樓市“陽春”難成“盛夏”

    最近，高層對房地產(chǎn)的“喊話”有點密集，僅4月19日一天就兩度重申“房住不炒”定位。而就在此前兩天，央行參事盛松成撰文稱，要警惕新一輪房價上漲，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖；再往前推幾天，人民日報和新華社相繼發(fā)文指出，放寬落戶條件不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”定位不變。

    如此密集的“喊話”，也許是因為近期房地產(chǎn)“小陽春”引起了警覺。3月，房價上漲城市數(shù)量增加，二手房價格全面上漲，部分城市量價齊升。同時，1～3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速再創(chuàng)新高，達到11.8%，全國商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等增速均有所反彈。部分二線城市土地市場升溫，“地王”再現(xiàn)，溢價率大幅上升。此外，3月居民新增短期貸款創(chuàng)紀錄，被指是資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。再加上國家發(fā)改委出臺的新型城鎮(zhèn)化政策中要求大城市全面放開/放寬落戶限制，引發(fā)了調(diào)控政策放松的猜想?？偠灾袌鲱A(yù)期又開始躁動，房地產(chǎn)市場似乎又要熱起來了。

    近期，住建部對一季度房地產(chǎn)市場進行專題調(diào)研時也指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關(guān)注，并已經(jīng)對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。高層頻頻喊話，意在關(guān)鍵時刻穩(wěn)定市場預(yù)期，防止炒作風(fēng)氣再度抬頭。最近，部分熱點城市也出臺了收緊政策，如二手房成交反彈的北京，國管公積金貸款政策收緊；土拍市場過熱的合肥，下調(diào)了熱點區(qū)域居住土地最高限價；樓市回暖的長沙，停止二套房契稅優(yōu)惠政策等。

    落實一城一策、因城施策的前提是堅持“房住不炒”定位，未來無論城市政府如何微調(diào)政策，這一定位不能改變。改善性需求、剛性需求、新型城鎮(zhèn)化推進帶來的新增居住需求將得到支持，而投資、投機性購房需求將繼續(xù)被抑制和遏制，如呼和浩特和寧波的人才購房新政中都提到5年內(nèi)不得上市交易，就是為了抑制投資投機。同時，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標不會改變，要防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢灶A(yù)見，未來房價、地價波動幅度較大的城市仍可能被住建部約談預(yù)警，政策可能進一步收緊。當(dāng)然，市場降溫明顯、前期政策過嚴的城市也可能微調(diào)寬松。中央給了城市政府更大的調(diào)控自主權(quán)，同時也考驗著他們的調(diào)控智慧。

    3月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，源于政策邊際調(diào)整后帶來的心理變化，說到底也屬于預(yù)期問題。中央再次強調(diào)“房住不炒”，意味著政策層面大面積放松的可能性不大，在宏觀經(jīng)濟好于預(yù)期的背景下，貨幣政策進一步全面放松的可能性也比較小，特別是針對房地產(chǎn)的“閥門”將繼續(xù)緊擰，寄望樓市“小陽春”變成大反彈的“盛夏”，可能只是一種幻想。