鶴崗樓市“白菜價(jià)”的警示意義：全國房價(jià)上漲格局可能已終結(jié)

    近日，一個(gè)東北邊陲的地級(jí)市鶴崗成了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)報(bào)道：該市今年3月份住房均價(jià)為1240元/平方米，其中九州興建小區(qū)周圍僅為300元/平方米，320平方米的復(fù)式高層只要15萬元。

    一個(gè)偏遠(yuǎn)的四級(jí)小城市房價(jià)低人們并不感到奇怪，但低到這個(gè)程度還是大大超出了許多人的心理預(yù)期，因此，樓市“白菜價(jià)”的議論一時(shí)四起。

    如何看待這一現(xiàn)象？在回答這個(gè)問題之前，有必要先了解一下近十幾年來我國房價(jià)是怎么上漲的。雖然各地樓市具體情況差異很大，但就全國而言，走“牛”是大趨勢，其主要驅(qū)動(dòng)因素有：城市化的加速推進(jìn)、貨幣持續(xù)超發(fā)、居民投資意識(shí)全面覺醒、土地財(cái)政以及國人根深蒂固的購房置業(yè)傳統(tǒng)。

    近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向中低速、人口紅利消失、老齡化社會(huì)來臨、對(duì)美關(guān)系面臨挑戰(zhàn)等，上述驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲的一些因素正在發(fā)生變化。

    先看城市化進(jìn)程。上個(gè)世紀(jì)八十年代，我國城市化率不到20%，改革開放40年平均每年增長1%，現(xiàn)在已近60%。隨著城市化的持續(xù)推進(jìn)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，使城市住房需求急驟增長。如今，城市化高峰期已過，而十幾年的樓市大躍進(jìn)，使城市住房供應(yīng)量的增長速度大大超過城市化率的增長速度，樓市供求關(guān)系開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

    再看貨幣發(fā)行。伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國貨幣政策多數(shù)時(shí)間偏向于“積極”。這種選擇在為經(jīng)濟(jì)高速增長提供充沛動(dòng)力的同時(shí)，也使我國貨幣長期處于超發(fā)狀態(tài)。截至2018年6月，M2的供應(yīng)量已高達(dá)177萬億，20年間增長了17倍，而同期GDP總量僅增長10.3倍。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期已過，中低速發(fā)展時(shí)代來臨。相應(yīng)地，貨幣政策開始轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”。這樣一來長期直接推動(dòng)房價(jià)上漲的貨幣之“水”就在很大程度上受到了制約，再加上一系列資金進(jìn)入樓市的限制性政策的執(zhí)行，房價(jià)也就很難繼續(xù)“水漲船高”了。

    接著看居民投資。市場經(jīng)濟(jì)體制在我國建立，不僅推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也使居民投資意識(shí)全面覺醒。在眾多投資項(xiàng)目當(dāng)中，房地產(chǎn)因?yàn)殚L期走牛而成了人們的首選投資標(biāo)的。房價(jià)與樓市需求之間相互影響，最終形成正向循環(huán)關(guān)系：房價(jià)越漲越高，而樓市需求也越來越旺。由于房價(jià)過高導(dǎo)致一系列負(fù)面效應(yīng)出現(xiàn)，政府部門不得不采取各種限制措施。經(jīng)過長期、持續(xù)的調(diào)控，近兩年房價(jià)持續(xù)上漲的勢頭終于得到徹底扭轉(zhuǎn)。居民投資房地產(chǎn)的意愿開始下降，樓市需求隨之出現(xiàn)收縮。

    最后看“土地財(cái)政”。地方政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過去十幾年先后進(jìn)行了大量的資金投入，而這些資金很大程度是靠賣地收入來解決的。這就形成了所謂的“土地財(cái)政”現(xiàn)象。地方政府長期來缺乏抑制樓市的積極性原因也在于此。如今，高質(zhì)量增長取代高速增長成了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，地方政府“土地財(cái)政”將難以為繼，改變也就不可避免。

    上述這些變化，最終導(dǎo)致的結(jié)果只有一個(gè)：我國延續(xù)已久的房價(jià)上漲格局可能已走向終結(jié)。由于我國地域遼闊、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，因此，各地樓市會(huì)繼續(xù)存在很大的差別。不過，這并不影響我們對(duì)其總體運(yùn)行趨勢有一個(gè)基本的判斷。

    鶴崗是一個(gè)偏遠(yuǎn)的、人口已現(xiàn)凈流出、資源衰退型小城市，自身并不具有廣泛的代表性，特別是對(duì)于像深圳這樣人口仍在凈增長、競爭能力強(qiáng)、充滿生機(jī)與活力的國際性大城市來說，更沒有什么參照意義。但是，要知道：“千里大堤，毀于蟻穴”。如果鶴崗樓市出現(xiàn)“白菜價(jià)”，只是一個(gè)偶然現(xiàn)象，那并不可怕；可怕的是，它是第一個(gè)被發(fā)現(xiàn)的“蟻穴”，后面還跟著更多的“蟻穴”，若如此，樓市這個(gè)“大堤”就非常值得大家警惕了。

    因此，對(duì)于鶴崗小城發(fā)出的樓市預(yù)警信號(hào)，我們一定要予以高度重視。