萬(wàn)套。從整個(gè)北京市場(chǎng)來(lái)看，5000億元貨值的限競(jìng)房庫(kù)存壓頂，后續(xù)將留給購(gòu)房者更多的選擇。

（策劃 王麗新）