樓市越來越看不懂了。比如廈門,冰與火的轉(zhuǎn)換只需要半年時間。2018年下半年的廈門樓市,就像2014年的溫州一樣,自告開啟樓市一輪回調(diào)周期的“領(lǐng)頭羊”。地價“腰斬”,房價萬兒八千地降(島內(nèi)均價降一萬、島外降六千),融創(chuàng)、萬科等房企的項目打折甩賣等等報道很多。2018年,廈門也是70個大中城市中,唯一新房價格比2017年低的城市。但行情反轉(zhuǎn)得可真快,半年后的2019年一季度,這個城市的地市和樓市又昂揚向上。
2019年1-4月,廈門二手住房成交套數(shù)同比增長314%,4月單月同比增長309%,二手房價格環(huán)比上漲3%,業(yè)主報價普遍上調(diào)20%。但去年,廈門二手房成交下跌44%,掛牌價下調(diào)30%的交易案例扎推。拿地是開發(fā)商信心的彰顯,也是樓市的“晴雨表”。2018年,島外地價“腰斬”,“地王”項目揮淚八折甩賣,地方國企不得不出面“托市”。但剛剛過去的4月份,去年地價“腰斬”的翔安區(qū),溢價率創(chuàng)新高,樓面價再次任性地突破3萬元大關(guān)。
新房則是另一幅場景??硕鸬臄?shù)據(jù)顯示,4月份廈門新房供應(yīng)面積37萬平米,環(huán)比上漲334%,同比上漲110%,但成交面積僅12萬平米,環(huán)比只上升3%,供求比高達308%,在監(jiān)測的28個重點城市中排第一;新房在售庫存消化周期高達32個月,同比增長5%,去化壓力是所有城市中最高的。近期,各大城市新房和二手房聯(lián)動回升,而廈門樓市卻自我分裂,兩個市場冰火交織,這中間到底發(fā)生了什么?這還得從廈門樓市奇特的結(jié)構(gòu)說起。
廈門,這個既非一線、又非省會的城市,GDP和人口排在50名開外,但房價卻經(jīng)常殺入70城漲幅的前3位。2016年以來,廈門房價漲幅月度排第一的出鏡率,高于包括一線城市在內(nèi)的所有城市。廈門島內(nèi)配套成熟,優(yōu)質(zhì)教育資源密集,但面積僅占市域面積的1/10,且開發(fā)強度大、人口密度達1.3萬人/平方公里,以二手房為主。而且,富裕的福建同胞(特別是閩南人),均以在廈門島內(nèi)兩區(qū)(湖里、思明)買房、小孩在島內(nèi)上學(xué)為榮。
這幾年,乘著全國樓市飄紅的東風(fēng),加上不亞于溫州炒房團的閩南投資客,以及兇悍“造地王”的閩系房企加持,島內(nèi)這個彈丸之地的房價,迅速竄到了5萬元左右。島外也差不離,2015-2017年,市場對廈門始終抱有領(lǐng)先重點城市1-2個身位的預(yù)期,供地集中的廈門島外,地價不高死不休,樓面價迅速竄到3萬元。但是,調(diào)控如期而至后,首創(chuàng)限售這一驚世之作的廈門,限購上卻做出了一個奇葩的創(chuàng)舉,即180平米以上的不限購,大抵是要疏導(dǎo)福建富豪的需求。
但是,真金白銀掏腰包的投資客,“很傻、很天真”,富豪是要將杠桿加到極致的。但是,當(dāng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”降臨,就掐住了麻筋兒,投資客主導(dǎo)的島外新房市場迅速退潮,而新房庫存逆“小陽春”攀升,概因投資客退場后豪宅無人接盤。二手房則不同,當(dāng)價格跌到心理價位,學(xué)位房等剛需自然進場,特別是總價較低的二手房,比如滄海濱海(雙十中學(xué))、未來海岸(北師大)、湖里五緣灣(五緣實驗中學(xué))、松柏(松柏中學(xué))、蓮花(蓮花中學(xué))等片區(qū)反彈明顯。
樓市回調(diào)多少,要看調(diào)控力度,但更關(guān)鍵的是“向上托”的剛需底蘊。廈門島內(nèi)的二手房,剛需底蘊厚,向下有支撐;島外新房“豪宅化”傾向重,投資客主導(dǎo),自然深跌不止。未來,“房住不炒”漸進落地,那些靠投資客維系的區(qū)域(特別是各色新區(qū)),難逃浮華退潮后被曬“裸泳”的局面,剛需“扎根”的區(qū)域,自然顯露“安全墊”本色。本應(yīng)作為區(qū)域龍頭、走外聯(lián)內(nèi)合發(fā)展之路的廈門,卻因為都市圈打造滯后、“集聚-輻射”能力差,去年8月被中央巡視組問責(zé)。樓市冰火交織,這是廈門“里焦外弱”的映射??扛邇r地刺激、靠“搶人口”填補是短視,終歸得走向人口集聚、紅利輻射、互聯(lián)互通的良性之路。
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